Rynek apart i condohoteli w miastach wyraźnie zwalnia. Na przestrzeni ostatniego roku ogłoszono do realizacji lub rozpoczęto budowę 17 nowych inwestycji, na w sumie 2 952 jednostki condo. Wzrost rynku nieruchomości w systemie condo w dużych miastach wyniósł 36 proc. r/r, podczas gdy rok wcześniej stanowił 174 proc. Dobra wiadomość jest taka, ze rynek się profesjonalizuje.
Polski rynek nieruchomości condo rośnie dynamicznie od kilku lat. Ostatnie lata przyniosły prawdziwy wysyp tego typu inwestycji w kurortach i dużych miastach. Jednak dynamika ta wyraźnie słabnie. Jak wynika z najnowszego Raportu: Aparthotele i condohotele w dużych miastach w ciągu roku deweloperzy ogłosili do budowy lub już rozpoczęli realizację 17 nowych projektów. Podczas, gdy rok wcześniej tych nowych inwestycji było aż 29.
Nowe projekty aparthoteli mają dostarczyć na rynek w sumie 2 952 jednostki condo rozumiane jako pokoje hotelowe i apartamenty.
Nowe inwestycje wchodzą do realizacji i planów, ale aż 9 projektów planowanych jeszcze rok temu zostało wycofanych. Powodów rezygnacji z planów budowy jest kilka. Część deweloperów postanowiła na razie zawiesić plany, inni zdecydowali się w ogóle nie realizować inwestycji typu aparthotel, a jeszcze inny porzucili plany, i planują sprzedaż gruntów. Dwie inwestycje w Gdańsku, wstępnie planowane do sprzedaży w formule condo, powstaną i to w ramach międzynarodowych sieci hotelowych, ale deweloper wybuduje je w całości i nie będzie sprzedawał lokali inwestorom indywidualnym.
– Deweloperzy, którzy nie mieli przemyślanych planów i doświadczenia w branży hotelowej chyba dość szybko się zorientowali, iż hotele to biznes dużo bardziej złożony niż budowa mieszkań. Dodatkowo zwolniła dynamika sprzedaży. Kupujący lokale, mają tysiące ofert condo, także z kurortów, i innych form lokowania środków w nieruchomości – wyjaśnia Marlena Kosiura, analityk portalu InwestycjewKurortach.pl.
I jak podkreśla, powodem rezygnacji jest również fakt, iż polskim rynkiem hotelowym na poważnie zaczął się interesować duży, zagraniczny kapitał. – A to oznacza tylko jedno, może się okazać że deweloperom bardziej opłaci się wybudować hotel i sprzedać go w całości funduszowi, niż przez długi czas zajmować się sprzedażą pojedynczych pokoi – komentuje Kosiura.
Wielkość rynku – planowana i realna
Biorąc pod uwagę korektę związaną z wycofaniem projektów oraz dodając nowe, planowane aparthotele wielkość rynku w dużych miastach wynosi dziś 11 185 jednostek condo (na różnym etapie: oddane, w budowie, w planach). Oznacza to wzrost rok do roku o 36 proc. Podczas gdy w zeszłym roku dynamika rynku condo w miastach notowana była na poziomie 174 proc.
Największa część inwestycji typu aparthotel ulokowana jest w Warszawie – 43 proc. (w sumie 4 814 jednostek condo, rozumianych jako pokoje i apartamenty), drugą pozycję zajmuje Gdańsk – 21 proc. (2 392 jednostki), a trzecią Wrocław – 17 proc. rynku (1 920 jednostek). Nowością na mapie condo w miastach jest Poznań, gdzie planowane są 2 aparthotele.
Coraz bardziej profesjonalnie
Wyraźnie widać też profesjonalizację branży. Planując nowe obiekty deweloperzy sięgają po międzynarodowe marki hotelowe, lub sprawdzone firmy, które specjalizują się w obsłudze wynajmu krótkoterminowego. Coraz mocniej branża skręca w kierunku pobytów na długie okresy. – To model jest znany i z powodzeniem funkcjonujący od wielu lat na rynkach zagranicznych. Obiekty aparthotelowe spełniają wówczas zarówno potrzeby turystów, którzy zatrzymują się 1-2 noce, ale również gości np. biznesowych, którzy zostają na przedłużone pobyty i oczekują hotelowej jakości obsługi – wyjaśnia Krzysztof Wiśniewski, współzałożyciel WIK Capital. M.in. dlatego spółka projekty condohotelowe w Warszawie realizuje właśnie w formule tzw. extanded stay (przedłużony pobyt). Obie inwestycje powstają zresztą pod franczyzą międzynarodowych marek hotelowych. Jedna z nich – Staybridge Suites – będzie pierwszym hotelem tej marki w Polsce.
– Szansą, a dla wielu inwestycji condo jedynym rozwiązaniem umożliwiającym osiągniecie satysfakcjonującej rentowności tj. dla dewelopera wysokiej ceny sprzedaży metra, a dla nabywcy wysokich wpływów z najmu – jest powiązanie inwestycji z marką i siecią hotelową. Siły sprzedażowej systemów rezerwacyjnych największych sieci hotelowych nie da się porównać z niczym innym. Dlatego od dawna rekomendujemy inwestorom korzystanie z profesjonalnych rozwiązań i planowanie inwestycji od samego początku jako markowych obiektów hotelowo-apartamentowych – przyznaje Marcin Podobas, partner zarządzający w Fortech Consulting.
| 11 185 jednostek condo w dużych miastach – wielkość rynku (projekty w różnej fazie realizacji: oddane, w budowie, w planach), stan: wrzesień 2019 r. |
Dynamika
branży aparthoteli w miastach jest ogromna. Będzie się jednak nadal bardzo
zmieniać, bowiem w siłę rośnie segment mieszkań wynajmowanych krótkoterminowo
przez platformy typu Booking i Airbnb. Z jednej strony ten rynek jest jeszcze w
Polsce mały, patrząc na skalę innych krajów. Z drugiej jego problemem jest brak
określenia skali zjawiska. – Brak odpowiednich regulacji i jasnych definicji
nie pozwala sprawować choćby minimalnej kontroli. Przyznają to otwarcie nawet
urzędnicy miejscy i przedstawiciele organów nadzoru budowalnego – informuje
Dorota Kaczyńska, analityk rynkowy, firma VERA Insight. Pozytywnym sygnałem jest jednak fakt, że
rynek firm zarządzających najmem krótkoterminowym również się profesjonalizuje.
Zarządcy podejmują działania, by minimalizować ewentualne sytuacje konfliktowe,
m.in. poprzez wyjście
z obsługi indywidualnych lokali w budynkach mieszkalnych gdzie mieszkańcy
niechętnie widzą turystów, i skupiają się na zarządzaniu całymi budynkami
dedykowanymi wyłącznie pod najem turystyczny.