Chcesz kupić nieruchomość? Martwią Cię aktualne ceny mieszkań w Polsce? Porozmawiamy o aktualnym stanie rynku mieszkaniowego w Polsce i zbadamy, czy istnieje szansa na spadek cen. Czytaj dalej, aby dowiedzieć się więcej!
Przegląd polskiego rynku nieruchomości
Polski rynek nieruchomości odnotowuje w ostatnich latach silny wzrost, wartość mieszkań wzrasta o 13,5% w ciągu roku, a koszt mieszkania stale rośnie od czasu wyjścia Polski z kryzysu w 2008 roku. Popyt na mieszkania zaczyna jednak spadać w związku z serią wcześniejszych podwyżek stóp procentowych i ich wpływem na kredyty hipoteczne. W rezultacie ceny stopniowo stabilizują się a nawet spadają.
Ogólnie rzecz biorąc, pomimo ostatnich spadków popytu, ceny pozostają dość wysokie w porównaniu z innymi krajami i prawdopodobnie utrzymają się na takim poziomie przez jakiś czas, dopóki stopy procentowe pozostaną wysokie.
Najnowsze tendencje cenowe mieszkań w Polsce
Rynek mieszkaniowy w Polsce odnotował w ostatnich latach niezwykły wzrost, a ceny wynajmu osiągnęły rekordowe poziomy. Popyt na mieszkania spowodował wzrost cen do najwyższych kiedykolwiek obserwowanych poziomów. Jednak ze względu na wzrost oprocentowania kredytów i spadek popytu ceny domów w Polsce zaczynają odczuwać presję. Wartość mieszkań na polskim rynku wzrosła w ciągu ostatniego roku o 13,5% i obecnie wynosi szacunkowo łącznie prawie 10,5 tys. za metr kwadratowy. Rynek najmu stanowi 15% całości zasobów mieszkaniowych w Polsce i nadal dynamicznie się rozwija. Pomimo dobrych wyników w pierwszej połowie 2022 r., wyniki trzeciego kwartału były znacznie słabsze niż oczekiwano zarówno w przypadku sprzedaży, jak i wynajmu.
Czynniki wpływające na ceny nieruchomości w Polsce
Ceny nieruchomości w Polsce od kilku lat systematycznie rosną. Wraz ze wzrostem popytu wzrosły również koszty mieszkań na wynajem w głównych ośrodkach miejskich, średnio o 10 proc.
Co więcej, według firmy inwestycyjnej CBRE, rynek mieszkaniowy w Polsce zaczął wykazywać oznaki osłabienia popytu już w 2022 roku. Z badań przeprowadzonych przez dr Adama Czerniaka ze Szkoły Głównej Handlowej wynika, że w czasach kryzysu ceny mieszkań zwykle spadają. Wydaje się jednak, że spadek ten jest znacznie wolniejszy w miastach średniej wielkości niż w większych. Ponadto mieszkania na wynajem stanowią około 15% wszystkich zasobów mieszkaniowych (2,3 mln), co może być kolejnym czynnikiem przyczyniającym się do wzrostu cen i popytu.
Biorąc pod uwagę te czynniki i dowody, istnieje szansa na spadek cen mieszkań w Polsce w zależności od warunków ekonomicznych i innych czynników, takich jak stopy procentowe i trendy demograficzne.
Obecna sytuacja gospodarcza w Polsce
Polska gospodarka przeżywa obecnie dodatni wzrost. Kraj odnotował silne odbicie po światowym kryzysie finansowym z 2008 r., a wzrost PKB wzrósł z 0,7% w 2009 r. do 4,5% w 2020 r. Jest to spowodowane konsumpcją prywatną i aktywnością inwestycyjną, które zostały wzmocnione spadkiem bezrobocia i rosnącym wynagrodzenie. Rynek detaliczny również przeżywa umiarkowane ożywienie – sprzedaż detaliczna wzrosła w listopadzie 2020 r. o 12,1% w porównaniu do tego samego miesiąca rok wcześniej. Ponadto Polska ma jeden z najniższych wskaźników dostępności mieszkań w Europie, szacowany na brak 2,5 miliona mieszkań – co przyczyniło się do wzrostu cen domów zarówno pierwotnych, jak i drugorzędnych w całym kraju w ciągu ostatnich kilku lat. Ogólnie rzecz biorąc, dobrze zdywersyfikowana gospodarka Polski okazała się odporna i oczekuje się, że utrzyma stabilny wzrost do 2021 r. i później.
Rola polityki rządu, rządowych programów i przepisów kształtujących ceny mieszkań
Rola polityki rządu, programów rządowych i przepisów może mieć głęboki wpływ na ceny mieszkań. Rządy mogą korzystać z różnych narzędzi, aby wpływać na rynek mieszkaniowy, takich jak opodatkowanie, przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego, dotacje i kontrola czynszów. Politykę podatkową można wykorzystać do zachęcania lub zniechęcania do niektórych rodzajów budownictwa mieszkaniowego. Przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego można wykorzystać do ograniczenia lub rozszerzenia typów konstrukcji, które mogą mieć miejsce na danym obszarze. Dotacje mogą być udzielane deweloperom lub właścicielom nieruchomości, aby zachęcić do budowy bardziej przystępnych cenowo mieszkań. Można wdrożyć kontrolę czynszu, aby zapobiec zbyt szybkiemu wzrostowi cen wynajmu.
Programy i przepisy rządowe również odgrywają ważną rolę w ułatwianiu ludziom dostępu do możliwości posiadania domu. Obejmuje to udzielanie pomocy w zakresie zaliczek, gwarancji hipotecznych i bonów na wynajem dla gospodarstw domowych o niskich dochodach. Ponadto rządy mogą zachęcać deweloperów do budowy tanich mieszkań w zamian za ulgi podatkowe lub inne formy pomocy. Tego rodzaju polisy są często skierowane do określonych populacji, takich jak kupujący po raz pierwszy lub osoby mieszkające na obszarach o niekorzystnych warunkach gospodarowania.
Ważne jest, aby rządy rozważyły potencjalny wpływ, jaki ich polityka może mieć na rynek mieszkaniowy przed ich wdrożeniem. Błąd może spowodować zbyt szybki wzrost cen lub powstanie niewystarczającej nowej podaży, jeśli nie będzie odpowiednich zachęt dla deweloperów. Zrozumienie tej dynamiki jest niezbędne do tworzenia skutecznych polityk rządowych, które promują dostęp do przystępnych cenowo mieszkań bez powodowania destabilizujących wzrostów lub spadków cen w różnych częściach rynku.
Potencjalny wpływ COVID 19 na rynek nieruchomości w Polsce
Pandemia COVID-19 wywarła znaczący wpływ na rynek nieruchomości w Polsce. W miarę rozprzestrzeniania się wirusa zamknięto wiele instytucji publicznych, które wspierają proces wyceny i dostarczają danych rynkowych o nieruchomościach, co utrudnia ocenę cen nieruchomości i stawek czynszowych.
W związku z tym w niektórych miastach, takich jak Poznań, ceny najmu spadły o 6-7%, podczas gdy inne nie odnotowały żadnych znaczących zmian. Badania sugerują, że ceny mieszkań raczej nie spadną znacząco w najbliższej przyszłości ze względu na niski poziom bezrobocia, wzrost popytu na nieruchomości mieszkalne i ograniczoną podaż mieszkań.
Ponadto polski rząd wyznaczył Savills, wiodącą firmę doradczą na rynku nieruchomości, do monitorowania wpływu COVID-19 na rynek mieszkaniowy w kraju. Przyglądają się także innym trendom, takim jak inicjatywy związane z przyszłością pracy i ich wpływ na oprocentowanie kredytów mieszkaniowych.
Ogólnie rzecz biorąc, chociaż na razie mogą wystąpić pewne wahania cen mieszkań w Polsce z powodu COVID-19, jest prawdopodobne, że będą one krótkotrwałe i nie nastąpią żadne znaczące spadki wartości w czasie.
Wpływ stóp procentowych na ceny nieruchomości w Polsce
Stopy procentowe mają bezpośredni wpływ na rynek nieruchomości w Polsce. Kiedy oprocentowanie kredytów rośnie, pożyczanie pieniędzy staje się droższe, co zmniejsza popyt na domy. Powoduje to spadek cen mieszkań, gdy podaż zaczyna przewyższać popyt. Z drugiej strony, gdy stopy procentowe są niskie, ludzie mogą sobie pozwolić na większe pożyczanie i inwestowanie w nieruchomości, co powoduje wzrost cen.
Na polski rynek mieszkaniowy wpłynął również napływ uchodźców poszukujących tymczasowego zakwaterowania. Zwiększyło to popyt na wynajem nieruchomości i spowodowało wzrost cen w niektórych obszarach. Rosnące stopy procentowe jeszcze bardziej pogłębiły ten problem, podnosząc ceny kredytów hipotecznych i zmniejszając liczbę wniosków od potencjalnych nabywców.
Rynek handlowy w Polsce przeżywa umiarkowane ożywienie dzięki rosnącej sprzedaży w listopadzie 2020 r., która była o 12,1% wyższa niż w 2019 r. Wartość mieszkań na polskim rynku również wzrosła o 13,5% w ciągu roku, a ogólny popyt utrzymuje się być silna pomimo rosnących stóp procentowych i kosztów kredytów hipotecznych.
Jednak pomimo tego wzrostu dane Eurostatu pokazują, że ceny spadają od marca 2021 r.; jeśli nadal będą spadać, to z czasem istnieje szansa na spadek cen mieszkań w Polsce. Ważne jest, aby potencjalni nabywcy i inwestorzy obserwowali zmiany stóp procentowych, aby mogli podejmować świadome decyzje dotyczące swoich inwestycji lub zakupów, zanim będzie za późno!
Badanie tendencji demograficznych i migracyjnych wpływających na popyt na mieszkań
Niedawne badanie dotyczyło wpływu trendów demograficznych i migracyjnych na popyt na mieszkania w Polsce. Badanie koncentrowało się na wpływie rosyjskiej agresji na Ukrainę w lutym 2022 roku na ceny wynajmu i mieszkań w Warszawie i Krakowie. Wyniki pokazały, że wzrost popytu miał wpływ na ceny wynajmu, przy czym Otodom odnotował wzrost miesięcznej średniej dla mieszkań oferowanych w serwisie o 5% od 2.01.2022. Zwrócono również uwagę, że migracja z Ukrainy może pozytywnie wpłynąć na wskaźniki demograficzne i PKB Polski w dłuższej perspektywie. Ponadto wyniki Narodowego Spisu Powszechnego Ludności i Mieszkań ujawniły, że choć odnotowano znaczny spadek liczby ludności w wyniku ubytku naturalnego, to migracje również odegrały pewną rolę w tym trendzie. Zaobserwowano jednak, że zasoby mieszkań publicznych są bardzo małe w porównaniu z innymi stolicami europejskimi, co jeszcze bardziej zwiększyło popyt na nieruchomości na wynajem, a także podniosło ceny.
Wpływ wojny na Ukrainie na polski rynek nieruchomości
Wojna na Ukrainie wywarła znaczący wpływ na polski rynek nieruchomości. Od wybuchu wojny czynsze i ceny mieszkań znacznie wzrosły zarówno w Krakowie, jak iw Warszawie. Napływ uchodźców do Polski spowodował nadwyrężenie i tak już ograniczonej podaży mieszkań, skutkując dalszymi podwyżkami cen nawet o 20%. Ponadto rosnące stopy procentowe wzbudziły obawy, że polscy kredytobiorcy mogą mieć trudności z nadążaniem ze spłatami. Sytuacja ta zaostrzyła kryzys mieszkaniowy w największych miastach w całej Polsce i często prowadzi do licytacji mieszkań. Mimo to kwartalne raporty wykazały, że ogólne ceny mieszkań stopniowo spadają, ponieważ ludzie stają się bardziej świadomi swojej siły nabywczej. W związku z tym prawdopodobne jest, że w nadchodzących miesiącach nastąpi przejściowe ochłodzenie na polskim rynku nieruchomości mieszkaniowych.
Analiza przyszłych prognoz dla rynku nieruchomości w Polsce
Rynek nieruchomości w Polsce przeżywa w ostatnich latach wzrost, a ceny domów znajdują się pod presją wraz ze spadkiem popytu. Rynek najmu aktywnie się rozwija, chociaż obecnie wynajmowane jest tylko około 20% ogółu zasobów mieszkaniowych. Sprzedaż detaliczna również odnotowała wzrost, o 8,6% rok do roku w czerwcu 2021 r. w porównaniu ze spadkiem o 1,3% w 2020 r.
Polski rynek nieruchomości stoi jednak przed różnymi wyzwaniami: ostatnio wzrosły stopy procentowe, co negatywnie wpłynęło na dostępność kredytów hipotecznych; napływ uchodźców spowodował rywalizację o dostępne mieszkania; a rekordowa inflacja doprowadziła do dalszych podwyżek cen dla kupujących.
Pomimo tych wyzwań, prognozy sugerują, że rynek będzie nadal odnotowywał wzrost w nadchodzących latach, ponieważ popyt pozostaje silny, a podaż z trudem za nim nadąża. Decyzje inwestycyjne powinny być podejmowane w oparciu o autorską analizę danych kluczowych czynników wpływających na wyniki nieruchomości i cykliczność rynków gospodarczych w celu zapewnienia maksymalnego zwrotu z inwestycji.