W 2018 roku – wg danych GUS – przeciętna cena 1 m2 powierzchni użytkowej mieszkania wyniosła 4 926 zł i była o 18,8% wyższa niż w 2011 roku. Średnia cena na rynku pierwotnym ukształtowała się na poziomie 5 581 zł/m2 (wzrost o 0,3% względem 2015 r.), a na rynku wtórnym – 4 468 zł/m2 (wzrost o 14,2%).
Średnie ceny za 1 m2 lokali mieszkalnych wg rodzaju rynku w latach 2011, 2015 i 2018 (w zł).
| 2011 | 2015 | 2018 | |
| Ogółem | 4 147 | 4 562 | 4 926 |
| rynek pierwotny | b.d. | 5 566 | 5 581 |
| rynek wtórny | b.d. | 3 911 | 4 468 |
Źródło: GUS
W ostatnich latach zaobserwowano wzrost cen mieszkań we wszystkich badanych lokalizacjach, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Według danych gromadzonych przez Narodowy Bank Polski dla 17 miast w latach 2015-2019 najszybciej rosły ceny w Trójmieście, przekraczając w Gdańsku 43% wzrostu w przypadku rynku pierwotnego i ok. 48% w przypadku rynku wtórnego. W większości największych miast ceny, w tym czteroletnim okresie, wzrosły o ok. 17-32%. Można założyć, że popyt ten wspomagały: wzrost wynagrodzeń, malejące bezrobocie oraz stabilne i niskie stopy procentowe.
Według danych[1] Eurostatu w 2018 roku ceny mieszkań w porównaniu z bazowym rokiem 2015 były wyższe prawie we wszystkich krajach UE, z wyjątkiem Grecji (-1,9%) i Włoch (-1,4%). Najbardziej ceny mieszkań wzrosły na Węgrzech (o 31,7%), w Irlandii (31,4%) i Czechach (30,0%). Analogicznie sytuacja kształtowała się również w 2017 r., kiedy to najwyższy wzrost odnotowano również w przypadku Węgier (o 20,1%), w Czechach (19,7%) i Irlandii (19,2%), a spadek jedynie w Grecji i we Włoszech.
Podobne wnioski płyną z raportu na temat rynku mieszkaniowego w Europie wydanego w 2019 roku przez Deloitte[2]. Wśród 16 objętych analizą krajów tylko we Włoszech ceny mieszkań w 2018 roku spadły względem 2015 roku. Średni roczny wzrost cen w UE w ciągu ostatnich trzech lat wynosił 5%. Wśród poddanych analizie krajów najwyższe przeciętne ceny mieszkań odnotowano w Norwegii (średnio 4 043 EUR/m2) i Francji (4 016 EUR/m2). Wysokie ceny (powyżej 3 tys. EUR/m2) występowały także w przypadku Zjednoczonego Królestwa oraz Niemiec. W Polsce odnotowano jedne z najniższych cen transakcyjnych – średnio 1 370 EUR/m2, czyli prawie trzykrotnie mniej niż w najdroższej Norwegii, czy Francji. Tańsze mieszkania występowały jedynie w Portugalii i na Węgrzech.
Średnie ceny transakcyjne m2 mieszkania na rynku pierwotnym (w EUR), ich roczne zmiany procentowe oraz liczba rocznych pensji niezbędnych do zakupu mieszkania o powierzchni 70 m2 w wybranych krajach europejskich w 2018 r.
| Średnia cena transakcyjna (EUR/m2) | Zmiana r/r (%) |
Liczba
średnich rocznych pensji za mieszkanie o pow. 70 m2 | |
| Austria | 2 612 | +2,3 | 5,7 |
| Belgia | 2 481 | +4,2 | 4 |
| Chorwacja | 1 547 | b.d. | 7,9 |
| Czechy | 2 525 | +16,8 | 11,2 |
| Dania | 2 683 | +5,1 | 5,1 |
| Francja | 4 016 | -2,1 | b.d. |
| Hiszpania | 2 133 | +5,1 | b.d. |
| Holandia | 2 521 | +3,9 | b.d. |
| Łotwa | 1 739 | b.d. | 10,1 |
| Niemcy | 3 405 | +5,0 | b.d. |
| Norwegia | 4 043 | b.d. | 5 |
| Polska | 1 370 | +3,8 | 7,5 |
| Portugalia | 1 088 | b.d. | 3,8 |
| Węgry | 1 323 | +13,7 | 7,1 |
| Włochy | 2 311 | -1,0 | 6,2 |
| Zjednoczone Królestwo | 3 753 | -14,7 | 9,4 |
Źródło: Deloitte: Property Index. Overview of European Residential Markets. Where does residential price growth end?
O dostępności mieszkań decyduje jednak nie tylko poziom cen, ale również możliwości finansowe potencjalnych mieszkańców. Najlepszą dostępnością cenową wśród poddanych analizie krajów, mierzoną liczbą rocznych pensji niezbędnych do zakupu mieszkania o powierzchni 70 m2, charakteryzowały się Portugalia i Belgia, gdzie -aby kupić mieszkanie – należało odłożyć, odpowiednio: 3,8 i 4,0 przeciętne roczne pensje. Co ciekawe, na trzecim miejscu pod względem dostępności znalazła się Norwegia, gdzie średnie ceny mieszkań były najwyższe.
W Polsce, mimo wzrostu cen
mieszkań, poziom dostępności utrzymuje się na podobnym poziomie – w 2018 r.,
tak samo jak w roku 2017, do nabycia mieszkania o powierzchni 70 m2
potrzebne było 7,5 przeciętnych rocznych pensji. Oznacza to równoczesny
proporcjonalny wzrost średnich zarobków w kraju. Najmniejszą dostępnością cenową charakteryzowały się z kolei Czechy,
w przypadku których jeszcze kilka lat temu sytuacja była zbliżona do
Polski. Tymczasem duży wzrost cen mieszkań, zarówno w skali kraju (o 16,8%),
jak i na rynkach lokalnych, przełożył się na pogorszenie dostępności mieszkań.
Przeciętny Czech, aby zakupić mieszkanie o powierzchni 70 m2, musi odłożyć
aż 11,2 rocznych pensji.
[1] Wskaźnik cen mieszkań (the house price index) uwzględnia zmiany cen wszystkich nieruchomości mieszkalnych nabytych przez gospodarstwa domowe (mieszkań, domów jednorodzinnych, domów szeregowych) z rynku pierwotnego i wtórnego.
[2] Deloitte: Property Index. Overview of European Residential Markets. Where does residential price growth end?
