Ceny mieszkań w Polsce na początku 2023 roku. Rynek pierwotny i wtórny

Początek 2023 r. przyniósł stabilizację średniej ceny metra kwadratowego mieszkań w największych miastach, i to zarówno na rynku pierwotnym, jak wtórnym. Eksperci portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl zaobserwowali też pierwsze symptomy spadku średniej ceny, na razie w ofercie firm deweloperskich. 

–  Od kilku miesięcy najpewniej wiele osób zadaje sobie pytanie, kiedy zapaść na rynku kredytów hipotecznych, a w konsekwencji pogorszenie koniunktury na rynku mieszkaniowym, zacznie skutkować wyraźną korektą średniej ceny metra kwadratowego mieszkań. Taki scenariusz wydaje się jednak coraz mniej prawdopodobny, bo w styczniu rynek mieszkaniowy wyraźnie się ożywił. Więcej chętnych na zakup mieszkania pojawiło się nie tylko w biurach sprzedaży firm deweloperskich, ale także w agencjach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami – mówi ekspert RynekPierwotny.pl i GetHome.pl Marek Wielgo.

Ceny mieszkań w Polsce na rynku pierwotnym

W Poznaniu kupujących mieszkania od deweloperów mogły zachęcić wyraźnie niższe ceny. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że średnia cena metra kwadratowego spadła w tym mieście aż o 3%. Spadek średniej o 1% miał miejsce także w Gdańsku i Katowicach. Natomiast w Warszawie, Krakowie i  Wrocławiu średnia cena metra kwadratowego nowych mieszkań utrzymała poziom z grudnia. Jedynym miastem, w którym ona wzrosła, i to aż o 3%, była Łódź. Dlaczego? 

–  Jeden z łódzkich deweloperów wprowadził do sprzedaży 325 mieszkań ze średnią ceną ok. 11 tys. zł za m kw., a więc znacznie powyżej średniej w tym mieście, która wynosiła w grudniu nieco ponad 9,5 tys. zł za metr – wyjaśnia Marek Wielgo.

Ekspert RynekPierwotny.pl i GetHome.pl przypomina, że średnia cena metra kwadratowego w ofercie rośnie, gdy ubywa w niej mieszkań najtańszych, a równocześnie przybywa drogich i bardzo drogich. Z taką sytuacją mieliśmy do czynienia we wszystkich metropoliach, gdzie mimo zapaści na rynku kredytowym, a w efekcie spadku popytu na mieszkania, ich ceny długo nie przestawały rosnąć. Deweloperzy dopóki mogli, to starali się przerzucać na klientów rosnące koszty budowy. Tymi klientami byli zaś głównie zamożni inwestorzy kupujący mieszkania za gotówkę, np. z myślą o wynajmie, albo chcący poprawić swoje warunki mieszkaniowe. Deweloperzy wprowadzali do sprzedaży mieszkania w atrakcyjnej lokalizacji i wysokim standardzie.

Powyższe zjawiska najlepiej obrazuje struktura cenowa oferty firm deweloperskich, która w ostatnich 12 miesiącach radykalnie się zmieniła. Np. w Poznaniu odsetek mieszkań z ceną poniżej 8 tys. zł za m kw.  skurczył się z 20% do 5%, a w Łodzi – z 50% do 25%. Równocześnie z 4% do 7% wzrósł tu odsetek mieszkań z ceną ofertową powyżej 12 tys. zł za metr. 

Równie spektakularne zmiany w strukturze cenowej oferty firm deweloperskich odnotowaliśmy we Wrocławiu, gdzie odsetek mieszkań z ceną przekraczającą 12 tys. zł za m kw. wzrósł w ciągu roku z 19% do 40%. Średnia w tym mieście przeskoczyła w styczniu średnią w Gdańsku.

Należy jednak podkreślić, że ceny transakcyjne są najpewniej niższe, bo wiele firm deweloperskich zaczęło proponować kupującym rabaty i różnego rodzaju bonusy. Póki co nie ma to jednak wpływu na wysokość średniej ceny metra kwadratowego w ofercie.

Ma za to na nią wpływ także metraż mieszkań. Dane BIG DATA RynekPierwotny.pl pokazują, że w Poznaniu, Wrocławiu, Warszawie i Gdańsku kawalerki potrafią być nawet o 30-40% droższe w przeliczeniu na metr kwadratowy od mieszkań trzypokojowych, które są na ogół najtańsze.

Ceny mieszkań w Polsce na rynku wtórnym

Z kolei na rynku wtórnym styczeń był już drugim miesiącem z rzędu, w którym praktycznie nie drgnęła średnia cena ofertowa mieszkań wprowadzonych do sprzedaży przez agencje pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. 

Jak wynika z danych GetHome.pl tylko w Poznaniu średnia cena metra kwadratowego wzrosła o symboliczny 1%. W pozostałych metropoliach średnia utrzymała poziom z grudnia, który pod tym względem był bardzo podobny. Także na rynku wtórnym zaszły zmiany w strukturze cenowej oferty, choć nie były one tak duże jak na rynku pierwotnym. Najbardziej spektakularną zmianę zaobserwowano we Wrocławiu, gdzie w styczniu ubiegłego roku 37% mieszkań w ofercie agencji pośrednictwa kosztowało więcej niż 10 tys. zł za m kw. W styczniu tego roku udział takich lokali wynosił 56%. Z kolei z 6% do 2% skurczył się odsetek mieszkań z ceną ofertową poniżej 7 tys. zł za metr.

Należy podkreślić, że w wielu przypadkach ceny transakcyjne mogły być niższe od ofertowych, bo niektórzy sprzedający zgadzali się na rabaty. Ponadto w większości największych miast średnia cena metra kwadratowego mieszkań z drugiej ręki jest niższa niż kupowanych od deweloperów. 

Największa różnica (ok. 30%) jest w Łodzi i Katowicach, a w więc w miastach, w których jest dużo starych kamienic. Z najnowszego Narodowego Spisu Powszechnego wynika, że w Łodzi niemal jedna czwarta mieszkań powstała przed drugą wojną światową, a w Katowicach – jedna piąta. Oczywiście to nie wiek budynków jest problemem, ale ich stan techniczny. W takich budynkach mieszkania są jednak stosunkowo tanie.

Co ciekawe, przez ostatnich 12 miesięcy we wszystkich analizowanych przez miastach średnia cena ofertowa metra kwadratowego mieszkań na rynku wtórnym wzrosła znacznie mniej niż na rynku pierwotnym. Pamiętajmy jednak, że w ubiegłym roku zmorą deweloperów był galopujący wzrost kosztów budowy. Według GUS, koszty budowy budynków wzrosły w 2022 r. aż o 13,5%. 

---

Autorzy: Marek Wielgo, ekspert GetHome.pl/RynekPierwotny.pl