Analiza sytuacji na rynku nieruchomości w Polsce w III kwartale 2021 roku

Opracowanie w sposób syntetyczny opisuje najważniejsze zjawiska, jakie mają miejsce na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w największych miastach w Polsce. Informacja została przygotowana w Departamencie Stabilności Finansowej na potrzeby organów NBP. Dokument nie powinien być rozumiany jako materiał o charakterze doradczym ani jako podstawa do podejmowania decyzji inwestycyjnych.

Działalność deweloperów

W III kw. 2021 r. oddano do użytkowania w Polsce rekordową roczną liczbę ok. 230 tys. mieszkań, co było efektem aktywności deweloperów z ubiegłych lat.

Jednak liczba sprzedanych kontraktów na budowę mieszkań na największych rynkach pierwotnych spadła w stosunku do II kwartału br., a roczna sprzedaż kontraktów wróciła do poziomów notowanych w 2018 r. Spadek sprzedaży kontraktów jest związany ze spadkiem rozmiarów oferty rynkowej u deweloperów. Istotnie wzrosły koszty budowy mieszkań, zwłaszcza materiałów.

Ceny mieszkań rosły

W III kwartale br. notowano dalsze wzrosty cen mieszkań kw./kw. w większości analizowanych miast, wzrosły też dynamiki cen. Ceny transakcyjne na rynku pierwotnym (RPT) wzrosły zwłaszcza w Łodzi, Wrocławiu i Krakowie.

Dynamika kw./kw. cen mkw. mieszkania w analizowanych miastach w III kw. 2021 r.

Rosnącym cenom mieszkań na rynkach pierwotnych (głównie w stanie deweloperskim, tj. do wykończenia we własnym zakresie oraz kupowane z opóźnioną realizacją), przy wysokim popycie towarzyszy też wysokie zainteresowanie nabywców tańszym rynkiem wtórnym, gdzie mieszkanie jest zazwyczaj gotowe do wprowadzenia. Na rynku wtórnym także obserwowano wzrost cen ofertowych (RWO) i transakcyjnych (RWT) we wszystkich grupach miast. Ceny transakcyjne na rynku wtórnym wzrosły zwłaszcza w Łodzi, Gdańsku i Warszawie. Ceny korygowane indeksem hedonicznym rosły we wszystkich grupach miast, co oznacza, że podobne mieszkania sprzedawane były drożej niż miało to miejsce kwartał wcześniej.

Najem mieszkań nadal opłacalny

Poziom średnich, transakcyjnych stawek najmu mkw. mieszkań (nie uwzględniając opłat eksploatacyjnych i opłat za media) wzrósł względem poprzedniego kwartału w Warszawie, 6. i 10. miastach. Nie obserwowano wystawiania masowo lokali na sprzedaż. Inwestorzy nadal poszukiwali w nieruchomościach bezpieczeństwa dla lokowanego kapitału, a w mniejszym stopniu oczekiwali atrakcyjnej stopy zwrotu.

Mimo wzrostu zainteresowania najmem, w dużych miastach nadal utrzymuje się wysoka podaż ofert mieszkań na rynkach najmu długoterminowego, w tym nabywanych w celach inwestycyjnych, co może sprzyjać spadkom stawek najmu w przyszłości. W ostatnich latach obserwujemy wzrost zainteresowania nabywaniem mieszkań na wynajem przez fundusze inwestycyjne, w tym zagraniczne. Dotychczas dominującą rolę na tym rynku odgrywał Skarb Państwa reprezentowany przez Fundusz Mieszkań na Wynajem.

Mniejsza dostępność mieszkań

Wskaźnik szacowanej dostępności mieszkań w 7. dużych miastach (bazujący na przeciętnym miesięcznym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw) zmniejszył się nieznacznie w omawianym kwartale, jednak nadal był o ok. 0,3 mkw. wyższy względem minimum notowanego w III kw. 2007 r. Wskaźnik szacowanego maksymalnego dostępnego kredytu mieszkaniowego również zmniejszył się nieznacznie dla przeciętnego gospodarstwa domowego, podobnie jak wskaźnik
szacowanej kredytowej dostępności mieszkania. Głównym czynnikiem powodującym bieżące spadki wskaźników dostępności były rosnące ceny mieszkań.

Rynek nieruchomości komercyjnych w kryzysie

Rynek nieruchomości komercyjnych został mocno dotknięty przez pandemię COVID-19, a związane z nią ograniczenia w działalności handlowej i działalności przedsiębiorstw miały wpływ na czynsze i transakcje sprzedaży nieruchomości oraz będą odczuwalne w dłuższym okresie.

Biura nie takie popularne

Na największych rynkach nieruchomości biurowych w III kw. 2021 r. zwiększyły się nierównowagi wynikające z nadmiaru podaży powierzchni do wynajęcia w stosunku do popytu na nią. Podaż nowych powierzchni oraz powierzchni w budowie nadal utrzymuje się na wysokim poziomie, jednak na rynku obserwuje się mniejszą aktywność najemców.

Magazyny na topie

Rynek nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce, kolejny kwartał, pozostał w fazie dynamicznego rozwoju, a popyt i podaż także utrzymywały się na wysokim poziomie. Rynek nowoczesnej powierzchni magazynowej zyskuje na zmianach w nawykach konsumentów obserwowanych już wcześniej, a przyśpieszonych przez pandemię.

Sektor handlowy dotyka pandemia i technologia

Sektor handlowy w II kw. 2021 r. wciąż odczuwał skutki pandemii COVID-19, które nałożyły się na, już wcześniej rozpoczęte, zmiany na rynku, to jest rozwój handlu przez Internet. Inwestorzy uznają rynek za nasycony. Potwierdza to również pojawianie się projektów przekształcających istniejące centra handlowe w centra handlowo-usługowo-rozrywkowe. Problemem tego sektora jest więc utrzymanie dotychczasowych klientów, a w mniejszym stopniu konkurencja z nowymi projektami.

---

Analiza została przygotowana w Departamencie Stabilności Finansowej na potrzeby organów NBP. Opinie wyrażone w niniejszej publikacji są opiniami autorów i nie przedstawiają stanowiska organów Narodowego Banku Polskiego.