W centrum stolicy najemcy polują na oferty zarówno w szklanych wieżowcach jak i rewitalizowanych obiektach. Dziś wysokość stawek czynszowych nie gra takiej roli.
Boom na rynku biur trwa w najlepsze – zarówno w Warszawie jak i w regionach nowe projekty w błyskawicznym tempie zmieniają panoramy miast. Największa gorączka ogarnęła stolicę, w której znajduje się 60 proc. oferty nowoczesnych biur z całej Polski. – Najemców przyciąga przede wszystkim centrum miasta, gdzie obok nowych strzelistych wież, idealnym uzupełnieniem oferty są biura w zrewitalizowanych kamienicach czy murach pofabrycznych. Prestiżowy adres oraz niepowtarzalne klimatyczne wnętrza przyciągają wielu najemców – przekonuje Anna Olszewska, zarządca nieruchomości Plac Bankowy 1.
Trudna ekspansja
Według danych JLL, w ubiegłym roku w Warszawie wynajęto aż 860 tys. mkw. biur. Wskaźnik wakatów spadł do 8,7 proc., a do użytku w tym czasie trafiło tylko 230 tys. mkw. powierzchni. Stołeczny rynek jest więc bardzo chłonny. – Rekordowy wynik ubiegłorocznego popytu na biura w Warszawie jest zasługą zarówno nowych podmiotów, które postanowiły rozpocząć swoją działalność w stolicy, operatorów powierzchni elastycznych, jak i firm, które zdecydowały się na dalszą ekspansję w Warszawie. Duże i częste transakcje na dodatkową powierzchnię biurową dla firm, takich jak Alior Bank, AstraZeneca, Deloitte czy Samsung, potwierdzają atrakcyjność biznesową stolicy – przekonuje Anna Młyniec z JLL.
Deweloperzy budują teraz kolejne 720 tys. mkw. biur, z czego zdecydowana większość trafi na rynek najwcześniej za rok. W tym roku utrzyma się więc luka podażowa. Znalezienie powierzchni dostępnej od ręki stanowi niemałe wyzwanie. Według raportu Market in Minutes, opublikowanego przez Savills, w prestiżowych budynkach w centrum miasta brakuje miejsca na ekspansję obecnych najemców. Powierzchnia w budowie została zabezpieczona już w 40 proc. umowami najmu pre-let, lub jest w trakcie zaawansowanych negocjacji. – Niewykluczone, że część budynków wynajmie się w pełni jeszcze przed oddaniem do użytku – zauważa Daniel Czarnecki, ekspert z Savills.
Szybkie decyzje
Najbardziej rozgrzanym rynkiem jest Śródmieście, szczególnie preferowane przez renomowane kancelarie prawnicze, firmy konsultingowe, finansowe, spółki z sektora IT i nowych technologii. Najemców kusi reprezentacyjny adres biura, świetnie rozwinięta infrastruktura i komunikacja. Bogata oferta kulturalna, rozrywkowa czy hotelowo-handlowa dopełnia reszty. Warto też mieć na uwadze, że na konkurencyjnym rynku pracy lokalizacja odgrywa rolę kluczową dla pozyskania i utrzymania talentów.
– Lokalizacja zawsze była popularna, ale część firm odstraszały wyższe niż w innych dzielnicach ceny najmu. Jednak w obliczu zmian pokoleniowych i deficytów na rynku pracy, firmy aby przyciągnąć talenty, chcą być w centrum. Dogodna lokalizacja biura to czynnik numer jeden przy wyborze pracodawcy przez millenialsów – tłumaczy Monika Rykowska z AXI IMMO.
I choć w Śródmieściu znajduje się 1,5 mln mkw. Biur, a w budowie są kolejne projekty, popyt zdecydowanie góruje nad podażą. W efekcie, jak wynika z raportu firmy CBRE „Q4 2018 Market View. Warszawski rynek biurowy”, wskaźnik pustostanów spadł tu do 5 proc. Na wynajem jest tylko 115 tys. mkw., czyli mniej niż powierzchnia Pałacu Kultury i Nauki. Stąd, choć przestrzenie w „hot” miejscach są wynajmowane średnio po 24 euro za mkw. miesięcznie, szukając wolnych biur w centrum stolicy najemcy muszą podejmować szybkie decyzje. Inaczej oferta przepadnie.
Wisienka na torcie
Na fali biurowej gorączki i przy jednoczesnym braku dobrych działek w centrum miast, w ostatnich latach wzrosło zainteresowanie zabytkami czy starymi obiektami komercyjnymi. Drugiego życia doczekały „klasyki”, takie jak Rotunda i Prudential w Warszawie, komunistyczne Domy Towarowe Alfa (dwa budynki) w Poznaniu, czy krakowski Szkieletor.
– Warszawa ma do zaoferowania ogromną liczbę biur, a jednocześnie powierzchni w historycznych budynkach nie ma aż tak wiele. To charakterystyczne nie tylko dla stolicy Polski, podobne problemy z zapewnieniem odpowiedniej przestrzeni w centrum miasta ma wiele stolic europejskich. Całkowicie odrestaurowane i zmodernizowane obiekty historyczne są poszukiwane ze względu na swoje położenie, doskonałe skomunikowanie, wysoki standard oraz „duszę” czyli niepowtarzalny klimat związany z historią – tłumaczy Anna Olszewska.
Inwestorów nie zniechęcają wyższe koszty realizacji projektu, wynoszące nawet i o 150 proc. więcej w porównaniu ze standardową budową. Jak bowiem zwraca uwagę Anna Olszewska, działki znajdujące się w najlepszych lokalizacjach stanowią niemal bezcenną wartość na rynku nieruchomości komercyjnych, a stojące na nich budynki z ciekawą historią i zachwycającą architekturą są „wisienką na torcie”. – Jednak adaptacja zabytku do nowych funkcji czy oczekiwań najemców wymaga zaprojektowania nowoczesnej i komfortowej przestrzeni z zachowaniem dawnych elementów budynku. To nie jest łatwe wyzwanie – zastrzega Anna Olszewska. Tylko odpowiedni balans między historią a współczesnymi wymaganiami architektury oraz nowoczesną technologią pozwala stworzyć unikatowe i zarazem funkcjonalne przestrzenie do pracy. Przykładem takich rozwiązań jest Bankowy 1, gdzie prawie 200 lat temu działał bank i giełda, a w latach powojennych, po odbudowie, prosperował Hotel Saski. Siedem lat temu nieruchomość zyskała trzecie życie – nowoczesne ale z przedwojennym pazurem. W renowacji budynku udział brał Allan Starski, oscarowy scenograf, który stworzył dziedziniec na wzór nowojorskich kamienic. Znalazł nawet stare schody przeciwpożarowe, które wykorzystano jako element fasady. Dziś są tu wysokiej klasy biura, restauracje i markowe sklepy. – Trend na łączenie różnych stylów, w których nowoczesność miesza się z przeszłością, nie przemija – podsumowuje architekt MDD Agnieszka Chorab w raporcie „Polski Rynek Biurowy” wydanym przez portal e-biurowce.pl.
