Najemcy, inwestorzy i władze miast mają do odegrania ważną rolę w zaspokojeniu światowego popytu na zielone rozwiązania.
Coraz większe zapotrzebowanie na ekologiczne rozwiązania i lokalizacje, dodatkowo wzmacniane przez pandemię, sprawia, że najemcy, inwestorzy i władze miast chętniej niż kiedykolwiek angażują się w przeciwdziałanie zmianom klimatycznym. Nie bez znaczenia jest fakt, że nieruchomości ogółem odpowiadają za aż 40% światowej emisji CO2. Według przeprowadzonego w połowie br. globalnego badania firmy doradczej JLL „Responsible real estate – decarbonization of the built environment”[1], ta dekada będzie przełomowa dla dekarbonizacji branży nieruchomości i budowania zeroemisyjnej przyszłości. Jednak przełożenie dobrych intencji na realizację wymaga szerokiej współpracy wszystkich uczestników rynku oraz innowacyjnego myślenia o projektowaniu budynków.
Cel dekarbonizacji gospodarki, aby zapewnić ograniczenie globalnego ocieplenia do 1,5 C° do 2100 r. jest jednym z głównych tematów trwającego szczytu COP26 w Glasgow – 26. Konferencji Stron Ramowej Konwencji Narodów Zjednoczonych w sprawie zmian klimatu. Nad jego osiągnięciem pracować powinni również przedstawiciele branży budowlanej oraz nieruchomości, odpowiadających za znaczną część emisji CO2 do atmosfery.
„Budynki generują dwa rodzaje śladu węglowego. Operacyjny ślad węglowy jest związany z ich codzienną eksploatacją. Z kolei wbudowany ślad węglowy wiąże się m.in. z produkcją materiałów i procesami budowlanymi – i to właśnie on odpowiada za ok. 10% globalnych emisji. Przykładowo, każdego roku ponad 6 mld mkw. obiektów buduje się przy użyciu materiałów o wysokiej zawartości węgla, takich jak szkło, żelazo, stal i beton. Emisję związaną z użytkowaniem można redukować dzięki poprawie efektywności energetycznej i odnawialnym źródłom energii, natomiast kwestia zawartości węgla w materiałach jest dodatkowym wyzwaniem dla branży”, tłumaczy Mateusz Polkowski, Dyrektor Działu Badań Rynku i Doradztwa JLL.
Według szacunków World Green Building Council, do 2050 r. wbudowany ślad węglowy będzie odpowiedzialny za połowę emisji pochodzących z nowych budynków.
Coraz większe oczekiwania
Menedżerowie reprezentujący blisko 650 wiodących globalnych najemców i inwestorów, objętych badaniem przez JLL, twierdzą, że ich priorytetem jest tworzenie miejsc zielonych i przyjaznych człowiekowi. Najemcy chcą redukcji emisji dwutlenku węgla i włączają zrównoważony rozwój do swoich modeli biznesowych. 89% z nich twierdzi, że ma on coraz większe znaczenie w ich strategiach biznesowych. Również inwestorzy na rynku nieruchomości wpisują kwestie dekarbonizacji w swoje strategie.
Są dwa główne czynniki, które napędzają ten proces. Po pierwsze, najemcy i inwestorzy wyprzedzają w swoich działaniach decydentów politycznych. Wykazują inicjatywę wychodząc naprzeciw potrzebom pracowników, klientów i społeczności, a ze strony władz na poziomie międzynarodowym krajowym i lokalnym oczekują partnerstwa i otwartości. Po drugie, odpowiedzialne działanie przynosi korzyści. Badanie JLL wykazało, że 83% najemców nieruchomości i 78% inwestorów uważa, że ryzyko klimatyczne niesie za sobą ryzyko finansowe i biznesowe. Obie te grupy widzą ogromny potencjał zmian prowadzących do zwiększania efektywności operacyjnej i osiągania lepszych wyników finansowych. Jednocześnie niemal wszyscy zdają sobie sprawę z minusów i nieopłacalności braku działania w kierunku zrównoważonej gospodarki.
Warto dodać, że organizacje, które są najdalej w realizacji swoich ambicji środowiskowych, przedkładają długoterminowe cele zrównoważonego rozwoju nad krótkoterminowe kryteria finansowe. Spośród firm objętych badaniem, które były tzw. liderami ESG, 74% posiada scentralizowany budżet na wdrażanie inicjatyw związanych z redukcją emisji dwutlenku węgla.
Czynniki sprzyjające i przeszkody na drodze do zrównoważonego rozwoju i biznesu
Raport JLL wskazuje kilka czynników, o których należy pamiętać w drodze do osiągnięcia zerowej emisji dwutlenku węgla.
„Popyt na zrównoważone budownictwo, takie jak budynki zeroemisyjne, przewyższa podaż. Liczba dostępnych projektów spełniających odpowiednie kryteria może nie wystarczyć do osiągnięcia ambitnych celów wyznaczonych przez najemców. Dotyczy to zarówno Polski, w której po prostu brakuje tego typu inwestycji, jak i Europy Zachodniej, w której ich liczba jest również bardzo ograniczona. Najwięcej biurowców zeroemisyjnych znajduje się w Belgii, Holandii i Francji. Sporo inwestycji jest obecnie realizowanych w Irlandii. Równolegle, pojawia się szansa na modernizację starszych obiektów, chociaż ich wiek, stopień wyeksploatowania oraz nieodpowiednia infrastruktura miejska stanowią wyzwanie”, mówi Mateusz Polkowski.
Firmy mające w swoich portfolio starsze obiekty są świadome trendu: 73% ankietowanych stwierdziło, że do 2025 r. będzie już modernizować swoje aktywa, aby spełnić cele zerowej emisji netto. Dziś jest to 34%.
Jeśli chodzi o emisję dwutlenku węgla w całym cyklu życia budynku, to tylko 36% respondentów stwierdziło, że jest ona obecnie w centrum ich uwagi, choć oczekuje się, że do 2025 r. odsetek ten wzrośnie do 71%.
„W Polsce jest ponad 2 mln mkw. powierzchni biurowej starszej niż 20 lat. Istnieje zatem pilna potrzeba modernizacji istniejących budynków, które powstały z wykorzystaniem starych technologii. Sam proces unowocześniania starszych obiektów powinien przebiegać zgodnie z trendem zrównoważonego i odpowiedzialnego budownictwa – z myślą o podnoszeniu aktualnego standardu życia i komforcie przyszłych użytkowników”, dodaje Mateusz Polkowski.
Kluczowa w przejściu do poziomu zerowej emisji jest technologia. Dane są największym katalizatorem ekologicznego postępu, ponieważ zwiększone możliwości w zakresie ich przetwarzania umożliwiają ciągłe doskonalenie procesów i funkcji w budynkach. Jednak większość inwestorów (55%) i najemców (50%) określa swoje obecne możliwości w zakresie gromadzenia i przetwarzania danych jako „rozwijające się”. Ta luka cyfrowa będzie się jednak zmniejszać przy rosnącym nakładzie inwestycji w technologię. Wynika to z rosnącej zależności biznesu od gromadzenia i przetwarzania danych, napędzanej wymaganiami większej przejrzystości i sprawozdawczości, w tym raportowania niefinansowego ESG.
Droga do odpowiedzialnego zarządzania nieruchomościami
Chociaż organizacje są aktywne w wyznaczaniu celów klimatycznych, to ich realizacja nie nabrała jeszcze rozpędu. Kluczowym elementem przyspieszenia działań na rzecz dekarbonizacji jest stworzenie ekosystemu partnerów – miast, inwestorów i najemców. Tego zdania, zgodnie z wynikami badania JLL, jest 81% najemców i inwestorów.
Autorzy badania, firma JLL, w 2020 r. wyznaczyła oparty na badaniach naukowych swój cel redukcji emisji do 2034 r. Firma zobowiązała się do osiągnięcia zerowej emisji netto w swoich biurach do 2030 r. Z kolei do 2040 r. JLL chce osiągnąć ten cel we wszystkich obszarach działalności firmy, w tym w obiektach klientów, którymi zarządza.
„Nie ulega wątpliwości, że kwestie ESG (obejmujące czynniki środowiskowe, odpowiedzialność społeczną i ład korporacyjny) są ważnym elementem uwzględnianym przy podejmowaniu decyzji w biznesie. Coraz więcej firm nie tylko chce wynajmować powierzchnie czy inwestować w „zrównoważone” budynki – dzisiaj korporacje chcą budować swoje relacje i współpracę jedynie z podmiotami aktywnie realizującymi swoje strategie ESG. Jednocześnie wzrasta świadomość faktu, że zrównoważony rozwój może być katalizatorem długoterminowego wzrostu dla całego sektora nieruchomości”, przyznaje Mateusz Bonca, Dyrektor Zarządzający JLL w Polsce.
Branża nieruchomości dostosowuje się do tych trendów i wyzwań rynkowych, czego przykładem może być np. współpraca JLL z ROBYG, obejmująca opracowanie kompleksowej strategii ESG dla Grupy.
Nowy poziom partnerstwa
Ogrom zmian, przed jakimi stoimy, aby osiągnąć zerowy poziom emisji netto, zdecydowanie wymaga zwiększenia skali inicjatyw publiczno-prywatnych, edukacyjnych, jak i wypracowania systemu zachęt ze strony miast, jak i krajów. Wiele miast proponuje zachęty finansowe, takie jak ulgi podatkowe, dotacje, zwolnienia z opłat i obniżki kredytów na modernizację starszych budynków i zapewnienie bardziej zrównoważonego budownictwa. Równocześnie władze coraz częściej badają także inne możliwości, w tym szybsze wydawanie pozwoleń na budowę dla obiektów, które spełniają kryteria zielonej oceny (jak np. w Seattle) oraz promowanie dobrowolnych systemów certyfikacji zrównoważonego rozwoju.
Podczas gdy niektóre miasta, takie jak Nowy Jork, Los Angeles, Paryż, Sydney i Melbourne w sposób zauważalny podejmują działania, inne pozostają w tyle. W rzeczywistości 69% liderów ankietowanych przez JLL uważa, że brak zachęt ze strony władz miejskich stanowi istotną barierę w realizacji ambicji związanych ze zrównoważonym rozwojem. W Polsce również miasta w swoje strategie wpisują coraz częściej cele zrównoważonego rozwoju, niektóre przyjęły już zobowiązania do osiągnięcia neutralności klimatycznej – Kraków na przykład do 2030 r.
„Faktyczne przełożenie zamiarów na działania dla wielu jednostek samorządowych jest wciąż na wczesnym etapie przygotowania. Jednym z wyzwań dla skutecznego partnerstwa pomiędzy miastami a sektorem prywatnym jest brak ustalonych najlepszych praktyk. Warto, aby samorządy postrzegały sektor nieruchomości jak partnerów w kształtowaniu bardziej zrównoważonych miast, podczas gdy branża mogłaby w większym stopniu dzielić się swoją wiedzą. Najbliższe lata będą miały decydujące znaczenie dla przeprowadzenia ogromnych zmian, niezbędnych do stworzenia podstaw dla niskoemisyjnej przyszłości. A to wymaga pracy zespołowej”, dodaje Mateusz Bonca.
Badanie JLL „Decarbonizing the Built Environment” zostało przeprowadzone online w pierwszym kwartale 2021 roku wśród kadry kierowniczej wyższego szczebla reprezentującej 647 osób, w tym najemców korporacyjnych (426) i inwestorów (221) z regionu Ameryki Północnej i EMEA oraz 308 najemców z regionu Azji i Pacyfiku.
[1] Odpowiedzialne nieruchomości – dekarbonizacja środowiska zabudowanego