Klitka z pełną satysfakcją – tak mieszka się w Hongkongu, Singapurze czy Tajlandii, a niedługo być może i w Polsce. Microliving to trend w architekturze, do którego powstania przyczyniły się twarde warunki rynkowe i urbanistyczne. Zakłada on, że do szczęścia potrzebujemy coraz mniej własnej przestrzeni, a coraz więcej udogodnień i jakości.
Sytuacja na rynku mieszkaniowym wymaga od młodych ludzi decyzji: kosztowny wynajem czy zakup mieszkania i wieloletni kredyt? Kredyt, który podobno lepiej spaja związek niż sakramentalne śluby. Wiele osób przyjmuje taki stan rzeczy jak wyrok. Pozostali starają się znaleźć inne rozwiązania, bo zwyczajnie nie stać ich na standardowy pakiet. To m.in. z myślą o tej grupie grupie konsumentów coraz więcej deweloperów decyduje się na budowę mikroapartamentów – wykończonych w wysokim standardzie i usytuowanych w doborowych lokalizacjach. Takie apartamenty są atrakcyjne nie tylko dla konsumentów, lecz również dla inwestorów. Jak podaje Patrizia AG, niemiecka firma od 35 lat specjalizująca się w inwestycjach w nieruchomości, stopa zwrotu w przypadku takich mikroapartamentów wynosi co najmniej od 3,5 do 4,5 proc. rocznie.
Żeby lepiej zrozumieć boom na niewielkie, nowoczesne apartamenty, należy wziąć pod lupę koncepcję, która leży u jego podstaw, czyli tzw. microliving. To nic innego, jak sztuka redukowania do minimum rozmiarów własnego lokum, przy zachowaniu możliwie jak największej liczby funkcjonalności. To minimum jest zawsze kwestią subiektywną. Definicja nie przewiduje konkretnego metrażu; w Stanach może to być 45 m2/os., a w Japonii zaledwie kilka. Faktem jest, że microliving jako trend mieszkaniowy istnieje już od lat i prężnie rozwija się w globalnych metropoliach, gdzie nieruchomości w centrum (blisko miejsc pracy i ośrodka kultury) są horrendalnie drogie.
Samodzielność w wielkim mieście
Szukanie oszczędności to nie jedyna przyczyna popularności microlivingu. Stefan Breit z Instytutu Gottlieba Duttweilera (GDI), współautor raportu pt. “Microliving. Mieszkanie w miastach XXI wieku”, traktuje malutkie mieszkania jako zjawisko społeczne oraz wypadkową dwóch dużych trendów: indywidualizacji i zagęszczania.
– Po pierwsze, we współczesnym świecie człowiek jest coraz mniej zdany na wsparcie wspólnoty. Staje się samowystarczalny, ufa we własne siły, potrafi sobie poradzić. Mieszka sam, bo… może. I nie musi to wynikać z egoizmu. Po drugie, postępująca urbanizacja, a więc proces zagęszczania ludności na obszarach miejskich, powoduje, że coraz mniej miejsca pozostaje do dyspozycji. Kto chce mieszkać samodzielnie, musi pogodzić się z tym, że to nie będzie wielki apartament – tłumaczy Marta Telenda, prezes zarządu Colivii, pierwszej w Polsce firmy zajmującej się colivingiem.
Okazuje się, że te rozmiary przestają być kwestią prestiżu. Swoje pieniądze coraz częściej wolimy wydawać na przyjemności, przygody, podróże. Małe lokum – coś, co kojarzyło się dotąd z koniecznością, kompromisem i wyrzeczeniem, zaczyna być postrzegane jako rzecz świadomego wyboru, atrakcyjnego i modnego sposobu na mieszkanie. W pewnym sensie microliving jest powrotem do (nie tak odległej) przeszłości, kiedy ludzie gnieździli się na małej powierzchni. W 1995 r. tylko 18% mieszkańców miast (na świecie) miało w swoim domu przynajmniej 20 m2 na osobę. Tyle tylko, że teraz nie jest to wcale wymuszone ani biedą, ani przez bezdusznych właścicieli nieruchomości, którzy wykorzystują najemców do maksimum, nie dbając o ich komfort.
Mniej znaczy więcej
Dzisiejsze mikroapartamenty są świetnie zaprojektowane i wykończone. Przykładem może być współczesne budownictwo modułowe. Wprawdzie może się ono źle kojarzyć – z kontenerami dla robotników albo blokowiskami-straszydłami z wielkiej płyty – ale pod względem wykonania i designu jest zupełnie nową jakością i kuszącą alternatywą dla drogich, grodzonych osiedli. Z prefabrykowanych segmentów buduje się już nie tylko pawilony biurowe, ale też szkoły, szpitale, hotele i właśnie mieszkania. Nie tylko poziom wykończenia, ale również efektywność energetyczna takich budynków bywa zaskakująco wysoka.
Wybór małego mieszkanka jest tak naprawdę wynikiem poważnej refleksji: z jak wielu rzeczy mogę zrezygnować, żeby wreszcie znaleźć się “na swoim”. Gdy człowiek musi rozwiązywać takie dylematy, okazuje się, że wiele potrzeb życiowych nie wymaga już tak dużej przestrzeni jak dawniej. W skrajnych przypadkach microliving redukuje dom do jednej funkcji: schronienia i własnego, bezpiecznego miejsca. Doskonale obrazują to biedne mieszkanka-trumny w najdroższym na świecie rynku mieszkaniowym Hongkongu, chociaż są one raczej wypaczeniem tej idei – swoistą patologią. O wiele lepiej oddają ją kondominia, które jak grzyby po deszczu pojawiają się w Azji Południowo-Wschodniej.
– Własne cztery kąty w takim budynku to marzenie niejednego Taja czy Filipińczyka. Faktycznie mamy tu do czynienia z niewielkimi przestrzeniami życiowymi. Mieszkania typu studio mają często niewiele ponad 20 m2, a większe, jednopokojowe, po 35 m2. Rozmiarami przypominają więc pokoje w budżetowych hotelach – opowiada Marcel Płoszczyński, CEO agencji public relations Lightbe, który firmę prowadzi zdalnie, mieszkając w Tajlandii. – W Krainie Uśmiechu takie apartamenty często nie mają nawet okapu czy kuchenki. Tak jest w przypadku popularnych kondominiów Lumpini Place. Tajowie zaopatrują się w niewielkie, przenośne płyty indukcyjne, ale i tak najczęściej jedzą na mieście. Niewielki metraż deweloperzy nadrabiają nowoczesnym wykończeniem i przestrzeniami wspólnymi, takimi jak baseny, siłownie czy miejsca wydzielone do pracy, w których można podłączyć laptopa do prądu i bezpłatnego wi-fi. Dzięki temu w azjatyckich kondominiach żyje się naprawdę przyjemnie – dodaje Płoszczyński.
Przykładów microlivingu nie trzeba szukać w okolicach równika. Trend ten obecny jest również nad Wisłą. Wystarczy spojrzeć na oferty deweloperske w dużych polskich aglomeracjach. Powód? Ten sam, co w każdym innym kraju, gdzie microliving zdobywa popularność. – Wynika to z wysokich cen gruntów. Teoretycznie mamy coraz więcej, ale praktycznie… niekoniecznie – twierdzi Robert Kucharski, architekt z warszawskiego biura Kucharski Architekci, i wyjaśnia:
– Tak jak kiedyś minimalną powierzchnią dla salonu było 20 m2 w mieszkaniach z wielkiej płyty, tak obecna średnia w nowym budownictwie to już 16 m2. Co ciekawe, pokolenie obecnych dziadków i babć nie musiało spłacać trzydziestoletnich kredytów. W dobie PRL słusznie narzekano na sytuację mieszkaniową, ale dziś, paradoksalnie, własne lokum jest jeszcze trudniej dostępne niż wtedy.
Odpowiedź na wielkomiejską samotność
Małe, samotne mieszkanie, choćby przytulnie i funkcjonalnie urządzone, kojarzy się z izolacją społeczną. Ludzie pozamykani w swoich pudełkach – czy do tego dąży społeczeństwo? Czy chcemy takiej alienacji? Wnioski nie są tak proste, bo paradoksalnie, wraz ze zwiększającą się popularnością samodzielnego zamieszkiwania, rośnie potrzeba wspólnoty.
Skąd to wiadomo? Wystarczy zauważyć, jak doskonale microliving krzyżuje się i uzupełnia z colivingiem.
– Coliving jest zjawiskiem stosunkowo nowym, które można sprowadzać do prostej zasady: dzielenie przestrzeni wspólnych, takich jak salon, kuchnia czy ogródek – wyjaśnia Marta Telenda, prezes zarządu Colivii. – Jednocześnie każdy z lokatorów posiada własny pokój z łazienką i może w pełni cieszyć się prywatnością. Jest ona niezwykle istotna, lecz prawdziwą siłą colivingu są relacje z innymi członkami wspólnoty, które czynią go receptą na współczesną epidemię samotności – dodaje Telenda. Jej zdaniem wysoka jakość jest cechą wspólną micro- i colivingu; tak samo jak dbanie o solidne i piękne wykończenie, atrakcyjną lokalizację i zapewnienie wielu istotnych funkcjonalności.
Wykorzystać wspólny mianownik
Zarządcy nieruchomości, tacy jak Colivia, łączą ludzi o często podobnych wartościach, co sprzyja budowaniu więzi. Nie jest to jednak działanie odgórne – na coliving zazwyczaj decydują się single i milenialsi, którzy z sukcesem rozwijają się zawodowo, lecz poza karierą liczą się dla nich również relacje z innymi.
– Analizując globalny rynek nieruchomości i trendy społeczne, jesteśmy przekonani, że coliving przyjmie się u nas doskonale – ocenia prezes zarządu Colivii. Jej firma posiada już trzy lokalizacje w Poznaniu, a niebawem planuje otwarcie kolejnych, m.in. w Warszawie, Wrocławiu i Trójmieście. – Młodzi Polacy mają wysokie oczekiwania co do jakości usług, obejmujących coraz to nowe dziedziny życia. Czemu nie dołączyć do tego doskonale wyposażonego mieszkania w świetnej lokalizacji, w którym można zamieszkać od tak, bez zbędnych formalności i obostrzeń wynikających z tradycyjnych umów najmu? Coliving to usługa, która bez dwóch zdań mieści się w kategorii user friendly i to jest jej największą siłą – kontynuuje Telenda.
W podobnym duchu wypowiada się Robert Kucharski. Jego zdaniem przedsięwzięcia biznesowe, które wpisują się w microliving, mają obecnie duże szanse powodzenia, jak chociażby tzw. “domy dostępne”, projektowane skromnie, z myślą o inwestorach z przeciętnymi zasobami. – Takie małe domy są odpowiedzią na wiele pytań oraz potrzeb, przede wszystkim mobilności. Co, kiedy dzieci wyrosną i wyprowadzą się? Jak będę mógł je wesprzeć mieszkaniowo? Gdzie sam zamieszkam? Jak mogę odciąć się od wielkiego miasta? Czy stać mnie na letni domek? – wylicza architekt.
Zwraca on również uwagę, że w Niemczech budownictwo socjalne przewiduje minimum 80 m2 na cztery osoby. Jak na polskie warunki jest to dużo. Mieszkania są ciasne i trudno się dziwić, że microliving nie jest jeszcze tak rozpowszechniony w naszym kraju. Wciąż może kojarzyć się ze złem koniecznym. Ale to prawdopodobnie zmieni się już niedługo.
Przyszłość jest mikro?
O potencjale tego rynku świadczy chociażby inwestycja luksemburskiego holdingu Corestate Capital, który zarządza inwestycjami w nieruchomości. Corestate zainwestował 73 mln euro w zakup swoich pierwszych mikronieruchomości w Polsce dla Bain Capital Credit. Ale to dopiero początek, bo partnerstwo inwestycyjne obu firm ukierunkowane na ten segment rynku (mieszkań studenckich i apartamentów usługowych) opiewa na 500 mln euro.
Czy globalne i długotrwałe trendy, takie jak microliving, zmienią architekturę naszych miast? A może będziemy jedynie adaptować to, co mamy do dyspozycji? To, jak daleko zajdą zmiany, zależy w dużej mierze od kontekstu kulturowego.
– Decydujące znaczenie mogą mieć zmienne architektoniczne, które wpływają na to, jak postrzegamy duże zagęszczenie – zauważa architekt Monika Kucharska, która poświęciła akademikom pracę dyplomową.
– Jesteśmy w stanie dzielić z innymi mniejszą przestrzeń, jeśli budynki i wnętrza są dobrze zaprojektowane: większe wydają się pomieszczenia prostokątne, preferujemy więcej otworów okiennych i drzwiowych oraz dobre oświetlenie, unikamy długich korytarzy i wysokich budynków o mniejszym poczuciu bezpieczeństwa i kontroli – podaje Kucharska, podsumowując wyniki badań psychologów społecznych.