Analiza sytuacji na rynku nieruchomości w Polsce w I kwartale 2020 roku

Obowiązujące od marca br. restrykcje wynikające z pandemii Covid-19 wpłynęły na ograniczenie aktywności również na rynku mieszkaniowym. Konsekwencje pandemii nie znalazły jednak jeszcze odzwierciedlenia w konkretnych danych z uwagi na inercję procesów zachodzących na tym rynku. W I kwartale br. kontynuowana była jeszcze wysoka aktywność na rynku nieruchomości. Liczba sprzedanych kontraktów na budowę mieszkań na największych rynkach pierwotnych była w I kwartale br. wyższa w porównaniu do poprzednich okresów, koszty budowy mieszkań nadal rosły w konsekwencji wysokiego popytu budowlanego w całej gospodarce, w efekcie czego nie obserwowano spadku cen mieszkań zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Również na rynku komercyjnym dostępne dane nie obejmują jeszcze okresu pandemii.

Ceny mieszkań w Polsce – brak korekty

W omawianym okresie, według danych zebranych przez NBP , nie obserwowano wpływu pandemii na kierunek zmian poziomu cen. Nadal rosły średnie ceny ofertowe i transakcyjne mkw. mieszkań zarówno na rynkach pierwotnych (RP), jak i na rynkach wtórnych (RW). Ceny wyznaczone za pomocą indeksu hedonicznego (ceny mkw. porównywalnych mieszkań) w 6 miastach wzrosły o ok. 1,9% kw./kw. oraz o 14,2% r/r, w 10 miastach o 2,9% kw./kw. oraz 13,3% r/r, a w Warszawie o 2,9% kw./kw. oraz o 12,1% r/r.

Transakcyjne ceny mkw. mieszkań na rynku pierwotnym w Warszawie i w 6 dużych miastach

Ceny ofertowe rosły szybciej niż ceny transakcyjne, co oznacza, że sprzedający spodziewali się szybszego wzrostu cen. Utrzymała się różnica średnich cen transakcyjnych i ofertowych, co może wskazywać na brak akceptacji zbyt wysokich cen ofertowych ze strony kupujących.

Ceny transakcyjne mkw. mieszkań na rynku wtórnym korygowane ind. hedonicznym, w Warszawie i 6 dużych miastach

Średnie (ofertowe i transakcyjne) stawki najmu mkw. mieszkań (nie uwzględniając opłat eksploatacyjnych i opłat za media) spadły w I kw. 2020 r. Pod koniec marca br. w największych miastach zaczęła rosnąć oferta internetowa mieszkań na rynkach najmu długoterminowego – pojawiły się na tym rynku lokale dotychczas wynajmowane krótkoterminowo, które w trakcie pandemii przestały być dochodowe. Może to sprzyjać spadkom stawek najmu w przyszłości.

Spadły ceny najmu

Spadły stawki czynszów w najmie długoterminowym, a w konsekwencji uległy obniżce wskaźniki opłacalności najmu. Jednak wciąż inwestycja mieszkaniowa (nie uwzględniając kosztów transakcyjnych) na tle oprocentowania lokat oraz innych dostępnych aktywów dla gospodarstw domowych była konkurencyjna.

Kredyty hipoteczne wciąż chętnie brane

Wartość nowych umów dot. kredytów mieszkaniowych w złotych, 7, 8 (bez umów renegocjowanych) wyniosła w omawianym kwartale ok. 14,9 mld zł, tj. była wyższa o ok. 2,1 mld zł (17,8%) wobec wielkości z poprzedniego kwartału oraz wyższa o ok. 3,0 mld zł (6,1%) względem I kw. 2019 r. Według danych NBP w końcu marca 2020 r. stan kredytu mieszkaniowego wyniósł 460,1 mld zł, tj. był wyższy o 16,9 mld zł względem poprzedniego kwartału oraz wyższy o 39,4 mld zł względem końca marca 2019 r. (wzrost r/r o 9,4%, podczas gdy w 2019 r. wzrost wyniósł 7,1%).

Dobra sytuacja finansowa deweloperów

Szacowana stopa zwrotu z kapitału własnego deweloperów mieszkaniowych z projektów inwestycyjnych wyniosła w I kw. 2020 r. ok. 21%, tj. na tle innych branż pozostaje na wysokim poziomie. Było to skutkiem wysokiego popytu i wysokich cen transakcyjnych pokrywających rosnące koszty producentów mieszkań. Podstawowym problemem deweloperów, pomimo wysokich kapitałów własnych (wypłacalność), może okazać się płynność. Jest to skutkiem finansowania projektów w znacznej mierze ze zobowiązań wobec kontrahentów, a nie z kredytu bankowego.

Rekordowa liczba mieszkań oddanych do użytkowania

W marcu 2020 r. zanotowano w Polsce historycznie wysoką (najwyższą od 2005 r.) kwartalną liczbę mieszkań oddanych do użytkowania. Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto zmniejszyła się względem poprzednich rekordowych okresów. Wysokie, szacowane stopy zwrotu z projektów mieszkaniowych oraz wysoki popyt przyczyniały się do występowania o wydawanie kolejnych pozwoleń na budowę mieszkań, które mogą zostać uruchomione w ciągu dwóch lat.

Rynek nieruchomości komercyjnych – na razie brak zmian

Rynek nieruchomości komercyjnych też został dotknięty przez pandemię Covid-19, a związane z tym ograniczenia w działalności przedsiębiorstw będą mieć wpływ na czynsze i transakcje sprzedaży nieruchomości, zwłaszcza w długiej perspektywie. Należy pamiętać, że czynsze w obiektach komercyjnych są podpisywane na parę lat, a zerwanie tych kontraktów wiąże się z karami. Natomiast transakcje kupna i sprzedaży nieruchomości są wynikiem długich negocjacji. Można spodziewać się znaczącego wpływu pandemii na zmiany strukturalne w sektorze, które można będzie zaobserwować dopiero za jakiś czas.