10 lat to w świecie nieruchomości okres znaczący i na tyle wymierny, że można z czystym sumieniem mówić o sukcesie bądź niepowodzeniu ekonomicznym danego przedsięwzięcia – czy to w przypadku nowo realizowanej inwestycji, czy zarządzania obiektem już istniejącym. Ponieważ od pewnego czasu media społecznościowe żyją wyzwaniem „10 Year Challenge”, wsiądźmy na chwilę do wehikułu czasu i przyjrzyjmy się kilku nieruchomościowym metamorfozom, które dokonały się na przestrzeni ostatniej dekady.
W obliczu kurczącej się liczby atrakcyjnych działek w polskich miastach, inwestorzy i deweloperzy coraz częściej kierują wzrok w stronę obiektów starszych, najlepiej zabytkowych, które można zaadaptować na nowe funkcje komercyjne. Zwłaszcza, kiedy oferują one świetną lokalizację oraz wyjątkowe walory estetyczne. Te ostatnie często trzeba jednak dopiero odkryć spod warstw brudu i zniszczenia wywołanego zębem czasu. Jak tego dokonać, aby jednocześnie zachować uzasadnienie ekonomiczne całej inwestycji? Istnieją różne podejścia. Eksperci firmy OPG Property Professionals, którzy jako doradcy i zarządcy specjalizują się w tego typu projektach, opowiadają o dwóch takich przypadkach.
Prestiż, który na siebie zarabia
Pierwsza z nich dotyczy budynku Jaracza 47 Prestige w Łodzi, którego renowacja zakończyła się równo 10 lat temu. XIX-wieczna, neorenesansowa kamienica znajdująca się na skraju zawalenia, wysiłkiem inwestora została pieczołowicie odrestaurowana, a następnie zyskownie skomercjalizowana w postaci ekskluzywnych biur. Do szczęśliwego zakończenia wiodło jednak wiele decyzji natury finansowej i wykonawczej, które należało podjąć. Rafał Kozłowski, Project Manager w firmie OPG Property Professionals, wśród owych decyzji wymienia m.in. konieczność wprowadzenia zmian w kubaturze budynku.
W przypadku tego typu realizacji prestiż i szacunek dla historycznego charakteru budynku musi iść w parze z wygodą najemców. Chcieliśmy więc jak najwierniej odtworzyć pierwotny wygląd kamienicy, lecz jednocześnie doposażyć ją w nowoczesne udogodnienia, takie jak monitoring i kontrola dostępu, światłowód, cicha winda, klimatyzacja, czy wentylacja mechaniczna. Aby utrzymać rentowność inwestycji, niezbędna była jednak nadbudowa istniejącej kamienicy o dodatkową kondygnację. Z uwagi na zabytkowy charakter budynku, staraliśmy się ją jednak nieco wycofać w głąb dachu. Tak robi się chociażby w Wiedniu, gdzie wiele starych kamienic jest nadbudowywane, z korzyścią zarówno dla inwestorów, jak i dla miasta.
Modernizacja budynku, która pochłonęła ponad 2 miliony euro, wymagała dokładnej strategii finansowania i komercjalizacji. Szczególnie, jeśli wziąć pod uwagę płytkość ówczesnego rynku biurowego. Michał Styś, Prezes Zarządu OPG Property Professionals wymienia działania, które firma zaproponowała inwestorowi w celu uniknięcia ryzyka.
Aby uzyskać korzystne finansowanie bankowe i zoptymalizować parametry na kapitale własnym, powołaliśmy spółkę celową z ograniczoną odpowiedzialnością. Analizując potencjał nieruchomości, wzięliśmy pod uwagę jej prestiż, lokalizację w pobliżu instytucji prawa i administracji oraz dworca kolejowego Łódź Fabryczna, a także popyt na tego typu przestrzeń w tych branżach, które zapewniałyby realną stopę zwrotu. Wybór padł na firmy konsultingowe, prawnicze, ubezpieczeniowe i finansowe. Po 10 latach wiemy, że to był dobry kierunek – przyjęta strategia umożliwiła skuteczną komercjalizację przy zakładanej stopie zwrotu, a zaufały nam przy tym takie marki, jak AXA Polska czy Baker McKenzie.
Plan A jak Alternatywa
Innym miejscem, które prawdopodobnie robi jeszcze większe wrażenie w kontekście wyzwania „10 Year Challenge”, jest OFF Piotrkowska Center. Dawna fabryka wyrobów bawełnianych, wzniesiona przez Franciszka Ramischa pod koniec XIX wieku, z biegiem lat ulegała stopniowej degradacji, aby 100 lat później zamienić się w łódzkie „Chinatown” – zagłębie kiosków typu K67 z obskurnymi barami szybkiej obsługi. Kulminacją upadku była „Czarna Kropa”, czyli niechlubny tytuł dla miejsc, które łodzianie woleliby omijać szerokim łukiem, przyznany równą dekadę temu. Zaledwie 5 lat później miejsce, funkcjonując już pod nazwą OFF Piotrkowska Center, zostało okrzyknięte przez czytelników National Geographic Traveler mianem największego z 7 Nowych Cudów Polski. Co się stało?
Kluczem do sukcesu okazała się… alternatywa. Zdaniem Michała Stysia, pomysłodawcy projektu, pierwotne plany inwestora zakładające stworzenie w tym miejscu galerii handlowej, czterogwiazdkowego hotelu i ekskluzywnych butików, okazałyby się zwyczajnie nierentowne w obliczu globalnego kryzysu gospodarczego oraz ogromu środków, jakich wymagałby remont fabryki. W zamian postawiono na artystów, przemysły kreatywne i restauracje z niebanalną kuchnią. Nowi najemcy, w zamian za ulgi w czynszu, zaangażowali się w renowację lokali, co z czasem pomogło podnieść atrakcyjność miejsca oraz wartość samej działki. Szef OPG Property Professionals przyznaje, że ten rodzaj rewitalizacji był swoistym eksperymentem.
Zachowanie architektonicznej spuścizny dawnej fabryki Ramischa było moim marzeniem. Marzeniem, bo w tym przypadku sukces nie zależy wyłącznie od inwestora – jest składową wielu czynników, również takich, na które niekoniecznie ma się wpływ. Deweloperzy czują się bezpiecznie, kiedy końcowy wynik da się obliczyć w arkuszu kalkulacyjnym. Tu nie było takiej możliwości, co wymagało od nas, jako zarządcy projektu, dużej elastyczności. Jestem dumny z drogi, jaką ostatecznie przeszedł OFF: od na wskroś hipsterskiego charakteru do miejsca z ofertą dla całych rodzin i osób starszych, a od niedawna otwartego też na usługi dla biznesu, startupy, nowe technologie.
Ta droga uczyniła kolejne inwestycje w rewitalizację dawnej fabryki Ramischa ekonomicznie uzasadnionymi. Równo 10 lat po otrzymaniu tytułu „Czarnej kropy” dla łódzkiego „Chinatown”, OFF Piotrkowska Center w duchu łódzkiej przedsiębiorczości wzbogaca się o kolejne odrestaurowane i nowoczesne przestrzenie biurowe, handlowe i usługowe. Do użytku dopiero co oddane zostały budynki TEAL OFFICE i SEPIA OFFICE. Co przyniesie przyszłość? Jak zapowiadają w OPG Property Professionals, na kolejne efekty nie trzeba będzie czekać do kolejnego „10 Year Challenge”.