Od początku ubiegłego roku obowiązują nowe normy efektywności energetycznej budynków EP WT 2021, które według naszego badania podniosły koszt budowy PUM o kilkanaście procent. W budownictwie wielorodzinnym rzadko stosuje się wyższe standardy energetyczne budynków.
Zagospodarowanie terenów zielonych, stacje ładowania samochodów elektrycznych oraz miejsca postojowe dla rowerów to rozwiązania ekologiczne najczęściej poszukiwane przez klientów. Deweloperzy dostosowują się do zgłaszanych potrzeb.
Znacznie więcej inicjatywy we wprowadzaniu energooszczędnych rozwiązań wykazują inwestorzy indywidualni. Świadczy o tym dynamiczny rozwój fotowoltaiki w ostatnich latach, a także połączenie fotowoltaiki z pompami ciepła. Budowa domu energooszczędnego, spełniającego kryteria izolacyjności i wyposażonego w szereg instalacji energooszczędnych jest droższa od budowy typowego domu jednorodzinego w skali od 9% (dom podpiwniczony) do 15% (bez podpiwniczenia).
ESG – to skrót oznaczający trzy czynniki, w oparciu o które tworzy się pozafinansowe oceny przedsiębiorstw
Te czynniki to: E (environmental) – Środowisko, S (social responsibility) – Społeczna odpowiedzialność i G (corporate governance) – Ład korporacyjny. Koncepcja ocen w oparciu o czynniki ESG wywodzi się z idei zrównoważonego rozwoju, a więc przynoszenia korzyści nie tylko właścicielom przedsiębiorstwa, ale również lokalnym społecznościom i środowisku. Obecnie na rynku finansowym zauważalne jest rosnące zainteresowanie nie tylko oceną wypłacalności firmy, ale także realizacji celów zrównoważonego rozwoju. Postanowiliśmy przyjrzeć się, jak wygląda świadomość wymiarów ESG wśród deweloperów mieszkaniowych i ich klientów. W tym celu wysłaliśmy ankietę do firm deweloperskich, a odpowiedź otrzymaliśmy od 25% z nich, co może świadczyć o bardzo wstępnej fazie zainteresowania tematyką środowiskową czy społeczną podmiotów funkcjonujących na rynku mieszkaniowym.
Coraz wyższe standardy energetyczne budynków
Polityka zrównoważonego rozwoju na rynku nieruchomości mieszkaniowych polega m.in. na stopniowym podnoszeniu standardu energetycznego budynków. Standard ten wyznaczany jest m.in. poprzez wskaźnik energii pierwotnej (EP) określający roczne zapotrzebowanie budynku na nieodnawialną energię pierwotną do ogrzewania, wentylacji, chłodzenia, przygotowania ciepłej wody użytkowej oraz oświetlenia. Wskaźnik ten został uwzględniony w nowych Warunkach Technicznych, obowiązujących od 1 stycznia 2021, które modyfikują wymagania cieplne względem dachów i ścian zewnętrznych budynków. Innymi wskaźnikami standardu energetycznego są: wskaźnik EU (energii użytkowej) oraz EK (energii końcowej).
Warto zaznaczyć, że standard budynku zdefiniowany przez WT 2021 nie jest najostrzejszy. Wśród budynków o wysokim standardzie energetycznym możemy wyróżnić:
- Budynek niskoenergetyczny albo o niskim zużyciu energii odpowiada standardom WT 2021, czyli wskaźnik EP dla budynków wielorodzinnych nie może być większy niż 65 kWh/(m²∗rok), dla budynków jednorodzinnych nie większy niż 70 kWh/(m²∗rok), a izolacyjność cieplna przegród zgodna jest z warunkami technicznymi obowiązującymi od stycznia 2021.
- Budynek o standardzie NF40, którego współczynnik EUco zapotrzebowania na energię użytkową do ogrzewania i wentylacji wynosi nie więcej niż 40 kWh/(m²∗rok) i wykorzystuje energię odnawialną.
- Budynek o standardzie NF15 (pasywny), którego wymóg dla EUco to maksymalnie 15 kWh/(m²∗rok).
- Budynek o niemal zerowym zużyciu energii, którego potrzeby energetyczne są pokrywane ze źródeł odnawialnych.
- Budynek zeroenergetyczny, który nie korzysta w ogóle z konwencjonalnych źródeł energii i jest samowystarczalny energetycznie. W tym standardzie mieści się także budynek autonomiczny, który dodatkowo nie wymaga podłączenia do sieci energetycznej, gazowej, ciepłowniczej, wodnej i kanalizacyjnej.
Przesłane nam odpowiedzi wskazują, że deweloperzy w znakomitej większości nie realizują inwestycji mieszkaniowych, które po zakończeniu procesu inwestycyjnego będą mogły być określone jako budynki o zerowym lub niemal zerowym zużyciu energii. Część firm rozważa realizację takiego projektu w przyszłości, a tylko jeden z ankietowanych deweloperów jest w trakcie takiej realizacji.
W ocenie firm deweloperskich rozwiązania konieczne do spełnienia norm EP WT 2021 stanowią kilkanaście procent kosztu budowy PUM. W znakomitej większości firmy wskazały, że właśnie o tyle podniosły ceny ofertowe mieszkań z uwagi na wyższe normy techniczne.
Kupujący w niewielkim stopniu zainteresowani ekologią
Według deweloperów, którzy wzięli udział w naszej ankiecie, kupujący w niewielkim stopniu zainteresowani są efektywnością energetyczną nieruchomości na etapie wyboru mieszkania. Pytanie o nią zadaje nie więcej niż co dwudziesty klient. Firmy deweloperskie wskazują, że przyczyną niskiego zainteresowania może być różnica w cenie, która wynika z zastosowania wyższych standardów efektywności energetycznej.
Klienci zwykle pytają o zagospodarowanie terentów zielonych, stacje ładowania samochodów elektrycznych oraz miejsca postojowe dla rowerów. Te potrzeby klientów znajdują często odzwierciedlenie w działaniach deweloperów podnoszących efektywność energetyczną.
Klienci pozytywnie odbierają wszelkie proekologiczne rozwiązania, jednak uzyskanie certyfikatu środowiskowego budynku wiąże się z dodatkowym kosztem, który podniósłby cenę mieszkania. Dlatego też deweloperzy mieszkaniowi rzadko decydują się na certyfikowanie inwestycji.
Energooszczędni właściciele domów jednorodzinnych
Dotychczas więcej inicjatywy we wprowadzaniu energooszczędnych rozwiązań w mieszkaniach wykazują inwestorzy indywidualni. Świadczy o tym dynamiczny rozwój fotowoltaiki w ostatnich latach, który jest zasługą przede wszystkim mikroinstalacji słonecznych. Z danych Polskiego Towarzystwa Przesyłu i Rozdziału Energii wynika, że liczba wszystkich mikroinstalacji przyłączonych do sieci operatorów systemów dystrybucyjnych na koniec marca 2022 przekroczyła milion. Ich łączna moc to już 7,3 GW, z czego zdecydowana większość to instalacje fotowoltaiczne. Szacuje się, że 14% domów jednorodzinnych w Polsce ma własną instalację fotowoltaiczną, to są już znaczące statystyki. Prawdopodobnie inwestorowi indywidualnemu łatwiej jest samodzielnie podejmować decyzje o instalacji (bez koniecznych uzgodnień wszystkich członków spółdzielni czy wspólnoty mieszkaniowej), oczywiście przy przyjaznych i zachęcających do aktywności regulacjach (ostatnio to rządowy program Mój Prąd 3). Okres zwrotu z inwestycji w PV obecnie jest szacowany na ok. 8 lat.
Od 1 kwietnia 2022 zmieniły się zasady i nowi prosumenci będą korzystali z opustów tylko do końca czerwca, a od 1 lipca 2022 automatycznie przejdą na net billing. Oznacza to sprzedaż energii i rozliczenie jej wg wartości, a nie wyprodukowanej ilości. Dotychczasowi prosumenci nadal rozliczają się ze spółkami dystrybucyjnymi wg ilości energii i w ciągu roku mogą odebrać 80% wprowadzonej do sieci energii z instalacji do 10 kW, albo 70% jeśli mają instalację o mocy powyżej 10 kW.
Gospodarstwa domowe często decydują się także na instalację pomp ciepła w połączeniu z fotowoltaiką. W ubiegłym roku sprzedano w Polsce prawie 93 tys. pomp ciepła, co oznacza wzrost rynku o dwie trzecie. Według Polskiej Organizacji Rozwoju Technologii Pomp Ciepła, sprzedaż pomp ciepła przypadająca na mieszkańca Polski była większa niż w przypadku Niemiec i Wielkiej Brytanii, kluczowych europejskich rynków pomp ciepła. Narodowy Fundusz Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej oszacował koszt ogrzewania domu o powierzchni 150 m2 z pompą ciepła i instalacją fotowoltaiczną o mocy ok. 8,5 kW na 1,9 tys. zł rocznie.
Budowa domu energooszczędnego, spełniającego kryteria izolacyjności i wyposażonego w szereg instalacji energooszczędnych jest droższa od typowego domu jednorodzinnego o 9%-15% (odpowiednio dom podpiwniczony i bez podpiwniczenia) – widać to w porównaniu kosztu budowy na podstawie kosztorysów domów monitorowanych przez Sekocenbud. W ostatnich 7 latach ta relacja poprawiła się na korzyś ć domu energooszczędnego (w 2016 był on droższy odpowiednio o 13% -19%). Niemniej decyzja nie jest łatwa, rozsądnie jest ją podejmować w kategoriach nakładów przyszłych okresów. Droższa budowa powinna się zwrócić w tańszej eksploatacji, jest to też forma zabezpieczenia przed czekającym nas nieuchronnie okresem drożejącej energii elektrycznej. Widać też, że w ostatnich latach, przy skokowym wzroście kosztów budowy, najwolniej rosły koszty instalacji w domu energooszczędnym – prawdopodobnie jest to skutek już ich wysokiego poziomu, ale też i rozwoju technologii produkcji i konkurencji na rynku, dzięki której niektóre instalacje tanieją.
Rynek nieruchomości na wykresach
