Rynek mieszkaniowy trzecim kwartale ’22 – wolniejszy wzrost cen i coraz mniej transakcji

Wolniejszy wzrost cen mieszkań i malejąca liczba transakcji to główne trendy na rynku w 2q22. Głęboki spadek popytu kredytowego na mieszkania w efekcie serii podwyżek stóp procentowych NBP przy wolno dostosowującej się podaży (nadal dużo projektów w budowie) powoduje spowolnienie wzrostu cen mieszkań. W perspektywie roku (3q22-2q23) możliwe są spadki realnych cen.

Ceny mieszkań – urealnienie?

W 2q22 w większości stolic wojewódzkich na rynku pierwotnym nastąpiło spowolnienie realnego wzrostu cen mieszkań r/r; nadal wzrost nominalny był dwucyfrowy. W porównaniu z 1q22 generalnie ceny transakcyjne w analizowanych miastach nie zmieniły się znacząco. Na rynku wtórnym, który reaguje na ogół z pewnym opóźnieniem do rynku pierwotnego, ceny transakcyjne nadal rosły r/r (wolniej w mniejszych stolicach wojewódzkich). Mała liczba transakcji może utrudniać ocenę trendów. Po rekordowych wzrostach liczby transakcji w 2021, w 1h22 ich liczba spadła w niektórych miastach nawet o 80% r/r.

Rynek najmu rośnie, choć wolniej

Na rynku wynajmu w 2q22 stawki w dalszym ciągu rosły, choć wolniej niż w 1q22. Jest to efekt potrzeb mieszkaniowych uchodźców wojennych z Ukrainy, wzrostu popytu na wynajem mieszkania ze strony osób, które nie mają zdolności kredytowej po zaostrzeniu polityki kredytowej banków, a także efekt oczekiwania wyższej stopy zwrotu przez inwestorów w konsekwencji wzrostu rynkowych stóp procentowych. Przy krótkookresowo ograniczonej podaży mieszkań na wynajem i dużym popycie prawdopodobnie stawki wynajmu dłużej pozostaną na wysokim poziomie.

W 2q22 sprzedaż kredytów mieszkaniowych silnie spadła – wg Związku Banków Polskich wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych wyniosła 13,5 mld zł (-20% q/q; -39% r/r). Banki udzieliły 38,4 tys. nowych kredytów – o 20% mniej q/q i o 43% mniej r/r, jest to najmniej udzielonych kredytów od 1q09. Średnia wartość udzielonego kredytu ogółem w 2q22 wyniosła 350 tys. zł (6,2% r/r; -0,3% q/q).

Kredyty hipoteczne w zapaści

Według danych BIK w 1h22 wartość udzielonych kredytów mieszkaniowych zmalała o 25,1% r/r (w lipcu spadek o 63% r/r). Również liczba udzielonych kredytów w tym okresie zmalała o 32% r/r (w lipcu o 63% r/r). Spadki wynikają z ograniczonej zdolności kredytowej gospodarstw domowych i znacząco gorszych nastrojów konsumentów, zbliżających się do minimów notowanych podczas pandemii. W sierpniu 2022 wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe zmalała o 73% r/r, co jest najniższym odczytem w historii badania BIK, tj. od stycznia 2008.

Sprzedaż deweloperów

Według monitoringu JLL rynków mieszkaniowych, w 2q22 w 6 największych aglomeracjach deweloperzy sprzedali 9,2 tys. mieszkań – o 12% mniej q/q i o 53% mniej r/r. Liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży jest szacowana na ok. 19 tys., przy czym realnie (tzn. bez mieszkań wprowadzonych do oferty w celu budowy na zasadach obowiązujących jeszcze przed nowelizacją Ustawy deweloperskiej) jest to ok. 11,5 tys. mieszkań. Oferta deweloperska w 6 miastach na koniec 2q22 wzrosła realnie do 43,2 tys. mieszkań (7,2% q/q; 14,3% r/r); przy uwzględnieniu projektów wprowadzonych na rynek z zamiarem ich realizacji na dotychczasowych zasadach (szacunek JLL) oferta wzrosłaby do ok. 51 tys.

Koniunktura w budownictwie

Wskaźnik koniunktury budownictwa mieszkaniowego ogółem (różnica liczby mieszkań rozpoczętych i oddanych do użytku w ostatnich 4 kwartałach) w 2q22 sygnalizuje schłodzenie rynku – liczba mieszkań w toku budowy jest mniejsza niż kwartał temu (z uwagi na mniej mieszkań rozpoczynanych w ostatnich kwartałach). Liczba pozwoleń na budowę utrzymała się na wysokim poziomie, nieznacznie niższym q/q.
Zapisy księgowe deweloperów (o zatrudnieniu powyżej 9 osób) na koniec 1h22 wskazują na osłabienie popytu na mieszkania – zapasy gotowych mieszkań w 1h22 były wyraźnie wyższe r/r (o 63%). Przedpłaty klientów, o ile wzrosły znacząco r/r (o 67%), to wobec 2h21 rosły już wolniej (o 20%). Projekty mieszkaniowe w toku rosły (43% r/r vs 32% r/r w 2021), jest to efekt projektów rozpoczętych na przełomie lat 2020/2021. Przy kontynuacji słabszego popytu zapowiada to problemy ze sprzedażą mieszkań w 2h22.

Koszty budowy

Koszty budowy (bez kosztu gruntu) wybranych obiektów wg bieżących stawek kosztorysowych SEKOCENBUD w 2q22 silnie wzrosły – o 18-32% r/r zależnie od obiektu (vs 12-17% r/r w 1q22). Turbulencje na rynkach wielu surowców dla budownictwa, wysokie koszty energii i paliwa, niedobór kwalifikowanych kadr oznaczają utrzymanie wysokiego poziomu kosztów budowy.

Wakacje kredytowe, popularne

W sierpniu 2022 wg danych bankowych raportowanych do BIK 876 tys. rachunków zostało objęte wakacjami kredytowymi o wartości 228 mld zł. Zawieszenie spłaty rat dotyczy 44,5% spośród 1,97 mln złotowych kredytów mieszkaniowych i stanowi 58% ich wartości do spłaty. Z wakacji kredytowych dotychczas w największym stopniu skorzystały osoby, które zaciągały kredyty w latach 2018–2019 (52,5%) i 2021–2022 (53,7%).

Otoczenie makroekonomiczne rynku mieszkaniowego w Polsce

Otoczenie makroekonomiczne rynku mieszkaniowego charakteryzuje się w ostatnim okresie dużą zmiennością i trudną przewidywalnością – dotyczy to m.in. czynników geopolitycznych mogących istotnie zmienić oczekiwania inflacyjne czy politykę monetarną. Rynek mieszkaniowy cechuje obecnie niższa transakcyjność, w związku z czym inwestorzy muszą uwzględniać dodatkową premię za ryzyko niskiej płynności. Niska transakcyjność utrudnia analizę zmian cen w poszczególnych segmentach rynku. Przy analizie trendów cenowych należy uwzględniać zawyżanie średniego poziomu cen przez transakcje mieszkaniami z segmentu premium oraz mieszkań o małym metrażu, których udział w ogóle transakcji może wzrosnąć w sytuacji gorszej koniunktury.

Prognozy dla rynku mieszkaniowego

Analitycy PKO BP oceniają, że średnie ceny transakcyjne mieszkań spadną o 0-5% w perspektywie roku (3q22-2q23). Negatywnie na poziom cen działają:

• głęboki spadek popytu kredytowego na mieszkania na skutek znacznych podwyżek stóp procentowych;
• znaczące ryzyko nadpodaży w sytuacji nadal dużej liczby projektów w budowie;
• perspektywa stabilizacji kosztów budowy;
• wzrost oczekiwanych stóp zwrotu przez kupujących inwestycyjnie;
• realny spadek dochodów ludności.

Spadek cen będzie jednak hamowany przez:

• doświadczenia deweloperów z relatywnie szybkim dostosowaniem podaży mieszkań do słabszego popytu przez wstrzymywanie rozpoczętych projektów, ich etapowanie, a także dostosowanie struktury oferty do popytu;
• szybki wzrost stawek wynajmu przy krótkookresowo ograniczonej podaży mieszkań na wynajem;
• oczekiwania inflacyjne (długi okres wysokiej inflacji) sprzyjające popytowi na nieruchomości jako aktywu chroniącemu oszczędności;
• wysokie koszty budowy ze względu na stosowanie materiałów budowlanych już z okresu wysokich cen;
• koszty DFG (deweloperzy przeniosą je na ceny mieszkań).

---

Źródło: Centrum Analiz PKO Banku Polskiego