Po miesiącach dynamicznych wzrostów i niepewności, pierwszy kwartał 2025 roku przyniósł długo wyczekiwane oznaki stabilizacji na polskim rynku mieszkaniowym. Z danych z 16 wojewódzkich miast wynika, że zarówno ceny ofertowe, jak i transakcyjne wyhamowały – a w niektórych przypadkach nawet zaczęły spadać. Co to oznacza dla kupujących, sprzedających i inwestorów?
Mniej emocji na rynku pierwotnym
Na rynku pierwotnym – czyli w przypadku nowych mieszkań od deweloperów – kwartalna dynamika wzrostu cen znacznie osłabła. Choć nadal obserwujemy wzrosty rok do roku (od 3,1% do 8,3%), są one znacznie niższe niż jeszcze pod koniec 2024 roku, gdy sięgały nawet 12,3%. Co więcej, po uwzględnieniu inflacji i zmian wynagrodzeń, realne ceny transakcyjne mieszkań… spadły. Tak – w ujęciu „odczuwalnym” dla kupujących, nieruchomości są tańsze niż kwartał wcześniej.
Dynamika cen transakcyjnych mkw. mieszkania w analizowanych miastach w I kw. 2025 r.
Uwaga do: dynamiki średniej ceny transakcyjnej na rynku wtórnym (RWT) są niedoszacowane z uwagi na ograniczoną
liczebność transakcji z RCN (mniejsza liczba droższych mieszkań). Uaktualnienie danych ma miejsce w następnych kwartałach, po
uzupełnieniu danych. */ Dynamika cen realnych względem CPI i dynamiki wynagrodzeń (WYN.) liczona jest jako dynamika
urealnionej średniej ważonej ceny transakcyjnej mkw. mieszkania na RP i RW;
Rynek wtórny też wyhamowuje
Również na rynku wtórnym, czyli w przypadku mieszkań z drugiej ręki, widać podobny trend. Dynamika cen nominalnych spadła w Warszawie i sześciu innych miastach, a roczne wzrosty (7,6%–8,1%) są dużo niższe niż te z końcówki zeszłego roku (nawet do 19,6%). Po przeliczeniu cen względem inflacji i wynagrodzeń, również tutaj realne ceny transakcyjne okazały się niższe niż wcześniej.
Sprzedający łagodzą oczekiwania
Od III kwartału 2024 roku widoczny jest spadek dynamiki cen ofertowych – a więc tych, które widzimy w ogłoszeniach. To znak, że sprzedający zaczynają dostosowywać swoje oczekiwania do realiów rynkowych. W I kwartale 2025 r. roczne tempo wzrostu cen ofertowych na wszystkich analizowanych rynkach oscylowało w stosunkowo wąskim przedziale: od 4,5% do 8,8%. To zdecydowanie niższe wartości niż jeszcze kilka miesięcy temu.
Co dalej?
Trudno przewidzieć, czy mamy do czynienia z trwałą stabilizacją, czy jedynie krótkim oddechem po gorączce zakupowej z 2023 i 2024 roku. Jednak obecne dane sugerują, że rynek zaczyna bardziej racjonalnie reagować na sytuację gospodarczą. Dla kupujących oznacza to większe możliwości negocjacji, a dla inwestorów – konieczność dokładniejszej analizy opłacalności inwestycji.
Wniosek? Rynek nieruchomości w Polsce wchodzi w nową fazę – mniej spektakularną, ale być może bardziej przewidywalną. A to dla wielu uczestników rynku bardzo dobra wiadomość.
