Profesjonalna wycena nieruchomości jest czasem niezbędna. Zlecamy ją, aby wynegocjować najlepszą cenę sprzedaży, na potrzeby zabezpieczeń finansowych, do rozwiązywania sporów lub dla firm ubezpieczeniowych. Do profesjonalnej wyceny potrzebne są różnego rodzaju dokumenty. Część z nich można dostać od właściciela, ale po większość musimy udać się do urzędu miasta/gminy lub starostwa powiatowego. Jakich dokumentów w takiej sytuacji potrzebujemy?
– Niezależnie od rodzaju nieruchomości, jej właściciel powinien posiadać akt notarialny lub dokument potwierdzający zakup. Kolejną istotną informacją jest numer księgi wieczystej nieruchomości lokalowej oraz numer księgi wieczystej gruntu. Ważnym dokumentem jest także zestawienie powierzchni, np. rzuty lokalu. – tłumaczy Zuzanna Hrycuniak z firmy doradczej Lege Advisors.
Na potrzeby wyceny trzeba też zdobyć wypis z rejestru gruntów, budynków lub lokali, a także z kartoteki budynków lub lokali oraz wyrys z mapy ewidencyjnej lub zasadniczej. Dostaniemy je na przykład w Urzędzie Miasta po złożeniu wniosku i po uiszczeniu odpowiedniej opłaty. Aby otrzymać powyższe wypisy należy złożyć wypełniony formularz EGiB, a w celu otrzymania wyrysu, wnioski P i P1. Wzory tych wniosków są uniwersalne dla całego kraju.
Nieruchomości gruntowe niezabudowane
Po zmianach w przepisach prawa geodezyjnego i kartograficznego z lipca 2021 roku w wypisie z rejestru gruntów znajdziemy informacje o istniejących na poszczególnych działkach ewidencyjnych budynkach niestanowiących odrębnego od gruntu przedmiotu własności i znajdujących się w nich lokalach niestanowiących odrębnego od gruntu przedmiotu własności.
– Wypis z rejestru budynków zawiera informacje na temat lokali niestanowiących odrębnego od budynku przedmiotu własności, które znajdują się w poszczególnych budynkach. W ramach wprowadzonych w prawie zmian, zrezygnowano z wypisów z kartoteki budynków oraz lokali. Obecnie, jeżeli budynek lub lokal są odrębnym przedmiotem własności, to dane o nich znajdziemy w wypisie z rejestru budynków lub lokali. – wyjaśnia Zuzanna Hrycuniak z firmy doradczej Lege Advisors.
Wysokie opłaty za wyrysy z map
Opłata za mapy w postaci elektronicznej – wektorowej lub rastrowej – obliczana jest na podstawie powierzchni nieruchomości, czyli od hektara. Kwota, którą należy zapłacić za mapę papierową naliczana jest od wielkości arkusza mapy. Powoduje to, że mapy rastrowe i wektorowe o dużych powierzchniach bywają nawet dziesięciokrotnie droższe od map papierowych.
Zmiana w prawie dotycząca korzystania ze studium
– 24 września 2023 roku weszła w życie zmiana w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Chodzi o usunięcie punktu o korzystaniu ze studium. W tym momencie w przypadku braku planu miejscowego należy ustalić przeznaczenie nieruchomości na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jeżeli brakuje również decyzji, należy uwzględnić faktyczny sposób użytkowania nieruchomości lub ustalenia planu ogólnego gminy. Plan ogólny gminy zaczął obowiązywać we wrześniu 2023 roku. – mówi Zuzanna Hrycuniak z firmy doradczej Lege Advisors.
Inne nieruchomości – dodatkowe dokumenty
Wyżej wymienione dokumenty są wystarczające do wyceny nieruchomości gruntowej niezabudowanej. Dla pozostałych rodzajów nieruchomości potrzebne są dodatkowe informacje.
Nieruchomość lokalowa – w przypadku, gdy jest ona przedmiotem najmu, poza wyżej wymienioną dokumentacją, potrzebna jest decyzja o sposobie użytkowania lokalu oraz zawarte umowy najmu.
Lokal spółdzielczy własnościowy – często nie posiada założonej księgi wieczystej. W takim wypadku należy wystąpić o zaświadczenie ze spółdzielni, w którym zawarte są najważniejsze dane dotyczące lokalu.
Nieruchomości gruntowe zabudowane wymagają (poza wypisem z rejestru gruntów i budynków, wyrysem z mapy ewidencyjnej, numerem księgi wieczystej i zaświadczeniami o przeznaczeniu w planie miejscowym i obszarze rewitalizacji) dokumentów związanych z obiektem. Takimi dokumentami są: projekt architektoniczno-budowlany, pozwolenie na użytkowanie, decyzja o warunkach zabudowy, książki obiektów budowlanych oraz pozwolenie na budowę.
– Jak widać w teorii wszystko wygląda idealnie, a w rzeczywistości bywa różnie. Bardzo często pozyskiwanie dokumentów jest czasochłonne i nie zawsze dostajemy to, co potrzebujemy. Trzeba się liczyć z tym, że rozpatrywanie wniosków w organach samorządowych trwa zazwyczaj dłużej niż zakładamy. – przekonuje Zuzanna Hrycuniak z firmy doradczej Lege Advisors.