Wszystko o kooperatywach mieszkaniowych w Polsce

1 marca 2023 r. wejdą w życie przepisy ustawy o kooperatywach mieszkaniowych oraz zasadach zbywania nieruchomości należących do gminnego zasobu nieruchomości w celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowych. Ułatwią one realizację inwestycji mieszkaniowych grupom osób fizycznych, które chciałyby zbudować dom własnymi siłami. Działania inwestycyjne w tej formule to również większa szansa na mieszkanie dopasowane do potrzeb rodziny. Ustawa została właśnie opublikowana w Dzienniku Ustaw.

Uregulowanie funkcjonowania kooperatyw mieszkaniowych to główny cel nowej ustawy. Regulacja wprowadza ponadto preferencje przy sprzedaży nieruchomości gminnych na potrzeby oddolnego budownictwa mieszkaniowego. Mogą na nie liczyć kooperatywy mieszkaniowe oraz nowo założone spółdzielnie mieszkaniowe, które realizują inwestycje w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych własnych członków lub ich dzieci.

Kooperatywy mieszkaniowe

Kooperatywa mieszkaniowa to grupa osób fizycznych (np. krewnych, przyjaciół lub znajomych), które chcą wspólnie kupić działkę i wybudować na niej domy jednorodzinne lub budynek wielorodzinny z mieszkaniami, w których następnie same zamieszkają. W formule kooperatywy można również nabyć i wyremontować istniejący budynek, aby stworzyć w nim mieszkania dopasowane do indywidulanych potrzeb grupy. Ustawa dopuszcza też możliwość prowadzenia przez członków kooperatywy inwestycji w celu zapewnienia mieszkań dzieciom.

Na potrzebę wprowadzenia formuły kooperatywy mieszkaniowej do porządku prawnego zwracali uwagę sami interesariusze. Może się to bowiem przyczynić nie tylko do zwiększenia zainteresowania inwestycjami mieszkaniowymi realizowanymi przez grupy przyszłych mieszkańców. Może również wzmocnić pozycję osób współpracujących ze sobą w celu samodzielnego pozyskania mieszkań w relacjach z podmiotami wpływającymi na proces inwestycyjno-budowlany, np. samorządami gminnymi i instytucjami finansowymi.

Zaangażowanie gmin w oddolne inicjatywy mieszkaniowe

Ustawa określa jednak nie tylko ramy współpracy członków kooperatyw mieszkaniowych. Wprowadza ponadto kolejne narzędzie, które uzupełnia instrumentarium polityki mieszkaniowej gmin. Dzięki tym rozwiązaniom gminy będą mogły włączyć się szerzej w działania wspierające oddolne budownictwa mieszkaniowe. Może się to przyczynić do szerszego zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych członków wspólnoty samorządowej.

W tym celu w ustawie przewidziano szczególne zasady zbywania nieruchomości należących do gminnego zasobu nieruchomości z przeznaczeniem pod oddolne budownictwo mieszkaniowe. Takimi rozwiązaniami są m.in. forma przetargu (czyli przetarg ograniczony do kooperatyw i spółdzielni), alternatywne formy rozliczenia oraz możliwość udzielenia nabywcy przez gminę bonifikaty od ceny nieruchomości.

Gminy udzielające bonifikaty od cen nieruchomości zbywanych przez nie na potrzeby oddolnego budownictwa mieszkaniowego będą mogły ubiegać się o grant na infrastrukturę (tj. bezzwrotne wsparcie z budżetu państwa na przedsięwzięcia służące rozwojowi infrastruktury technicznej lub społecznej na terenie gminy).

Korzyści dla osób fizycznych

Wśród korzyści płynących z korzystania z nowej formuły współpracy inwestycyjnej warto wskazać możliwość realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych poza rynkiem deweloperskim. Samodzielne prowadzenie inwestycji daje szansę na oszczędności w kosztach uzyskania mieszkania sięgające nawet do ok. 20%. Tak realizowana inwestycja pozwala ponadto członkom kooperatywy mieszkaniowej dostosować warunki przyszłego zamieszkania, a tym samym jego jakość, do indywidualnych potrzeb i preferencji. Dzięki nowym rozwiązaniom członkowie kooperatywy będą mieli również silniejszą pozycję w relacjach z samorządami lokalnymi (np. w celu uzyskania pomocy organizacyjnej lub kupna nieruchomości pod zabudowę) oraz instytucjami finansowymi (np. w celu uzyskania środków na budowę). Będą mogli się także ubiegać – na zasadach ogólnych – o preferencyjny kredyt bez wkładu własnego (tzw. rodzinny kredyt mieszkaniowy).

Korzyści dla gmin

Realizacja inwestycji w formule kooperatywy mieszkaniowej na terenie gminy wiąże się z wieloma korzyściami dla lokalnej wspólnoty. Daje możliwość efektywnego zarządzania przestrzenią gminną (w tym przeciwdziałania suburbanizacji i wyludnianiu się) oraz wykorzystywania tej formuły w procesach rewitalizacyjnych. Tworzy również warunki do zwiększenia zasobu mieszkaniowego służącego realizacji zadań własnych gminy bez konieczności angażowania przez nią dodatkowych środków finansowych na prowadzenie inwestycji mieszkaniowych dzięki możliwości nabywania lub wynajmowania lokali i budynków powstałych w formule kooperatywy. Nie bez znaczenia są również korzyści płynące z silnych lokalnych więzi społecznych oraz prawo do ubiegania się o grant na infrastrukturę w przypadku dopuszczenia przez gminę bonifikaty od ceny nieruchomości.

Rodzinny kredyt mieszkaniowy („Mieszkanie bez wkładu własnego”)

Z uwagi na zmianę uwarunkowań dotyczących rynku kredytów hipotecznych oraz w odniesieniu do działań osłonowych rządu wspierających gospodarstwa domowe w poprawie warunków mieszkaniowych w ramach ustawy wprowadzono zmianę części przepisów ustawy z dnia 1 października 2021 r. o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym (Dz. U. z 2022 r. poz. 2008). Nowelizacja przepisów dotyczy przede wszystkim:

• zniesienia przepisu o minimalnej wysokości gwarancji, co pozwala na wniesienie większego wkładu własnego – z 10% do 20%,
• umożliwienia skorzystania ze spłat rodzinnych osobom, które zgromadziły środki na pokrycie 20% wartości nieruchomości oraz powiększenie tego parametru nawet do 30% w przypadku kredytobiorców, którzy zaciągną kredyty o stałej lub okresowo stałej stopie procentowej,
• podwyższenia limitu wkładu własnego – ze 100 tys. zł do 200 tys. zł,
• umożliwienie sfinansowania ze środków z kredytu nabycie lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego z zasobów spółdzielni mieszkaniowej,
• podniesienie o 0,1 wartości współczynników wyznaczających limity ceny m² powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego, do wysokości których może zostać udzielony kredyt mieszkaniowy w ramach programu (dla rynku pierwotnego na poziomie 1,4 a dla rynku wtórnego na poziomie 1,3).

Konsekwencją ww. zmian jest zmiana nazwy definiowanego pojęcia „gwarantowany kredyt mieszkaniowy” na „rodzinny kredyt mieszkaniowy”.

Korzyści dla gospodarstw domowych

Wskazane zmiany umożliwią wykorzystanie potencjału programu w obecnych uwarunkowaniach dotyczących rynku kredytów hipotecznych, w tym związanych z zawirowaniami gospodarczymi spowodowanymi wojną w Ukrainie. Przewidujemy, że nowe rozwiązania pozwolą większej liczbie osób zakwalifikować się do programu m.in. poprzez zwiększenie wsparcia osób posiadających inne źródła finansowania mogące wpływać na obniżenie kwoty zaciąganego kredytu mieszkaniowego, poszerzenie zakresu rodzin zaciągających kredyt, którym urodziło się dziecko, objętych pomocą w spłacie kredytu w ramach spłat rodzinnych, wsparcie procesu stopniowego zwiększania udziału kredytów mieszkaniowych o stałej stopie procentowej lub okresowo stałej stopie procentowej oraz urealnienie wartości wskaźników ustawowych.

---

Informacje dotyczące rządowego programu kredytu z gwarancją opublikowane są na stronie gov.pl w zakładce Ministerstwa Rozwoju i Technologii – link: https://www.gov.pl/web/rozwoj-technologia/mieszkanie-bez-wkladu-wlasnego.