Pierwsze z serii globalnych badań ankietowych dla rynku nieruchomości, przeprowadzanych przez firmę doradczą Savills w związku z pandemią koronawirusa, wykazało, że respondenci z 67% krajów oceniają wpływ pandemii na rynek nieruchomości na poziomie umiarkowanie negatywnym, podczas gdy 29% badanych określa go jako bardzo negatywny.
Celem nowego cyklu badań firmy doradczej Savills jest przegląd nastrojów na globalnym rynku nieruchomości, na podstawie bieżącej oceny sytuacji na rynku inwestycyjnym i rynku najmu, dokonanej przez szefów działów badań i analiz Savills z 24 kluczowych regionów.
Poniżej przedstawiamy najważniejsze informacje płynące z badania oraz komentarze ekspertów. Prezentowane wyniki dotyczą badania przeprowadzonego w dniach 27-31 marca 2020 roku.
Aktywność inwestycyjna
Aktywność transakcyjna to jedna z pierwszych ofiar wstrząsu spowodowanego przez pandemię wirusa wywołującego chorobę Covid-19. Spadki wolumenów transakcji inwestycyjnych odnotowano w większości sektorów nieruchomości na całym świecie. Największe dotyczyły sektorów handlowego i hotelowego, w których aktywność inwestorów zmniejszyła się w ponad 80% krajów uwzględnionych w badaniu.
Ceny nieruchomości
Wpływ pandemii na wartości kapitałowe może osiągnąć istotny wymiar – według analityków firmy Savills ceny utrzymują się na stabilnym poziomie w połowie sektorów. W przypadku nieruchomości biurowych, logistycznych i mieszkaniowych więcej krajów wskazuje na stabilność cen niż na ich spadek. W przypadku sektora handlowego, który odczuwał wpływ zmian strukturalnych jeszcze przed wybuchem pandemii, spadki dotyczyły aż 82% rynków. Wartości nieruchomości handlowych pozostały na niezmienionym poziomie tylko w Chinach, Malezji, Wietnamie i Portugalii. Na tym tle pozytywnie wyróżnia się sektor logistyczny, w którym dynamika aktywności inwestycyjnej nie zmieniła się lub wzrosła na 57% rynków, a zmniejszyła się w 43% krajów. W obecnej sytuacji nie dziwi z kolei fakt, że wartości nieruchomości i aktywność transakcyjna w zakresie obrotu obiektami z segmentu opieki zdrowotnej utrzymują się na stabilnym poziomie.
Finansowanie dłużne
Sytuacja na globalnych rynkach finansowania dłużnego jest zróżnicowana. Dostępność i warunki finansowania dłużnego pogorszyły się w szczególności w krajach europejskich i Ameryki Północnej, a zwłaszcza w USA i Wielkiej Brytanii. Relatywnie dobry dostęp do źródeł finansowania i korzystne warunki jego uzyskania nadal można uzyskać na rynkach wschodzących takich jak Indonezja, Czechy, Tajwan i kraje Bliskiego Wschodu.
Popyt na rynkach najmu
Pracownicy wielu firm na całym świecie pracują obecnie zdalnie, ale póki co nie wpłynęło to bardzo negatywnie na zainteresowanie powierzchnią biurową ze strony najemców. Umiarkowany spadek popytu odnotowano w 70% krajów, a bardzo duży w zaledwie 13% z nich. Popyt w sektorach nieruchomości mieszkaniowych również zmniejszył się w umiarkowanym stopniu. Najbardziej dotkliwe skutki dotyczą sektora hotelowego – aż 95% dyrektorów działów badań firmy Savills wskazuje na gwałtowny spadek popytu w swych krajach wskutek ograniczeń dotyczących podróży międzynarodowych i przemieszczania się wewnątrz krajów. W podobnej sytuacji znalazł się sektor nieruchomości handlowych – popyt ze strony najemców gwałtownie zmniejszył się w 74% krajów. Trendowi spadkowemu oparły się logistyka i opieka zdrowotna.
Czynsze
Zmiany popytu nie wszędzie znalazły jeszcze pełne odzwierciedlenie w wysokości stawek czynszu, które pozostały na dotychczasowym poziomie w 51% krajów i sektorów. Nie dotyczy to jednak sektorów handlowego i hotelowego – czynsze gwałtownie spadły odpowiednio w 30% i 63% analizowanych krajów. Najemcy powierzchni handlowych mogą liczyć na korzystne warunki najmu w 86% krajów. Natomiast odsetek krajów oferujących atrakcyjne warunki wynajęcia powierzchni biurowej oraz logistycznej wynosi odpowiednio ponad 50% i 23%.
Paul Tostevin, dyrektor działu badań globalnych w firmie Savills, powiedział: „Przeprowadzone przez nas badanie uwzględnia opinie moich współpracowników z działu badań na całym świecie, którzy codziennie komunikują się z wieloma klientami. Ich zdaniem wstrząs związany z pandemią Covid-19 wywiera bardzo silny wpływ na globalne rynki nieruchomości. Respondenci z 67% krajów wskazują na umiarkowanie negatywne skutki, a 29% na poważne.
Przewidujemy, że w krótkiej perspektywie wartości kapitałowe nieruchomości i czynsze zaczną odzwierciedlać spadki aktywności inwestycyjnej oraz popytu wśród najemców. Covid-19 stanowi wyzwanie krótkofalowe, ale niektóre trendy takie jak rozwój handlu internetowego i zmiany modelu pracy mogą przyspieszyć, a to może mieć długofalowe skutki dla rynków”.
Mat Oakley, dyrektor działu badań rynków nieruchomości komercyjnych w Savills w Wielkiej Brytanii i Europie, dodaje: „Z naszych obserwacji w Wielkiej Brytanii i Europie kontynentalnej wynika, że rozpoczęte już transakcje są realizowane, ale większość nowych zostanie raczej wstrzymana na najbliższych kilka miesięcy. Wśród kupujących inwestorzy zainteresowani najlepszymi aktywami będą nadal zmotywowani do działania, ale możliwy jest także duży wzrost popytu ze strony inwestorów oportunistycznych. Ze względu na ograniczenie inwestycji deweloperskich do niezbędnych, w przyszłości mogą wystąpić ograniczenia podaży”.
Wioleta Wojtczak, dyrektorka działu badań i analiz w Savills w Polsce, podsumowuje: “Sytuacja na polskim rynku nieruchomości nie odbiega istotnie od tego co obserwujemy w innych krajach. Wyraźnie widoczna jest wzmożona ostrożność uczestników rynku w kontekście zawierania długoterminowych zobowiązań w postaci najmu powierzchni komercyjnych jak i zakupów inwestycyjnych. Ograniczenie aktywności ma miejsce również po stronie podażowej rynku inwestycyjnego, gdzie część podmiotów wstrzymuje proces sprzedaży na bliżej nieokreślony czas, przyjmując strategię „czekaj i obserwuj”. Wyraźne spadki wolumenów będą jednak widoczne dopiero w statystykach za drugi i prawdopodobnie kolejne kwartały bieżącego roku.
Sytuacja jest bardzo dynamiczna, wiele podmiotów jest w trakcie rewizji strategii na najbliższe tygodnie i miesiące, a konsekwencje podejmowanych obecnie działań mogą być odczuwalne w kolejnych latach. Niewątpliwie zmianie uległ już sposób w jaki pracujemy, robimy zakupy i spędzamy czas wolny, a być może część z tych zmian w różnej formie zostanie z nami na dłużej i odmieni nasze dotychczasowe przyzwyczajenia. Wszystko to nie pozostanie bez wpływu na rynek nieruchomości.
Osobiście, z ogromną nadzieją na przyszłość obserwuję sytuację w takich krajach jak Chiny czy Korea Południowa, która powoli wraca do normy, również w kontekście rynku nieruchomości, gdzie pracownicy znów zaczęli przychodzić do biur, sklepy się otwierają, a aktywność transakcyjna nabiera rozpędu.”
Źródło: Tygodnik Gospodarczy PIE
*Rynki uwzględnione w badaniu nastrojów na globalnych rynkach (Savills Global Market Sentiment Survey): Włochy, Hiszpania, Portugalia, Szwecja, Holandia, Niemcy, Belgia, Czechy, Polska, Irlandia, Francja, Wielka Brytania, Singapur, Japonia, Chiny kontynentalne, Tajwan, Hongkong, Indonezja, Malezja, Wietnam, Korea Południowa, region Bliskiego Wschodu, USA, Kanada. O ile nie podano inaczej, prezentowane wyniki stanowią sumę dla wszystkich krajów i sektorów.