Nowy Jork umocnił swoją pozycję najbardziej atrakcyjnego miasta świata dla inwestycji w nieruchomości, odnotowując wzrost wolumenu transakcji inwestycyjnych o 20% rok do roku i zajmując ósmy rok z rzędu pierwsze miejsce w rankingu „Winning in Growth Cities”, opracowanym przez międzynarodową firmę doradczą Cushman & Wakefield.
Drugie miejsce przypadło Los Angeles, a na trzecie awansowało San Francisco (awans o trzy miejsca), wyprzedzając przy tym Londyn na czwartej i Paryż na piątej pozycji.
Najbardziej atrakcyjne miasta pod względem inwestycji w nieruchomości (z wyłączeniem terenów inwestycyjnych)
Źródło: Cushman & Wakefield, RCA
W pierwszej 25-tce globalnego rankingu znalazło się aż 13 miast z USA, z których 9 odnotowało ożywienie aktywności inwestycyjnej w porównaniu z poprzednim rokiem, a liderami wzrostów były Boston (+66%), Seattle (+38%) i San Francisco (+35%). Przyczyniły się do tego silny popyt krajowy oraz niesłabnąca atrakcyjność największych rynków nieruchomości o dużej płynności, zważywszy na niską stopę zwrotu z alternatywnych inwestycji i niski koszt finansowania.
Do powyższego zestawienia zakwalifikowało się także siedem miast z regionu Azji i Pacyfiku, a Tokio (8. pozycja) ponownie było najchętniej wybieraną przez inwestorów lokalizacją w regionie – przed Hongkongiem. Na liście 25 lokalizacji przyciągających największe zainteresowanie inwestorów znalazło się także pięć miast europejskich, w tym Londyn (na 4. miejscu) i Paryż (na 5. pozycji). Największy awans w tym gronie odnotował Madryt, gdzie wolumen transakcji inwestycyjnych wzrósł o 144%, dzięki czemu zajął 21. miejsce w ogólnym rankingu i 3. w Europie.
David Hutchings, autor raportu i dyrektor ds. strategii Inwestycyjnych w dziale rynków kapitałowych w regionie EMEA, Cushman & Wakefield, powiedział: „Dzięki wzrostowi odnotowywanemu w ostatnim czasie i pomimo niepewności politycznej Hiszpania cieszy się rosnącym zainteresowaniem międzynarodowego kapitału i pokazuje innym krajom, że reformy gospodarcze i strukturalne mogą przynieść efekty”.
Szesnaście miast z pierwszej 25-tki rankingu odnotowało wzrost aktywności inwestycyjnej. Łączny wolumen transakcji dla wszystkich lokalizacji z tego grona wzrósł o 5%, a ich udział w rynku zwiększył się z 53% do 56%, ponieważ inwestorzy koncentrowali się na największych i najbardziej płynnych rynkach.
Inwestorzy zachowują ostrożność na globalnych rynkach
Według danych międzynarodowej firmy doradczej Cushman & Wakefield wolumeny transakcji inwestycyjnych na rynkach nieruchomości wyniosły 1,02 bln dolarów, co wskazuje na spadek o 0,7%. Niemniej jednak popyt utrzymuje się na rekordowo wysokim poziomie i wynika przede wszystkim z większej aktywności inwestorów krajowych i regionalnych niż globalnych graczy. Wysokie ceny i niewystarczająca podaż aktywów powodują spowolnienie aktywności inwestycyjnej, a inwestorzy generalnie nie chcą wchodzić na rynki obarczone większym ryzykiem czy podbijać cen, biorąc pod uwagę niepewność co do wysokości stóp procentowych i tempa wzrostu.
Trendy na poszczególnych rynkach wskazują na dość duże zróżnicowanie aktywności inwestycyjnej. Ameryka Północna odnotowała wzrost o prawie 13% i najlepszy wynik od pięciu lat, natomiast Europa i Azja – spadek o 12%. Jeszcze większe spadki wystąpiły w Ameryce Łacińskiej (-38,5%) i na Bliskim Wschodzie (-65,5%).
Carlo Barel di Sant’Albano, dyrektor działu globalnych rynków kapitałowych w firmie Cushman & Wakefield, powiedział: „Ze względu na utrzymujące się problemy takie jak niepewność geopolityczna wzrost gospodarczy pozostaje pod znakiem zapytania w najbliższych miesiącach, ale oznaczają również, że quantitative easing, czyli zwiększanie podaży pieniądza, oraz ujemne stopy procentowe są ponownie brane pod uwagę. W związku z tym stopy kapitalizacji na rynku nieruchomości mogą zostać uznane za bardziej atrakcyjne i obniżać się jeszcze w roku 2020, pod warunkiem że inwestorzy uznają, iż aktualny cykl mógłby się jeszcze przedłużyć. Kupujący będą jednak zmuszeni do poszukiwania dodatkowych możliwości lokowania kapitału, zwracając prawdopodobnie szczególną uwagę na nieruchomości alternatywne i mieszkaniowe, w tym wielorodzinne”.
Inwestycje zagraniczne
Londyn jest nadal najpopularniejszym kierunkiem inwestycyjnym wśród inwestorów zagranicznych, według których brexit jest tylko przeszkodą taktyczną wpływającą na termin finalizowania transakcji i cenę i nie umniejsza atrakcyjności inwestycyjnej miasta. Nowy Jork powrócił na mocne drugie miejsce pomimo rosnącej konkurencji ze strony takich miast jak Paryż, Madryt i Sydney. Wolumeny transakcji inwestycyjnych z udziałem kapitału zagranicznego zmniejszyły się jednak w ciągu roku o 2,7%.
Najbardziej atrakcyjne miasta wśród inwestorów zagranicznych (z wyłączeniem terenów inwestycyjnych)
Źródło: Cushman & Wakefield, RCA
Ze względu na poziom ryzyka i płynności oraz stabilny wzrost miasta europejskie nadal cieszą się największym zainteresowaniem inwestorów zagranicznych. W pierwszej 25-tce najbardziej atrakcyjnych lokalizacji świata znalazło się 12 miast z Europy, siedem z USA i sześć z Azji. Jednak najbardziej imponujący wzrost udziału w rynku w minionym roku odnotowały miasta azjatyckie, a przede wszystkim Pekin, który awansował w globalnym zestawieniu o 52 miejsca, ponieważ inwestorzy poszukiwali nowych okazji inwestycyjnych, zwłaszcza na rynkach charakteryzujących się szybszym tempem wzrostu.
W minionych 12 miesiącach zaobserwowano także większą różnorodność kapitału zagranicznego inwestowanego w nieruchomości. Czwarty rok z rzędu najwięcej kapitału na zagranicznych rynkach zainwestowali gracze z regionu Azji i Pacyfiku (a przede wszystkim z Singapuru i Korei Południowej), mimo iż wolumen inwestycji zagranicznych przypadający na ten region zmalał o prawie 13%, a jego udział w rynku zmniejszył się do 38%. Natomiast wartość inwestycji zagranicznych z udziałem kapitału północnoamerykańskiego wzrosła o 18%, przy udziale w rynku wynoszącym 30%, czyli najwięcej od 2015 roku. Z kolei o 3,3% zwiększył się wolumen transakcji zagranicznych sfinalizowanych przez inwestorów europejskich, którzy odpowiadali za 27% wszystkich inwestycji zagranicznych.
David Hutchings powiedział: „Spowalniający wzrost będzie mniej istotnym czynnikiem wyróżniającym rynki w przyszłości. Większego znaczenia nabiorą względne koszty finansowania, czas i kierunek zmian strukturalnych oraz – jak zawsze – możliwość znalezienia na globalnym rynku aktywów ze stosunkowo niewielkimi problemami.
Z tego względu przewidujemy wzrost aktywności na rynku fuzji i przejęć, a także większą presję wśród inwestorów na dywersyfikację w celu zarówno zwiększenia obecności w najbardziej atrakcyjnych miastach, jak i ograniczenia ryzyka. Szczególną klasą aktywów zasługującą na uwagę będą nieruchomości mieszkaniowe, zwłaszcza że sektor mieszkań na wynajem nadal się rozwija i zaczyna wchodzić w fazę dojrzałą.
W roku 2020 na największy wzrost aktywności inwestycyjnej mogą liczyć liderzy w grupie miast najsilniejszych (gateway cities) i miast aspirujących (challengers), ale także lokalizacje, które stawiają na innowacyjność oraz są atrakcyjne dla utalentowanych pracowników”.
Marcin Kocerba, Associate, Dział Rynków Kapitałowych, Cushman & Wakefield, powiedział: „Region Europy Środkowo-Wschodniej zyskuje na koniunkturze w globalnej gospodarce, co pokazuje, że aktualna podaż atrakcyjnych nieruchomości inwestycyjnych w Europie Zachodniej jest niewystarczająca. Inwestorzy na rynkach kapitałowych zwracają uwagę na Polskę i inne kraje regionu, które oferują wyższy wzrost i stwarzają wyjątkowe możliwości dla inwestorów zagranicznych poszukujących wyższych zysków przy stosunkowo niskim ryzyku. W 2019 roku wolumen transakcji inwestycyjnych w Polsce może ustanowić kolejny rekord, głównie dzięki napływowi kapitału zagranicznego z RPA, USA, Wielkiej Brytanii i Korei Południowej. Obecnie największym zainteresowaniem inwestorów cieszą się sektory nieruchomości biurowych i logistycznych, ponieważ zapewniają stabilną podaż wysokiej klasy aktywów i odnotowują rekordowy popyt wśród najemców”.
