Nieruchomości uważane są za rodzaj inwestycji, których kryzys nie tyka. Rok 2008 i gwałtowne załamanie na rynku mieszkaniowym w Stanach Zjednoczonych udowodniło jednak, że i nieruchomości mogą być ryzykowne. Dziś coraz częściej mówimy o spowolnieniu i zbliżającej się recesji, dlatego postanowiliśmy sprawdzić, czy inwestorzy zainteresowani nieruchomościami mogą spać spokojnie.
Czy rzeczywiście grozi nam kryzys gospodarczy?
Mówiąc krótko: tak. Według teorii cyklów koniunkturalnych w ekonomii zaobserwować możemy regularne okresy rozwoju i recesji. Najpopularniejszym z tych cyklów jest tzw. cykl Juglara, czyli cykl 8-10 letni. Praktyka zresztą udowadnia słuszność teorii – w 2001 roku mieliśmy do czynienia z kryzysem wywołanym tzw. bańką dotcomów, w 2008 roku wielki kryzys finansowy. Od tamtego czasu, już ponad 10 lat, notujemy okres intensywnego rozwoju.
Spowolnienie wieszczą nie tylko teorie ekonomiczne. Wskaźnik PMI, czyli Indeks Zakupów Menedżerskich (z ang. Purchasing Managers’ Index), który zwykle jest o krok przed PKB, dołkuje zarówno w Stanach Zjednoczonych, Niemczech jak i Polsce. W Niemczech do technicznej recesji (dwóch kwartałów z ujemnym PKB) zabrakło 0,1%. W Stanach Zjednoczonych agencja Bloomberg szacuje ryzyko wystąpienia kryzysu w 2020 roku na 26%.
– Ciężko prognozować dokładny dzień recesji, natomiast już dzisiaj widzimy wyraźne wyhamowanie na rynkach – mówi Adam Komorowski, prezes grupy inwestycyjno-deweloperskiej Cirrus Capital – Odpowiedzialne jest zachowanie inwestorów i przedsiębiorców, którzy ryzyko recesji traktują dużo poważniej niż w 2008 roku i już teraz szukają bezpiecznych form lokowania oszczędności.
Według wielu Polaków takie bezpieczeństwo zapewniają mieszkania – o czym świadczy wynik ankiety banku ING. Aż 8 na 10 Polaków przewiduje wzrost cen na rynku mieszkaniowym w nadchodzącym roku, a 5 na 10 wierzy, że ceny nieruchomości nigdy nie spadną.
Bańka na mieszkaniach, czyli ceny rosnące bez końca
Rzeczywiście, od załamania na polskim rynku mieszkaniowym w 2013 roku ceny rosną nieprzerwanie – w tym momencie są już wyższe o średnio 30%. Tylko w ostatnim roku wzrosły one o 10-11%. Natomiast w podobnym, a nawet większym tempie rosły wynagrodzenia Polaków, dlatego wzrost cen nieruchomości wydaje się uzasadniony. W 2012 roku 50-metrowe mieszkanie mogliśmy kupić za średnio 120 pensji, dziś potrzebujemy już tylko 99 pensji.
– Tak, ceny mieszkań rosną, ale o ile nie dojdzie do drastycznego załamania gospodarki, o bańce nie ma mowy. Zwróćmy uwagę, że w najtrudniejszych dla rynku czasach deweloperzy nie byli w stanie sprzedać około połowy budowanych mieszkań przed ich ukończeniem. W tym momencie prawie 90% mieszkań jest sprzedawanych przed rozpoczęciem bądź w trakcie budowy – uspokaja Adam Komorowski, zwraca jednak uwagę na coś innego – Niepokojący jest natomiast rynek najmu. Średni czynsz w polskim mieście wynosi prawie 50% wynagrodzenia, gdzie w Niemczech jest to zaledwie 30%. Ceny mieszkań rosną przez zakupy nieruchomości mieszkaniowych w celach inwestycyjnych.
Według danych NBP aż 42% mieszkań kupowanych jest w celach inwestycyjnych, a tak wysoki odsetek utrzymuje się od 2 lat. Dopóki stopy procentowe utrzymują się na niskim poziomie, taki zakup ma sens. Ale przy wzroście stóp procentowych wysokość raty kredytu znacznie ograniczy wpływy z czynszu, przez co mieszkanie okaże się dużo mniej opłacalne. Banki też dostrzegają to ryzyko i w ostatnim czasie podnoszą marżę na kredyty hipoteczne – w tym momencie wynoszą one już 2,46%, najwięcej od 2010 roku.
Na szczęście rynek nieruchomości to nie tylko mieszkania
Przy niepewnej sytuacji w segmencie mieszkaniowym inwestorzy szukają okazji do inwestycji w nieruchomości komercyjne, takie jak biura czy hotele. I nic dziwnego, bo według raportu BNP Paribas Real Estate Poland, ten segment radzi sobie świetnie. W II i III kwartale 2019 roku wykazał o 25% lepsze wyniki niż w roku poprzednim. Tegoroczny wolumen inwestycyjny wynosi 4,5 mld euro.
– Nieruchomości komercyjne, jak sama nazwa wskazuje, służą zarabianiu pieniędzy. Dzięki wysokiej profesjonalizacji rynku podlegają one dużo mniejszych wahaniom niż nieruchomości mieszkaniowe – mówi Adam Komorowski i dodaje – Zdecydowanie najpopularniejszy jest sektor biurowy, który zgromadził w 2019 roku 2,75 mld euro w wolumenie inwestycyjnym. Jest on również najbardziej dochodowy dla inwestorów, ponieważ średnia stopa zwrotu wynosi 5-6%.
Na nieco mniejsze zwroty inwestorzy mogą liczyć w sektorze nieruchomości handlowych oraz magazynach – około 5%. Co ważne, rynek otwiera się na nieruchomości komercyjne i mimo formalnego braku tzw. REITów, czyli funduszy skupionych na inwestowaniu w nieruchomości, coraz więcej podmiotów oferuje inwestorom indywidualnym taki typ inwestycji. Przykładowo Grupa Cirrus Capital oferuje 6-7% zwrotu rocznie z zabezpieczeniem nieruchomością biurową, która powstaje w centrum Gdyni. Nie trzeba też angażować całej posiadanej gotówki, bo projekt jest realizowany z udziałem wielu inwestorów, z kwotą wejścia już od 50 tys. złotych.
Polski rynek nieruchomości komercyjnych jest też atrakcyjny dla inwestorów zagranicznych. Aż 20% wszystkich wydatków inwestycyjnych w Polsce pochodzi z Singapuru, Korei Południowej, Japonii i Filipin. Polskie nieruchomości komercyjne stanowią dla tamtejszych inwestorów kuszącą alternatywę w obliczu załamania na ich własnym rynku nieruchomości.
