Ile potrwa spowolnienie na rynku nieruchomości w Polsce? Czy to może być dobry moment na zakup mieszkania?

Po niezwykłym boomie na nieruchomości, kupowane czy to za gotówkę, czy na kredyt hipoteczny, na rynku nieruchomości zagościła flauta. To efekt wysokich cen spowodowanych dużym popytem, inflacją i rosnącymi przez ostatni rok stopami procentowymi.

Na rynek wpływają także zalecenia KNF-u utrudniające dostęp do kredytów. Jednak nieruchomości to wciąż ceniony produkt inwestycyjny, pod warunkiem że zwróci się uwagę na pewne newralgiczne aspekty takiej inwestycji.

Sytuacja na rynku nieruchomości zmienia się jak w kalejdoskopie

Jeszcze rok temu stopy procentowe pozostawały niskie, podobnie jak praktycznie zerowe oprocentowanie lokat, które nie przyciągały oszczędności Polaków, a boom na zakup mieszkań, zarówno za gotówkę, jak i na kredyt, trwał w najlepsze, mimo że ceny nieruchomości pięły się w górę. To eldorado skończyło się „jak nożem uciął”. Stopy procentowe poszły ostro w górę, co podniosło raty kredytów hipotecznych (także tych potencjalnych) i pozbawiło dużą część zainteresowanych nabyciem nieruchomości zdolności kredytowej.

Duży spadek zainteresowania zakupem nieruchomości

– Widzimy duży spadek zainteresowania zakupem nieruchomości. Rozumiemy przejściowość tego cyklicznego zjawiska i analizujemy w zarządzie, jak długo będzie trwało – mówi agencji Newseria Biznes Karol Tomas, deweloper, współwłaściciel spółki Złote Piaski, która w Zielonej Górze buduje największe w Polsce osiedle domków jednorodzinnych. – Prognozujemy, że spadki będą trwały między trzy a cztery lata. Po tym okresie powinien nastąpić ponowny powrót do dobrej koniunktury.

Według Związku Banków Polskich wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych w II kwartale wyniosła 13,5 mld zł, co oznacza spadek o jedną piątą wobec poprzedniego kwartału i o 39 proc. rok do roku. Banki udzieliły 38,4 tys. nowych kredytów – o 20 proc. mniej niż w I kwartale i o 43 proc. mniej niż w II kwartale 2021 roku; to najniższa liczba od I kwartału 2009 roku.

Kupujący są ostrożniejsi

– Na pewno kupujący są ostrożniejsi w kontekście finansowym, skupiając się przede wszystkim na aspekcie wysokości rat kredytowych. Bardziej analizują, czy stać ich na daną nieruchomość. Zastanawiają się, czy może odczekać z decyzją o zakupie, czy może iść na kompromis i kupić mniejszą nieruchomość, niż planowali – mówi Karol Tomas. – Najważniejsze, aby zachować równowagę między ryzykiem obciążeń kredytowych a możliwościami obecnych i przyszłych zarobków. Warto też uwzględnić potencjalny wzrost kosztów kredytowych, czego nauczył nas ostatni czas.

Według monitoringu JLL rynków mieszkaniowych w II kwartale 2022 roku w sześciu największych aglomeracjach deweloperzy sprzedali 9,2 tys. mieszkań, o 12 proc. mniej wobec poprzedniego kwartału i o 53 proc. mniej r/r. Liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży jest szacowana na ok. 19 tys., przy czym realnie (tzn. bez mieszkań wprowadzonych do oferty w celu budowy na zasadach obowiązujących jeszcze przed nowelizacją ustawy deweloperskiej) jest to ok. 11,5 tys. lokali.

Z kolei z danych Głównego Urzędu Statystycznego wynika, że od początku roku do końca sierpnia 2022 roku rozpoczęto budowę 148,9 tys. mieszkań, a to o 23,4 proc. mniej niż przed rokiem. Deweloperzy rozpoczęli budowę 85,1 tys. mieszkań (o 27,0 proc. mniej), a inwestorzy indywidualni 61,4 tys. (o 17,4 proc. mniej).

Ostatni rok był wyzwaniem dla deweloperów

–Znacznie wzrosły koszty budowy, klienci zaczęli być bardziej wybredni, spadła ich liczba, a duzi gracze rynkowi mogli pozwolić sobie na agresywne akcje promocyjne. Dla iluś przedsiębiorców z sektora budowlanego było to nie do udźwignięcia. Dlatego mniejsze firmy upadają – mówi współwłaściciel spółki Złote Piaski.

Jak podkreśla, wzrost kosztów powoduje, że budżety domowe kupujących muszą być na nowo kalkulowane i nie ma w zasadzie stuprocentowego zabezpieczenia.

– Dobrym kierunkiem dla klientów jest nabycie nieruchomości od mocnego dewelopera, który ma dobrą reputację rynkową i wystarczające zasoby, by udźwignąć potencjalny wzrost kosztów i tym samym zagwarantować cenę z umowy – mówi Karol Tomas.

Na znaczeniu zyskuje więc dokładna weryfikacja dewelopera przed podjęciem decyzji o zakupie nieruchomości.

Ważny wybór dewelopera

– Wybierając dewelopera, należy przeanalizować jego historię, wcześniej zrealizowane projekty, zweryfikować jego wiarygodność na podstawie opinii innych klientów, którzy już mieli z nim do czynienia. Współpracować z kimś, kto poza dobrym produktem zaoferuje też topową obsługę i doradztwo – radzi ekspert. – Trzeba także pamiętać, by przy podpisywaniu umowy zawsze korzystać z usług sprawdzonej kancelarii lub profesjonalnego pośrednika. Tym systemem wszystko zostanie sprawdzone z odpowiednią rzetelnością.