Tempo odnawiania zasobu mieszkaniowego w Polsce jest na tle innych krajów europejskich niezwykle dynamiczne, chociaż liczba mieszkań przypadająca na mieszkańca pozostaje stosunkowo niska. Analizując polski rynek mieszkaniowy, można zauważyć, że zasoby mieszkaniowe wyróżniają się mniejszą powierzchnią mieszkań oraz ograniczoną liczbą pokoi przypadających na jednego lokatora. Problemem jest także relatywnie niższa jakość infrastruktury technicznej mieszkań w Polsce.
W ocenie ekspertów i analityków PKO BP, budownictwo mieszkaniowe w Polsce ma znaczący potencjał do dalszego rozwoju. Dynamiki wzrostu zasobów mieszkaniowych sprzyjają różne czynniki, takie jak:
- Wzrost zamożności społeczeństwa
- Napływ imigrantów
- Zwiększone zapotrzebowanie na wyższej jakości lokale
- Wzrost zainteresowania posiadaniem drugich domów
- Upowszechnienie pracy zdalnej
- Zwiększająca się liczba małych gospodarstw domowych
Niskie nasycenie mieszkań w Polsce
Zgodnie z danymi Narodowego Spisu Powszechnego z 2021 roku, w Polsce na 1 tysiąc mieszkańców przypada zaledwie 398 mieszkań. W 2021 roku oddano do użytku 234,7 tys. mieszkań, co stanowi wzrost w porównaniu do 220,8 tys. w 2020 roku. Warto zaznaczyć, że jest to najwyższy wynik budownictwa mieszkaniowego od końca lat 70-tych, co może budzić pytania o dalsze możliwości rozwoju. O ile liczba blisko 400 mieszkań na 1 tysiąc mieszkańców wydaje się niewielka na tle innych krajów, to nadal wskazuje na potencjał dla dalszego wzrostu.
![Rynek nieruchomości w Polsce w 2024 roku [ANALIZA]](https://portalnieruchomosci.com/wp-content/uploads/2024/05/image-120x86.png)
Według danych OECD, większość krajów europejskich ma wyższe wskaźniki nasycenia zasobem mieszkaniowym. W regionach o cieplejszym klimacie, gdzie wiele domów ma charakter wakacyjny i często są wynajmowane, wskaźniki te są szczególnie wysokie. Polskie dane są również gorsze w porównaniu do krajów znajdujących się w podobnej strefie geograficznej.
Imponujące tempo odnawiania zasobu mieszkaniowego
Dane przedstawiające liczbę mieszkań oddawanych do użytku wskazują, że Polska znajduje się wśród krajów o najwyższym tempie odnawiania zasobu mieszkaniowego. Według danych OECD w 2020 roku oddane mieszkania do użytku stanowiły 1,5% istniejącego zasobu, co jest jednym z najwyższych wyników wśród krajów europejskich. To pokazuje, że mimo niskiego nasycenia, Polska bardzo szybko nadrabia straty w tej dziedzinie.
Wzrost liczby gospodarstw domowych jako motor zmian
Jednym z kluczowych czynników, które wpłyną na zapotrzebowanie na mieszkania, jest przewidywana większa liczba gospodarstw domowych. Przeciętna liczba osób w polskich gospodarstwach domowych jest wyraźnie wyższa niż w krajach Europy Zachodniej oraz Południowej, gdzie tradycyjnie dzieci długo mieszkają z rodzicami. Polskie gospodarstwa domowe cechuje bowiem wielopokoleniowość, co potwierdzają statystyki. Warto zwrócić uwagę, że relatywnie niski jest także odsetek gospodarstw domowych bez dzieci, co jest związane zarówno z niską zamożnością, jak i kulturowymi uwarunkowaniami.
Analizując obecny obraz demograficzny, można zauważyć, że w Polsce wciąż spora część młodych dorosłych (wiek 18-34 lata) mieszka z rodzicami. Odsetek ten wzrósł z 56,8% w 2005 do 63,0% w 2020 roku. Zjawisko opóźnionego zakładania rodzin i późniejszego rodzicielstwa narasta i stanowi istotną przyczynę, dla której młodzi ludzie nie opuszczają rodzinnych domów.
Niedobór powierzchni mieszkalnej jako problem strukturalny
Zasoby mieszkaniowe w Polsce charakteryzują się także niską liczbą metrów kwadratowych przypadających na mieszkańca. Odsetek mieszkań o niewystarczającym metrażu jest stosunkowo wysoki, niezależnie od poziomu dochodu gospodarstwa domowego. W przeciwieństwie do krajów skandynawskich, a także Niemiec i Francji, obecność przeludnienia w polskich mieszkaniach nie jest problemem jedynie zamożniejszych gospodarstw, lecz ogólnym zagadnieniem strukturalnym. Warto zauważyć, że upowszechnienie pracy zdalnej może zwiększyć popyt na dodatkową przestrzeń mieszkaniową, jednak w polskim kontekście rynek pracy jest relatywnie mniej „ubiurowiony” niż w innych krajach europejskich, co ogranicza potencjalny wzrost popytu na metraż związany z pracą zdalną.
Wzrost jakości mieszkań i likwidacja mieszkań substandardowych
Polskie zasoby mieszkaniowe zmagają się także z problemem stosunkowo dużej liczby mieszkań substandardowych, które nie spełniają podstawowych norm technicznych. Oczekuje się, że w miarę upływu czasu mieszkania te będą stopniowo likwidowane, co spowoduje zmniejszenie całkowitego zasobu mieszkań. Często są one zamieszkiwane przez osoby ekonomicznie i społecznie wykluczone, a ich redukcja powinna poprawić jakość ogólnego zasobu mieszkaniowego.
Niezależnie od tych działań, niektóre problemy związane z jakością mieszkań mogą się nasilać w miarę starzenia się budynków wybudowanych w czasach PRL. Mieszkania w technologii wielkiej płyty borykają się z licznymi niedogodnościami, takimi jak niska wysokość pomieszczeń, nierówne ściany i podłogi, słaba izolacja akustyczna oraz problemy z wentylacją. Dodatkowo, ich niski komfort mieszkania wpływa na wysokie koszty utrzymania tych lokali, co przejawia się w wyższych czynszach administracyjnych.
Potencjał dla drugich domów
Choć w Polsce dominują mieszkania na własność i kraj ten znajduje się w europejskiej czołówce pod tym względem, odsetek gospodarstw domowych posiadających dwa lub więcej mieszkań pozostaje na niskim poziomie. Na tę sytuację wpływa wiele czynników, takich jak poziom PKB, kierunki urbanizacji (na obszarach wiejskich przeważa własność prywatna) oraz uwarunkowania historyczne. W takich krajach jak Niemcy, mimo niższego odsetka właścicieli mieszkań, ponad jedna trzecia właścicieli dysponuje co najmniej dwiema nieruchomościami. Podobne trendy można zaobserwować w krajach skandynawskich, Francji i Hiszpanii. W miarę dalszego wzrostu zamożności społeczeństwa, można spodziewać się, że zapotrzebowanie na drugą nieruchomość w Polsce wzrośnie.
Wnioski: perspektywy na przyszłość
Aby osiągnąć unijną średnią 491 mieszkań na 1 tys. mieszkańców, Polska potrzebuje około 20 lat intensywnego budownictwa przy założeniu utrzymania wysokiej produkcji mieszkań na poziomie co najmniej 180 tys. rocznie, dotychczasowego poziomu ubytków (około 3 tys. mieszkań rocznie w latach 2011-2021) oraz nieznacznego spadku liczby ludności (w granicach 1-2%). Eksperci PKO BP zwracają uwagę, że szybkiemu zwiększaniu się zasobu mieszkaniowego sprzyjać będą wzrost zamożności społeczeństwa, napływ imigrantów, konieczność poprawy jakości mieszkań oraz rosnący popyt na drugie domy.
Podsumowując, Polska stoi przed wieloma możliwościami w zakresie rozwoju budownictwa mieszkaniowego, które mogą przynieść znaczące efekty w obliczu kontynuacji obecnych trendów przez najbliższe lata.
Źródło: centrumanaliz.pkobp.pl
