Pandemia koronawirusa i wywołany nią kryzys ekonomiczny uderzyły w większość sektorów gospodarki. Nie ominęło to rynku nieruchomości, chociaż ucierpiał on nierównomiernie. Szybko pojawiły się też pytania o to, czy należy się spodziewać np. spadku cen mieszkań, jaki przyniósł poprzedni kryzys. Wszak minionych kilka lat to czas nieustannej hossy w tej branży. I niewiele na razie wskazuje, by miało się to skończyć. Postpandemiczny rynek nieruchomości może jednak ewoluować.
O tym, że rynek nieruchomości boryka się z kryzysem, świadczą chociażby dane opublikowane przez Jones Lang LaSalle Incorporated. Amerykańska firma donosi, że bezpośrednie inwestycje w nieruchomości komercyjne w pierwszych sześciu miesiącach 2020 roku skurczyły się w ujęciu globalnym do 321 miliardów dolarów. Spadek o 29 procent w porównaniu z rokiem poprzedzającym nastąpił w związku z powszechnym lockdownem i ograniczeniami podróżowania, które wstrzymały krótkoterminowe plany rozmieszczenia kapitału przez inwestorów.
Sytuacja na runku mieszkaniowym budzi mniejszy niepokój analityków, mimo że powodów do obaw nie brakuj. W pierwszym kwartale 2020 r. 13 państw zarejestrowało spadek cen nieruchomości z czego aż 9 znajduje się w Europie.
Szanghaj i Las Vegas to dwie różne historie
Większość ekspertów zajmujących się nieruchomościami zgadza się w jednej kwestii: wciąż jest zbyt wcześnie, by wyrokować, jak obecny kryzys wpłynie na tę branżę. Zwłaszcza długoterminowo. Pojawiają się również uwagi, by nie patrzeć na nią całościowo, bo dla poszczególnych kontynentów, krajów czy miast scenariusze mogą być diametralnie różne. To samo dotyczy konkretnych segmentów branży nieruchomości: sytuacja centrów logistycznych jest dzisiaj inna niż w przypadku hoteli, restauracji czy sklepów stacjonarnych. I podczas gdy ceny obiektów w Las Vegas, światowej stolicy rozrywki uzależnionej od turystów, mogą spaść, to w tym samym czasie w chińskich metropoliach widoczne są dalsze wzrosty wartości budynków. Serwis CNBC przywołuje nawet opinie specjalistów przestrzegające przed przegrzaniem tego rynku i możliwym pęknięciem bańki spekulacyjnej.
Działki rekreacyjne – złoto naszych czasów
W ostatnich miesiącach media sporo uwagi poświęciły Rodzinnym Ogródkom Działkowym. Ograniczenia w przemieszczaniu się ludności, potrzeba wyjścia z domu przy jednoczesnym nakazie utrzymywania odpowiedniej odległości od innych osób sprawiły, że działki rekreacyjne wróciły do łask. A ich ceny szybko poszybowały w górę. Narzekać nie mogli również właściciele magazynów oraz wszelkiej infrastruktury obsługującej handel internetowy. W dwóch ostatnich kwartałach przeżywał on bardzo dynamiczny wzrost.
Na przeciwnym biegunie były osoby czerpiące zyski z galerii handlowych. Na jakiś czas ruch w nich zamarł i wciąż wraca do dawnych poziomów. Dla niektórych sklepów czy nawet całych sieci oznaczało to zakończenie działalności. W podobny sposób ucierpiały branże rozrywkowa, gastronomiczna i hotelowa. O wielkim szoku może mówić segment wynajmu krótkoterminowego. Część właścicieli mieszkań oferowanych w tym modelu postanowiła nawet wrócić do wynajmu długoterminowego, który w obecnych czasach wydaje się być bardziej pewny.
Co z biurowcami? Działająca od dekad na rynku nieruchomości firma Engel & Völkers przekonuje, że tymczasowe spadki w tym biznesie mogą prowadzić do normalizacji. Od dawna na tym rynku utrzymywał się wysoki popyt, który na jakiś czas został wyhamowany. Pytaniem otwartym pozostaje, jak w dłuższej perspektywie czasu rozwinie się możliwość pracy zdalnej i ile firm rzeczywiście zrezygnuje w większych lub mniejszych przestrzeni biurowych w centrach miast.
Ceny mieszkań trzymają się mocno
Opisując sytuację na amerykańskim rynku domów, serwis Vox nie pozostawia złudzeń: nie należy się spodziewać spadków ich cen. W Polsce sytuacja wygląda podobnie. Krótko trwał okres zawieszenia, wyczekiwania, ale wszystko w miarę szybko wróciło do normy. Dotyczy to nawet rosnących cen. Z danych zebranych przez NBP wynika, że ceny metra kwadratowego w największych polskich miastach w I kw. bieżącego roku były o kilkanaście procent wyższe od tych w analogicznym okresie roku poprzedniego.
Dane pochodzące z Biura Informacji Kredytowej wskazują, że w maju udzielono o 29 proc. mniej kredytów hipotecznych niż w analogicznym okresie roku 2019. Ktoś mógłby pomyśleć, że wynika to z mniejszego zainteresowania, ale prawda jest bardziej złożona.
– W obliczu kryzysu banki przykręcają kurki z pieniędzmi i zdecydowanie trudniej będzie o kredyt hipoteczny. Zwłaszcza, gdy od klienta będzie się wymagać 30 proc. wkładu własnego. Część osób straciła pracę, inni pracują na tzw. śmieciówkach, są i tacy, których branże są dzisiaj obarczone dużym ryzykiem. I chociaż stopy procentowe są rekordowo niskie, wielu Polaków, mimo chęci, nie będzie mogło sobie pozwolić na własne „M” – tłumaczy Marta Telenda, prezes zarządu Colivii, pierwszej i na razie jedynej w Polsce firmy zajmującej się colivingiem, czyli ideą współdzielenia mieszkań.
Trudniejszy dostęp do kredytów nie oznacza jednak, że nie znajdą się chętni na mieszkania. Osoby, które posiadają odpowiedni kapitał, mogą go inwestować właśnie w nieruchomości. Zwłaszcza w mieszkania, uznawane za bezpieczną przystań w kryzysowych czasach. Niskie stopy procentowe oznaczają bowiem nie tylko niskie ceny kredytów, ale też kiepskie zyski z lokat. A właściwie ich brak. Trzeba też pamiętać, że w Polsce wciąż występuje poważna luka mieszkaniowa. Obecna wicepremier, Jadwiga Emilewicz kilka kwartałów temu oceniła, że w naszym kraju brakuje około 2 mln mieszkań. Wysoki popyt będzie się zatem utrzymywał, a pandemia nie wpłynie na ceny. Przynajmniej nie na ich spadek.
Odpada kupno, pozostaje wynajem… w nowej formule
Im trudniej będzie zdobyć kredyt, tym więcej osób zdecyduje się na wynajmowanie mieszkań. Ta zależność wydaje się pewna, ponieważ ludzie zawsze potrzebują dachu nad głową. Nie można jednak wykluczać, że coraz częściej będzie się to odbywać w nowym modelu, przywołanym już colivingu. Przewiduje on, że lokatorzy mieszkania posiadają swoje pokoje, zazwyczaj z łazienkami i współdzielą pozostałą część mieszkania. Akademiki dla dorosłych, jak określiła to część mediów z USA, gdzie rozwiązanie szybko zyskuje na popularności?
– To niezbyt trafne porównanie, bo w tym przypadku zazwyczaj mowa o diametralnie wyższym standardzie i dodatkowych usługach, obejmujących sprzątanie, rozrywkę czy regularne dostarczanie owoców. Mieszkańcy mogą liczyć nie tylko na pełne wyposażenie mieszkania, ale też np. pomoc w znalezieniu lekarza, gdy zajdzie taka potrzeba. Nie trzeba również wiązać się długoterminową umową i wpłacać wysokich kaucji. Na prostych i przyjaznych warunkach najemca staje się częścią społeczności. Nie trzeba samemu szukać współlokatorów i wynajmować mieszkania. Siła Colivingu polega na tym, że osoby zainteresowane takim współdzieleniem przestrzenii dostają wszystko jak na tacy. Bez zbędnych formalności i zobowiązań – tłumaczy prezes Telenda i dodaje: – Coliving powstał z myślą o ludziach młodych, którzy nie planują jeszcze zakładania rodziny, zapuszczania korzeni. Dla nich ważna jest mobilność, przeżycia i ta formuła je gwarantuje.
Tylko czy taki eksperyment może przetrwać próbę, jaką jest koronawirus? Serwis Sifted spytał o to przedstawicieli kilku firm z branży. Działające za naszą zachodnią granicą Quarters oraz Homefuly na początku pandemii rzeczywiście zauważyły spadek zainteresowania ich usługami – część lokatorów opuściła mieszkania. Sytuacja szybko zaczęła jednak wracać do normy. Okazało się, że ludzie bardziej boją się samotności niż pandemii. Można się spodziewać ewolucji tego modelu, rozwoju w nowych kierunkach, rozszerzaniu usług, jakie zostaną zaoferowane lokatorom czy tworzenia takich wspólnot nie tylko w centrach miast. Sama idea colivingu nie wydaje się jednak być krótkotrwałą modą.
– Wbrew pozorom rynek nieruchomości jest bardzo elastyczny. Przykłady dużych miast pokazują, że jakaś przestrzeń może służyć do mieszkania, by stać się biurowcem i po jakimś czasie ponownie funkcjonować jako miejsce do życia. Gdy na Zachodzie okazało się, że zwykły wynajem przestaje się sprawdzać, stworzono coliving, który świetnie przyjął się w USA, a potem w Europie, gdzie korzysta już z niego kilkadziesiąt tysięcy osób. A skoro coś zadziałało w San Francisco i Berlinie, to dlaczego miałoby nie zadziałać w Warszawie i Poznaniu? Tu nie chodzi jedynie o mieszkanie – można powiedzieć, że to wręcz styl życia – zaznacza szefowa Colivii.
Nowinki stają się koniecznością
Skutkiem pandemii może być na rynku nieruchomości, podobnie jak w wielu innych branżach, szybsze i szersze wdrażanie cyfrowych rozwiązań. Do tej pory agenci czy właściciele obiektów zazwyczaj spotykali się z klientami w realu i prezentowali im lokal. Teraz na znaczeniu zyskały nie tylko rozmowy przez komunikatory, ale też np. prezentacje 3D, do tworzenia których używa się kamer 360°. Specjaliści z Engel & Völkers wskazują, że wirtualna wycieczka po domu czy mieszkaniu może nie wystarczyć, więc przygotowywane są – z pomocą dronów – także eskapady po sąsiedztwie. Nadal chodzi przecież o miejsce, w którym klient ma zamieszkać. Warto, by przed zakupem polubił też okolicę.