Nie tylko kupujący mieszkania doświadczają podwyżek na rynku nieruchomości. W ostatnich latach w większości największych polskich miast zanotowano podwyżki średnich cen gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Wysokie, bo blisko 6% wzrosty cen działek odnotowano w Warszawie, Wrocławiu i Poznaniu. Najwięcej za grunt trzeba zapłacić w stolicy. Średnia cena 1 mkw. działki pod budownictwo jednorodzinne w Warszawie wynosi 620 zł – wynika z analizy „Grunty pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną”, opracowanej przez Emmerson Evaluation.
Wysoki popyt i wzrost cen na rynku lokali mieszkalnych spowodował, że część popytu skierowana została na rynek domów jednorodzinnych, a przede wszystkim na grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, wskazują eksperci Emmerson Evaluation, firmy zajmującej się profesjonalną wyceną nieruchomości. W przypadku domów na rynku wciąż dominują pojedyncze projekty budowane przez indywidualnych inwestorów. W rezultacie zwiększa się popyt na grunty pod tego typu zabudowę.
‒ Grunty pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną cieszą się wysokim zainteresowaniem, ponieważ budowa domu jest coraz częściej rozważana jako alternatywa dla kupna mieszkania. Nie obserwujemy na rynku widocznych przesłanek ku temu, aby ceny gruntów w najbliższym czasie miały zacząć spadać. Obecna dobra koniunktura na rynku gruntów pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną to naturalny trend, który jest efektem równocześnie rosnących cen gruntów deweloperskich i cen mieszkań – mówi Robert Korczyński, Członek Zarządu Emmerson Evaluation. Podwyżki mogą czekać szczególnie lokalizacje, które są postrzegane jako modne, prestiżowe lub w niedalekiej przyszłości zyskają na popularności w związku z budową nowej infrastruktury komunikacyjnej, prognozuje ekspert Emmerson Evaluation.
![Galopujące koszty i braki kadrowe zakłócają funkcjonowanie branży budowlanej [RAPORT]](https://portalnieruchomosci.com/wp-content/uploads/2024/11/CREAT-3300_PR_HousebuilderReport_B_pl_0924-120x86.jpg)
Warszawskie ceny tradycyjnie wysokie
Obserwując rynek nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną w Warszawie, można zauważyć, że w ostatnich latach zdecydowana większość transakcji odbywała się w rejonach poza dzielnicami określanymi jako centralne, do których należy zaliczyć Śródmieście, Żoliborz, Wolę, Ochotę i Pragę-Północ, wskazuje Emmerson Evaluation.
Rynek sprzedaży gruntów pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną w centrum miasta – w dzielnicach Śródmieście i Praga-Północ oraz w dzielnicy Ochota i Wola praktycznie nie istniał. Gęsta zabudowa wielorodzinna i komercyjna, a także obowiązujące dokumenty planistyczne, poza nielicznymi wyjątkami, niemal wykluczały tu zabudowę domami jednorodzinnymi.
– Zdecydowanie największą dostępnością działek pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną mogą pochwalić się peryferyjne dzielnice stolicy, jak Wilanów, Białołęka, Bielany, Wawer, Wesoła oraz Rembertów. W ostatnich latach zawarto tam ok. 60% wszystkich transakcji działkami pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną w stolicy. Większa dostępność gruntów na tych obszarach wpływa na ich niższą cenę. O jej wysokości decyduje przede wszystkim odległość od istniejących już głównych tras komunikacyjnych, stacji kolejowych oraz planowanej infrastruktury komunikacyjnej – komentuje Robert Korczyński.
Jedne z najtańszych gruntów w Warszawie można nabyć w granicach Białołęki. W rejonach bardziej peryferyjnych, np. na północ od Kanału Żerańskiego, ceny działek pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną osiągają poziom 350 zł/mkw. Droższe są natomiast grunty np. na osiedlu Brzeziny, gdzie za 1 mkw. działki budowalnej płacono średnio 440 zł. Natomiast najwyższą średnią cenę w stolicy Emmerson Evaluation zanotował w Mokotowie. Średnia cena 1 mkw. gruntu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną dla tej dzielnicy w 2017 roku wyniosła ponad 1,5 tys. zł. Prawie 70% wszystkich transakcji na obszarze Mokotowa dotyczyło sprzedaży gruntów położonych na peryferyjnych terenach Sadyby, Siekierek czy Augustówki, gdzie ceny osiągały poziom ok. 1 tys. zł/mkw.
Ceny krakowskich działek rosną
W Krakowie średnie ceny za powierzchnię pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną w ciągu ostatnich lat nieznacznie wzrosły. W 2017 r. kwota, za którą można było nabyć działkę budowlaną kształtowała się na poziomie 330 zł/mkw., a średnia powierzchnia nabywanego gruntu wyniosła ok. 1 tys. mkw.
W ubiegłym roku, największym zainteresowaniem na krakowskim rynku, biorąc pod uwagę liczbę zawartych transakcji, charakteryzował się rejon Podgórza (gdzie zawarto prawie 50% wszystkich transakcji działkami budowalnymi w Krakowie). Na południe od Autostrady A4, tj. w okolicy Swoszowic, można było nabyć grunty za cenę 100 zł/mkw. Działki położone w północnej części jednostki ewidencyjnej Podgórze, w obszarze osiedla Skotniki czy osiedla Europejskiego (zachodnia części rejonu Dębniki), osiągały ceny średnio 250-300 zł/mkw.
W przypadku dzielnicy Krowodrza zdecydowana większość transakcji gruntami dotyczyła działek położonych w okolicy osiedli Bronowice, Prądnik Biały i Zwierzyniec. Średnie ceny gruntów pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną wynosiły tam odpowiednio 500 zł/mkw., 420 zł/mkw., 350 zł/mkw.
W Nowej Hucie podaż gruntów pod budowę domu znajdziemy głównie na terenie Wzgórza Krzesławickiego. Średnia cena działek budowlanych w ostatnim roku w dzielnicy Nowa Huta wyniosła 210 zł/mkw. W obszarze Bieńczyce, położonym bliżej centrum, występuje mniejsza podaż gruntów pod zabudowę jednorodzinną i ich średnia cena wynosi 270 zł/mkw. Jedne z tańszych działek znajdziemy w okolicach Woli Rusieckiej oraz Branic, gdzie zabudowa jednorodzinna koncertuje się wzdłuż głównych ulic. Za działki pod budowę domu w tych okolicach trzeba zapłacić ok. 100-150 zł/mkw.
W centralnym obszarze miasta Kraków, w Śródmieściu, obrót działkami przeznaczonymi pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne praktycznie nie ma miejsca. Transakcje gruntami pod ten rodzaj zabudowy sporadycznie występowały w przypadku działek położonych w okolicy osiedla Olsza II i w zachodniej części Prądnik Czerwony. W tej lokalizacji ceny gruntów pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną kształtowały się w przedziale 450-500 zł/mkw.
W Trójmieście bliskość Sopotu śrubuje ceny
Rynek nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną w Trójmieście jest reprezentowany głównie przez Gdańsk i Gdynię. W najbardziej prestiżowym bałtyckim kurorcie – Sopocie ‒ praktycznie nie występują transakcje gruntami pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Wynika to głównie z braku dostępności takich działek na sprzedaż, co wiąże się ze znacznym zurbanizowaniem miasta. Pojedyncze oferty sprzedaży gruntów w Sopocie dochodzą do poziomu powyżej 2 tys. zł/mkw. W Gdyni ceny transakcyjne działek pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną w ostatnim roku wynosiły średnio 460 zł/mkw., natomiast w Gdańsku – 350 zł/mkw.
Jedne z najdroższych działek budowlanych na terenie Gdańska występują w dzielnicy Oliwa, która położona jest w bezpośrednim sąsiedztwie Sopotu – tutaj za 1 mkw. działki budowlanej należy zapłacić powyżej 2 tys. zł. Najniższe ceny gruntów pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną w Gdańsku osiągają poziom 140-300 zł/mkw. Za kwoty tego rzędu nabywano działki o średniej powierzchni ok. 1 tys. mkw. w rejonie Łostowic oraz Kokoszek.
W Gdyni najtańsze grunty występują w dzielnicy Dąbrowa i Chwarzno-Wiczlino, gdzie ceny zaczynają się już od 180 zł/mkw. Na tych terenach w ostatnim czasie odnotowano największą liczbę transakcji (blisko 50% wszystkich transakcji zawartych w Gdyni). Natomiast ok. 14% zawartych w Gdyni transakcji dotyczyło dzielnicy Obłuże i Chylonia. Średnia cena uzyskana na tych obszarach kształtowała się na poziomie 350 zł/mkw. Niektóre grunty położone w dzielnicy Witomino, Mały Kack i Pustki Cisowskie osiągały już wyższe ceny – średnio 600 zł/mkw. Do jednej z najbardziej atrakcyjnych lokalizacji w Gdyni można zaliczyć Orłowo, gdzie średnia cena gruntu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną wynosi około 950 zł/mkw.
We Wrocławiu ceny gruntów też wzrosły
We Wrocławiu średnia cena za 1 mkw. gruntu przeznaczonego pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną w ostatnim roku kształtowała się na poziomie ok. 320 zł. Blisko 40% wszystkich wrocławskich transakcji dotyczyło nieruchomości zlokalizowanych w dzielnicy Fabryczna. Obecnie na jej terenie znajduje się wiele nowych inwestycji w formie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i wielorodzinnej. W Fabrycznej na peryferyjnych terenach Jerzmanowa, Ratynii czy Marszowic odnotowano najniższe ceny gruntów, zaczynające się od ok. 80 zł/mkw. Najdroższe grunty pod budowę domu występują na terenie osiedla Oporów oraz Grabiszyn. Ich cena osiąga poziom nawet 1 tys. zł/mkw.
Krzyki to jedna z największych dzielnic Wrocławia, w której obecnie realizowanych jest wiele inwestycji budowlanych. Średnia cena działki pod budowę domu w tym rejonie w ostatnim roku wyniosła 400 zł/mkw. Najwyższe ceny gruntów odnotowano na osiedlach Partynice i Gaj, gdzie osiągały one poziom 750 zł/mkw.
Na wrocławskim rynku najtańsze grunty pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną występują w dzielnicy Psie Pole. Ceny na terenie osiedla Widawa i Pawłowice zaczynają się od poziomu 80 zł/mkw. W tej dzielnicy znajdziemy też droższe grunty, głównie na osiedlu Karłowice oraz Poświętne, gdzie średnio należy zapłacić nawet 700 zł/mkw. Średnia cena za 1 mkw. działki budowlanej w całej dzielnicy kształtowała się w ostatnim roku na poziomie 260 zł.
W przypadku dzielnicy Stare Miasto podaż gruntów mieszkaniowych jednorodzinnych nie występuje ze względu na historyczną, gęstą strukturę zabudowy i określone w miejscowym planie zagospodarowania przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną lub usługową. Podobnie sytuacja przedstawia się w Śródmieściu.
Poznań trzecim najdroższym miastem
W ubiegłym roku w stolicy Wielkopolski odnotowano 6% wzrost cen gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, a średnia cena działek wyniosła 370 zł/mkw.
Jeżyce to aktualnie najszybciej rozwijający się obszar w Poznaniu, położony w bezpośrednim sąsiedztwie centrum miasta i oferujący bardzo dobrą infrastrukturę komunikacyjną oraz sąsiedztwo terenów zielonych. Blisko 30% transakcji gruntami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną dotyczyło nieruchomości położonych właśnie na terenie tej dzielnicy. Najdroższymi gruntami pod budowę domu charakteryzował się obszar południowo-wschodnich Jeżyc (osiedla Sołacz i Golęcin), gdzie odnotowano średnią cenę 850 zł/mkw. Działki zlokalizowane na bardziej odległych osiedlach dzielnicy, jak Kiekrz czy Strzeszyn są tańsze, a średnia cena osiąga tam poziom 580 zł/mkw. Nieco niższe ceny gruntów można znaleźć na osiedlu Krzyżowniki-Smochowice.
Na Starym Mieście wysoką cenę (830 zł/mkw.) osiągały działki zlokalizowane w obrębie takich osiedli jak Winogrady czy Winiary. Wynika to z położenia w bliskim sąsiedztwie centrum miasta, a także atrakcyjności pod względem dostępności komunikacji miejskiej oraz bliskości Parków Cytadela i Sołackiego. Natomiast najniższe ceny, na poziomie średnio 270 zł/mkw. występują na peryferyjnych rejonach osiedli Morasko-Radojewo czy Naramowice, z których czas dotarcia do centrum miasta jest znacznie dłuższy. Z uwagi na planowaną budowę linii tramwajowej w Naramowicach sytuacja komunikacyjna w tym rejonie może się poprawić i przyczynić do wzrostu cen gruntów.
Najniższe ceny gruntów pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną w Poznaniu odnotowano dla nieruchomości położonych na peryferiach dzielnicy Nowe Miasto. Ceny od 120 zł/mkw. dotyczyły gruntów położonych na terenie osiedla Spławie oraz osiedla Antoninek.
