Cykliczne materiały analityczne NBP
Rynek nieruchomości – Informacja kwartalnaOpracowanie w sposób syntetyczny opisuje najważniejsze zjawiska, jakie mają miejsce na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w największych miastach w Polsce. Informacja została przygotowana w Departamencie Analiz Ekonomicznych na potrzeby organów NBP. Dokument nie powinien być rozumiany jako materiał o charakterze doradczym ani jako podstawa do podejmowania decyzji inwestycyjnych.
Analiza sytuacji na rynku nieruchomości w Polsce w IV kwartale 2018 r. prowadzi do następujących wniosków:
▪ W IV kwartale 2018 r. rynek nieruchomości mieszkaniowych wciąż znajdował się w fazie wysokiej aktywności. Popyt mieszkaniowy mierzony liczbą sprzedanych kontraktów na budowę mieszkań na największych rynkach pierwotnych (w tym szacowany popyt inwestycyjny), wzrósł względem niskiego poprzedniego kwartału. Obserwowano istotny wzrost podaży mieszkań na rynku pierwotnym. Na rynku wtórnym sprzedano więcej mieszkań droższych, w tym lepiej zlokalizowanych oraz wybudowanych po 2010 r. Poziom podaży na rynku pierwotnym nadążający za popytem sprawił, że nie pojawiły się nadmierne napięcia cenowe. Obserwowano natomiast wzrost cen mieszkań na rynku wtórnym, które są niższe niż na rynku pierwotnym.
▪ W omawianym okresie wzrosły średnie ceny ofertowe i transakcyjne mkw. mieszkań w stanie deweloperskim2 , zarówno na rynkach pierwotnych (RP), jak i rynkach wtórnych (RW). Wzrost cen transakcyjnych na obu rynkach wiązał się ze sprzedażą droższych mieszkań o lepszej jakości i lokalizacji. Kolejny kwartał zmalała sprzedaż mieszkań tańszych, co można wiązać z zakończeniem funkcjonowania rządowego programu Mieszkanie dla Młodych (MDM), który wspierał popyt w segmencie najtańszych lokali. Ceny wyznaczone przy udziale indeksu hedonicznego3 wzrosły w 6M (o ok. 2,4% kw./kw. oraz o 12,1% r/r), co oznacza istotny wzrost cen mkw. porównywalnych mieszkań. W Warszawie ceny hedoniczne, wyznaczone z istotnie mniejszej próby, wzrosły o 5,7% kw./kw. oraz o 12,1% r/r. Różnica średnich cen transakcyjnych i ofertowych pozostaje niewielka, co oznacza mniej korzystną pozycję kupującego niż sprzedającego. Średnie (ofertowe i transakcyjne) stawki najmu mkw. mieszkań (bez uwzględniania opłat dla administracji i opłat za media) wzrosły w omawianym kwartale. Wysoki popyt na najem w największych miastach skutkował skróceniem czasu oczekiwania na zawarcie umowy najmu ze strony wynajmującego.
▪ Wskaźnik szacowanej dostępności mieszkań w dużych miastach (bazujący na przeciętnym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw) nieznacznie zmniejszył się względem poprzedniego kwartału i wyniósł w omawianym kwartale 0,80 mkw. oraz był wyższy o 0,32 mkw. względem minimum tj. z III kw. 2007 r. Wskaźnik szacowanej maksymalnej dostępności kredytu mieszkaniowego4 nieznacznie wzrósł, natomiast kredytowa dostępność mieszkania dla przeciętnych gospodarstw domowych w Warszawie i analizowanych 6M zmniejszyła się. Głównymi czynnikami powodującymi zmiany wskaźników dostępności mieszkania i kredytowej dostępności mieszkania był wzrost wynagrodzeń i cen mieszkań.
▪ Inwestycja mieszkaniowa (nie uwzględniając kosztów transakcyjnych) nadal była krótkookresowo opłacalna (opłacalność liczona jako różnica stóp procentowych). Przy założeniu średniej wysokości czynszu możliwego do uzyskania w Warszawie i 6M, rentowność inwestycji mieszkaniowej nadal była wysoka względem oprocentowania lokaty bankowej, nieco niższa względem rentowności 10-letnich obligacji skarbowych i pozostała zbliżona do stopy kapitalizacji uzyskiwanej na rynku nieruchomości komercyjnych. Relacja kosztów obsługi kredytu mieszkaniowego do czynszu najmu nadal umożliwia finansowanie kosztów kredytu przychodami z najmu.
▪ Wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych5 w złotych (bez umów renegocjowanych) wyniosła w omawianym kwartale ok. 12,6 mld zł, tj. była niższa o 3,4% wobec wielkości z poprzedniego kwartału oraz wyższa o 18,1% względem IV kwartału 2017 r. Wyniki ankiety NBP nt. sytuacji na rynku kredytowym6 wskazują, że banki istotnie zaostrzyły kryteria udzielania kredytów oraz nieznacznie złagodziły niektóre warunki, m.in. obniżyły marże kredytowe oraz pozaodsetkowe koszty kredytu. Jednocześnie banki zaobserwowały niewielki wzrost popytu na kredyty mieszkaniowe. Wzrósł także udział kredytów w finansowaniu zakupu mieszkań. W I kwartale 2019 r. banki oczekują niewielkiego zaostrzenia polityki kredytowej oraz przewidują istotny spadek popytu. ▪ Od 2012 r. systematycznie maleje udział kredytów nominowanych w walutach obcych7 w strukturze walutowej kredytów mieszkaniowych w bankach, co jest korzystne dla stabilności finansowej i makroekonomicznej. Zmniejszanie się udziału mieszkaniowych kredytów walutowych8 jest wynikiem zarówno zaprzestania udzielania tych kredytów osobom nie uzyskującym regularnych dochodów w tej walucie, regularnej amortyzacji, wcześniejszych spłat i refinansowania kredytów walutowych kredytami złotowymi.
▪ Szacowana rentowność mieszkaniowych projektów deweloperskich nadal jest wysoka, mimo nieznacznego zmniejszenia się w drugim półroczu 2018 r. Spadek marż jest związany z rosnącymi kosztami producentów mieszkań, w efekcie rosnących cen materiałów9 , wynagrodzeń i terenów budowlanych. Powoduje to, że budżety dla projektów inwestycyjnych, planowane na rok do przodu, dezaktualizują się już po upływie kilku miesięcy. Ma to mniejszy wpływ na sektor deweloperski, który operuje na wysokich marżach, powoduje natomiast większe ryzyko w sektorze budowlanym. Według ekspertów Coface10 liczba upadłości i postępowań restrukturyzacyjnych przedsiębiorstw w branży budowlanej w 2018 r. nieznacznie wzrosła względem 2017 r. Jednocześnie udział budownictwa w ogólnej liczbie upadłości i restrukturyzacji zmniejszył się r/r o 0,7 p.p., głównie na skutek wzrostu liczby upadłości w transporcie, produkcji i pozostałych branżach.
▪ W IV kwartale 2018 r. liczba wydanych pozwoleń na budowę nowych mieszkań była wyższa w porównaniu do poprzedniego kwartału11. Wysokie szacowane marże zysku deweloperskiego, jak i stopy zwrotu z projektów mieszkaniowych oraz wysoki popyt przyczyniały się do występowania o wydawanie kolejnych pozwoleń na budowę mieszkań12 . Notowano wysoką liczbę mieszkań oddanych do użytkowania13 oraz rosnącą liczbę mieszkań, których budowę rozpoczęto14 . Oznacza to, że podaż jest elastyczna względem wzrostu cen, co ogranicza ryzyko nadmiernych napięć na rynku.
Sprzedaż mieszkań na 6 największych rynkach pierwotnych w Polsce15 wzrosła względem poprzednich dwóch kwartałów i wyniosła ok. 16,5 tys., tj. była na poziomie średniej sprzedaży z lat 2016-2017 (faza ekspansji w cyklu mieszkaniowym). Zapas niesprzedanych mieszkań gotowych i kontraktów na ich budowę na największych rynkach zwiększył się o ok. 3,9 tys. mieszkań względem poprzedniego kwartału i wyniósł na koniec 2018 r. ok. 50,7 tys. Zwiększyła się także liczba gotowych mieszkań wystawionych na sprzedaż. Wskaźnik czasu sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym na 6 największych rynkach nieznacznie wzrósł w omawianym okresie do poziomu 3,1 kwartału. Nadal oznacza to szybką sprzedaż pojawiających się ofert oraz ograniczone możliwości wyboru mieszkań dla nabywców. Szacowany przez NBP czas sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym zmniejszył się na wszystkich rynkach, co wskazuje na przeniesienie części popytu na ten, tańszy obecnie rynek.
▪ Wskaźnik budowy mieszkań w toku16 w Polsce przyrósł w omawianym okresie, głównie na skutek wysokiej liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto. Malejąca różnica pomiędzy cenami transakcyjnymi na RP i RW w 6M i 10M oznacza, że kupujący nie akceptują wyższych cen deweloperów i przenoszą swój popyt na rynek wtórny powodując tam wzrosty cen. Jedynie w Warszawie obserwowano większą różnicę cen na obu rynkach (transakcje lepiej zlokalizowanymi mieszkaniami). Struktura oferowanych mieszkań względem powierzchni odbiega od preferencji nabywców – zbyt mało jest relatywnie małych mieszkań względem popytu na nie.
▪ Wysoka sprzedaż i budowa mieszkań na rynku pierwotnym narzuca konieczność uzupełniania banków ziemi. Wysoki popyt na grunty budowlane powodował wzrost cen gruntów pod budownictwo deweloperskie, zwłaszcza w dobrze skomunikowanych dzielnicach z rozwiniętą infrastrukturą miejską i zapleczem handlowo-usługowym, szczególnie we Wrocławiu i Warszawie. Wynikało to z wysokiej aktywności w sektorze budowlanym przy jednoczesnym wprowadzeniu nowych regulacji prawnych i zablokowaniu gruntów budowlanych będących własnością Skarbu Państwa na potrzeby realizacji rządowego Programu „Mieszkanie Plus”. Nabywane są także grunty tańsze, o słabszej lokalizacji i infrastrukturze. Utrzymanie elastycznej podaży przy wysokim popycie to główne wyzwanie rynkowe i warunek utrzymania w miarę stabilnych cen.