Ceny mieszkań w 2020 roku będą rosły, ale wolniej

Mimo 6-proc. wzrostu produkcji budowlano-montażowej i poprawy średniej rentowności ubiegły rok był trudny dla branży budowlanej. Warunki kontraktowe między wykonawcami i zamawiającymi są wciąż na korzyść tych drugich, a na rynku zaostrza się konkurencja. Plusem jest poprawa kwestii braków kadrowych i stabilizacja cen materiałów budowlanych. W nadchodzących siedmiu latach polski rynek budowlany powinien rosnąć o kilka procent rocznie, napędzany głównie programami infrastrukturalnymi, których wartość sięgnie w tym czasie 500 mld zł. – Z kolei w segmencie deweloperskim ceny mieszkań będą nadal rosnąć, choć wolniej niż do tej pory – ocenia Dariusz Blocher, prezes giełdowego Budimeksu. 

– Zapotrzebowanie na siłę roboczą zmalało. Jeszcze dwa lata temu szacowaliśmy, że brakuje nam w branży około 150 tys. pracowników. Dzisiaj te szacunki mówią już o 70–80 tys., czyli jest lepiej, choć pracowników w dalszym ciągu nam brakuje – podkreśla w rozmowie z agencją Newseria Biznes Dariusz Blocher, prezes Budimex SA.

Branża budowlana ma coraz mniejsze problemy z brakiem kadr i drożejącymi materiałami

Brak kadr był w ostatnich latach jedną z kilku głównych bolączek branży. Spółka ocenia, że sytuacja związana z pozyskiwaniem pracowników, jak i współpracą z podwykonawcami znacząco się poprawiła, choć ryzyko stwarza zapowiedź otwarcia niemieckiego rynku pracy dla obywateli Ukrainy i Białorusi. Budimex szacuje, że w branży budowlanej może to spowodować 15-20-proc. odpływ pracowników, którzy wybiorą tamtejszy rynek. Niedobór kadr jest szczególnie dotkliwy w segmencie kolejowym.

– Potrzebne są specjalistyczne, wysoko wykwalifikowane zawody i dziś na rynku nie ma takich pracowników – mówi Dariusz Blocher. – Jest też niższa presja na podwyżki. Oczywiście nadal spodziewamy się, że pracownicy będą chcieli zarabiać więcej, ale ta presja będzie mniejsza niż jeszcze dwa–trzy lata temu.

Pozytywem jest też stabilizacja cen materiałów budowlanych. Branża spodziewa się, że okres spektakularnych wzrostów ma już za sobą.

– Ceny niektórych materiałów nawet spadają. Jest to związane z makrosytuacją i koronawirusem – ropa, stal czy miedź tanieją, bo Chiny przestają kupować, więc mamy chwilowy zastój. Jednak nie spodziewam się, żeby w nadchodzących latach ceny rosły w takim tempie jak do tej pory. Mieliśmy lata, w których asfalt podrożał o 50–60 proc. Teraz nastąpi stabilizacja, ceny niektórych materiałów być może spadną ze względu na trendy globalne. Z kolei ceny  materiałów wytwarzanych w Polsce będą lekko rosły, o kilka procent – ocenia prezes Budimeksu.

Firma wskazuje, że na rynku zaostrza się konkurencja: najtańsze oferty często odbiegają od rzetelnych kosztorysów nawet o 20–30 proc, co może wpłynąć destabilizująco na całą branżę i odbić się na jakości realizowanych projektów. Apeluje też o zrównoważenie ryzyk między wykonawcami i zamawiającymi, bo warunki kontraktowe wciąż się nie poprawiają.

– Rok 2019 dla branży budowlanej był trudny ze względu na duży wzrost cen, kończenie kontraktów ze stratami. Rentowność dużych firm budowlanych, zatrudniających powyżej 250 osób, jest na poziomie 1 proc., czyli znacznie poniżej średniej dla rynku. Na tym tle Budimex poradził sobie dobrze – zanotowaliśmy wzrost sprzedaży, utrzymaliśmy rentowność w części budowlanej, bardzo dobrze rozwija się Budimex Nieruchomości i FBSerwis, który zaczynamy teraz konsolidować. Z optymizmem patrzymy na to, co będzie się działo w 2020 roku – mówi Dariusz Blocher.

Największa w Polsce grupa budowlana zamknęła ubiegły rok z 7,57 mld zł skonsolidowanych przychodów (wobec 7,39 mld zł na koniec 2018 roku), 318,4 mln zł zysku operacyjnego (417 mln zł rok wcześniej) i 226 mln zł zysku netto (305,4 mln zł rok wcześniej) przypadającego akcjonariuszom jednostki dominującej.

Prezes Budimeksu podkreśla, że w portfelu grupy są w tej chwili same „zdrowe” kontrakty – spółka zakończyła te, które przynosiły straty wynikające ze wzrostu cen materiałów, i negocjuje z zamawiającymi w sprawie zwrotu wzrostu kosztów za waloryzację cen. Jej wyniki w segmencie energetyki wciąż obciążają dwa kontrakty w Turowie i Wilnie. Budimex ma z ich tytułu kilkusetmilionowe roszczenie wobec klienta i rozważa wykazanie w pełnym raporcie rocznym rezerw na straty.

– Zmiana sytuacji na rynku spowodowała, że część kontraktów znalazła się na ujemnych marżach. Wśród kluczowych, a mamy ich w sumie 350, zostały nam tylko dwa, które są jeszcze pod presją negatywnych marż, czyli kontrakt w Turowie i kontrakt w Wilnie na spalarnię śmieci. Oba te kontrakty zakończymy w tym roku. Mam nadzieję, że też porozumiemy się z zamawiającymi w Turowie i w Wilnie co do rozwiązania sporów finansowych, przynajmniej w pewnym zakresie – mówi Dariusz Blocher.

Spółka ocenia, że w kolejnych siedmiu latach polski rynek budowlany będzie rósł o kilka procent rocznie, do czego przyczynią się głównie rządowe i samorządowe programy infrastrukturalne o wartości sięgającej w sumie ok. 500 mld zł, co daje 60–70 mld zł rocznie.

– Liczymy na to, że w kolejnych latach największe pieniądze będą w komponencie kolejowym związanym z Centralnym Portem Komunikacyjnym, a także z robotami hydrotechnicznymi – i tam Budimex będzie się znajdował – mówi Dariusz Blocher.

Budowa CPK ma obejmować również 1,6 tys. km nowych linii kolejowych, potrzebna będzie też autostrada Łódź – CPK – Warszawa i obwodnica metropolii warszawskiej. Największa w Polsce grupa budowlana upatruje też szans w rządowym programie budowy 100 obwodnic.

– Mamy duży, około 20-proc. udział w rynku budowy i modernizacji dróg i kolei. Nie spodziewamy się, żebyśmy istotnie go zwiększyli. Cały rynek będzie rósł o kilka procent rocznie, Budimex chce rosnąć zgodnie z tym trendem rynkowym. Kładziemy natomiast większy nacisk na znacznie szybszy rozwój naszej części usługowej, czyli FBSerwis. Chcemy też utrzymać poziom sprzedaży w Budimeksie Nieruchomości. Taka jest strategia. Będziemy również przyglądali się rynkom ościennym typu Słowacja, Czechy czy Litwa i rozważali, czy opłaca nam się tam zaistnieć – mówi Dariusz Blocher.

W segmencie deweloperskim Budimex Nieruchomości sprzedał w ubiegłym roku 1655 mieszkań. Obecnie ma w ofercie nieco ponad 1,5 tys. lokali w pięciu lokalizacjach. Przychody z tego segmentu wzrosły w ubiegłym roku o 2 proc. i sięgnęły 558 mln zł. Prezes Budimeksu ocenia, że rynek jest w zdrowej kondycji, a w najbliższym czasie ceny mieszkań będą rosły. Ten trend mogłaby zahamować tylko większa dostępność działek budowlanych po odrolnieniu gruntów w miastach.

– Nie ma żadnych podstaw, dla których ceny mieszkań w długiej perspektywie miałyby spadać. Nie dlatego, że deweloperzy chcą więcej zarabiać, ale dlatego, że wszystko drożeje: grunty, koszty wykonawstwa, koszty materiałów i ochrony środowiska. Udział płac w kosztach to ok. 1/3, więc przy 6–7-proc. wzroście płac, których się spodziewamy w najbliższych latach, ceny mieszkań z pewnością będą rosły, może już nie o 15 proc., ale 3–5  proc. – podkreśla Dariusz Blocher.