Przez większość miesięcy od stycznia 2022 r. liczba rozpoczynanych mieszkaniowych projektów budowlanych była mniejsza niż w analogicznych miesiącach 2021 r.
Najbardziej znaczący spadek odnotowano w sierpniu, w którym liczba rozpoczętych projektów budowlanych była niemal o połowę (46 proc.) niższa niż w sierpniu 2021 r. Z kolei od stycznia do września 2022 r. całkowita liczba rozpoczynanych budów wyniosła niemal 165 tys., co oznacza spadek o 23 proc. względem roku ubiegłego, w którym od stycznia do września rozpoczęto 216 tys. inwestycji. Wynik ten jest również gorszy od danych za lata 2019 i 2018, w których liczba rozpoczynanych inwestycji mieszkaniowych wyniosła odpowiednio 178 tys. oraz 174 tys.
Czynniki ograniczające firmy budowlane w Polsce
Do czynników istotnie ograniczających aktywność firm budowlanych należą przede wszystkim: wzrost cen paliw i energii (97,4 proc. wskazań firm), koszty zatrudnienia (85,4 proc. wskazań), ceny komponentów i usług (84,3 proc. wskazań), koszty finansowania (koszty zaciągania kredytów i pożyczek – 71 proc. wskazań)8. Drugą istotną przyczyną spowolnienia jest spadek popytu na mieszkania. Według danych Biura Informacji Kredytowej, w październiku tego roku liczba złożonych wniosków o kredyt mieszkaniowy spadła o 67,2 proc., a wnioskowana wartość kredytów o 68,7 proc.
Dynamika liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto w danym miesiącu oraz kwot przyznanych kredytów mieszkaniowych (analogiczny miesiąc poprzedniego roku = 100 proc.)
Spodziewanym efektem spowolnienia w sektorze budownictwa mieszkaniowego są spadki cen nieruchomości mieszkaniowych
Pewnych informacji w zakresie tego, jak mogą zmienić się ceny, dostarcza nam sytuacja na rynku mieszkaniowym obserwowana w okresie poprzedniego kryzysu gospodarczego. Począwszy od III kwartału 2006 r. średnia cena 1 m2 mieszkania na rynku pierwotnym wzrosła do przełomu lat 2007 i 2008: w Poznaniu o 110 proc., w Olsztynie o 90 proc. oraz Bydgoszczy o 89 proc. Były to miasta, które odnotowały największe wzrosty. Z kolei w najmniejszym stopniu ceny wzrosły w: Warszawie (54 proc.), Opolu (35 proc.) oraz Krakowie (18 proc.)
Kryzys z 2006 r. a spadki cen mieszkań
Spadki nominalnych cen nieruchomości, które nastąpiły w efekcie kryzysu gospodarczego były znacznie mniejsze niż wzrosty w okresie hossy. Ceny najmocniej spadły w: Gdańsku (-32 proc.), Poznaniu i Gdyni (po -30 proc.). Ogółem dla siedemnastu największych miast Polski spadki nominalnych cen mieszkań sięgały 10-30 proc. Co jednak istotne, niższe poziomy cen nieruchomości w okresie pokryzysowym (po 2009 r.) utrzymywały się przez kilka lat, do 2017 r.
Niski poziom spadków cen nieruchomości w okresie poprzedniego kryzysu gospodarczego wynikał częściowo z jego charakteru. Polska gospodarka odnotowała wówczas łagodne spowolnienie. W 2009 r. poziom polskiego PKB wzrósł względem poprzedniego roku o 2,8 proc., co oznaczało mniejszą dynamikę wzrostu niż obserwowana w latach poprzednich. Z kolei w latach 2012 i 2013 wzrost PKB spadł do poziomu 1,3 proc. oraz 1,1 proc. r/r.10. Tymczasem według prognoz, wzrost polskiego PKB może wynieść w 2023 r. 0,5-1,5 proc.11. Realizacja takiego scenariusza oznaczałaby większą zapaść w sektorze budowlanym niż w okresie poprzedniego kryzysu gospodarczego i większe spadki cen nieruchomości.
Maksymalne wzrosty i spadki ceny 1 m2 nieruchomości mieszkaniowych na rynku pierwotnym w okresie 2006-2014
Możemy spodziewać się, że spadki cen nieruchomości w obecnych warunkach będą nieznaczne
Takie przypuszczenie wynika z kilku powodów. Po pierwsze, jak dotąd ani pandemia COVID-19, ani wojna w Ukrainie nie spowodowały pogorszenia sytuacji na rynku pracy – stopa bezrobocia rejestrowanego pozostaje na niskim poziomie 5,1 proc. Po drugie, obserwowany od początku wojny w Ukrainie i spodziewany w okresie zimowym napływ uchodźców z Ukrainy będą zwiększać popyt na mieszkania – zarówno na sprzedaż, jak i na wynajem. Po trzecie, wiele ekspertyz wskazuje, że mimo znacznego wzrostu poziomu cen mieszkań w ostatnich latach, nie mamy w Polsce do czynienia z przewartościowaniem cen nieruchomości i powstaniem tzw. bańki na tym rynku12. Polska notowała na tle pozostałych państw UE umiarkowany wzrost cen nominalnych nieruchomości mieszkaniowych, a także umiarkowany wzrost cen w stosunku do wzrostu dochodów ludności. Oznacza to mniejszą niż w innych państwach przestrzeń na korektę cen nieruchomości