Inwestowanie w nieruchomości to w ostatnich miesiącach już nie tylko gorący temat. Po zmianie podejścia banków do nas jako klientów, poszukując dobrej oferty lokaty, mieszkania i podobne pomysły na inwestowanie stały się już właściwie ostatnią ostoją względnie rozsądnych możliwości ulokowania kapitału.
Dziś przeciętny Kowalski, kiedy tylko dysponuje odpowiednią gotówką, już prawie w ogóle nie rozważa innych możliwości odłożenia pieniędzy, a po prostu zaczyna szukać oferty kupna nieruchomości. Wydaje się, że na dobre oswoiliśmy się z myślą, że przed inflacją uchroni nas najlepiej wzrost wartości mieszkania czy lokalu, który kupimy, generując na co dzień wpływy z czynszu.
– To bardzo zdrowy odruch – mówi Adam Komorowski, prezes nFund.pl, czyli nowoczesnej platformy, która umożliwia inwestowanie w nieruchomości przez Internet. – Słyszymy dziś z każdej strony, że inflacja galopuje, czyli nasze oszczędności w banku są z każdym dniem coraz mniej warte. Do tego dochodzą obawy związane z epidemią i tym, jak poradzi sobie gospodarka. W 2020 roku po raz pierwszy w historii doświadczyliśmy spadku polskiego PKB. Kiedy jednak zapoznamy się z ofertą w banku, okazuje się, że oprocentowanie na lokacie jest poniżej wszelkiej krytyki. Inne rozwiązania finansowe też zawodzą, więc polski inwestor w zasadzie nie ma wyboru i pozostaje mu tylko rynek nieruchomości.
Mieszkanie, inwestycja nie do końca idealna
Mimo prognoz, które pojawiły się wiosną, ceny mieszkań nie tylko utrzymały swój poziom, ale jeszcze podrożały o około 5%. Czy zatem jest to inwestycja idealna?
– Jak zawsze, to zależy – odpowiada Komorowski – O ile na początku roku absolutnie nie można było tak mówić, dziś należy realnie brać pod uwagę, że wzrost cen mieszkań może nie trwać już długo. Istnieje zatem ryzyko, że kupimy lokum na górce. W większości lokalizacji w Polsce bardzo mizernie sytuacja wygląda też pod kątem wpływów z najmu. Spotkaliśmy się już z sytuacjami, gdzie roczny zysk z mieszkania wynosił… około 1%. Jeśli ktoś chce traktować to jako inwestycję, powinien szukać innych nieruchomości.
Sytuacja dla kupujących mieszkanie na własny użytek wydaje się więc bardziej klarowna. Co jednak mają robić inwestorzy? Do tej pory mieszkania okazały się najlepszą inwestycją, podczas gdy na przykład pokoje hotelowe i podobne inwestycje nie radzą sobie najlepiej. Tymczasem, inflacja wyraźnie zjada nasze oszczędności, które trzymamy w banku.
– Pamiętajmy o tym, że mieszkania służą temu, żeby w nich po prostu mieszkać, a tylko przez sytuację na rynku dodaliśmy im funkcję zarabiania. Jednocześnie, istnieje kilka czynników, jak polska demografia, które świadczą o nasyceniu rynku. W przyszłości może być problem, żeby mieć je komu wynająć. W zachodnich krajach istnieją całe dzielnice, które stopniowo przestają być zamieszkałe. To będzie dla nas nowość, ale Polskę też czeka w końcu taki scenariusz. Może to mocno wpłynąć zarówno na czynsze z wynajmu, jak i na same ceny.
Jak nie mieszkanie, to co?
Inaczej sytuacja wygląda na rynku nieruchomości komercyjnych, które z założenia mają dla swoich właścicieli po prostu zarabiać. Fakt, hotele czy centra handlowe są dziś zagrożone, jeżeli chodzi o wyniki i zarobki, które dadzą właścicielom.
– Z drugiej strony, mamy nieruchomości specjalistyczne, jak na przykład kliniki medyczne, które zawsze będą potrzebne i potwierdzają to również w tym, wyjątkowym roku – podpowiada Komorowski.
Magazyny i centra logistyczne również radzą sobie bardzo dobrze, notując rekordowe wyniki. W naszym kraju są one jednak praktycznie niedostępne dla inwestorów indywidualnych. Nieco gorzej sytuacja wygląda na rynku biur, ale istnieją segmenty jak co-workingi i biura elastyczne, które wręcz radzą sobie lepiej niż w poprzednich latach. Patrząc na wszystkie nieruchomości komercyjne razem, oczywiście rynek stoi w obliczu wyzwania, ale perspektywa wydaje się lepsza niż dla mieszkań.
Inwestycja w nieruchomość komercyjną na każdą kieszeń
Nieruchomości komercyjne kojarzą nam się jednak z wielkimi wieżowcami, w których zlokalizowane są czołowe warszawskie hotele albo wspomnianymi centrami logistycznymi o powierzchniach liczonych w tysiącach metrów kwadratowych. Jak w ogóle szukać ofert takich nieruchomości i zacząć na nich zarabiać?
– Niestety, takie stereotypy nas wciąż prześladują, a to nie do końca tak wygląda. Czym jest sklep osiedlowy pod szyldem znanej sieci albo gabinety lekarskie, które codziennie mijamy, jeśli nie właśnie lokalem komercyjnym? To nie muszą być wielkie nieruchomości, byleby dobrze zarabiały na każdym metrze kwadratowym. Dla przykładu w Gdańsku w dniach 07-08 maja można obejrzeć prywatną klinikę, którą oferujemy inwestorom indywidualnym. Można też zapoznać się z takimi ofertami na nFund.pl.
Wyszukiwanie ofert jest jednak tylko pierwszym krokiem do celu. Jak je ze sobą porównywać i na co zwracać uwagę? Skoro rynek stoi w obliczu wyzwania, z pewnością należy unikać niektórych ofert.
– Polecam zwracać uwagę przede wszystkim na lokalizację. Zadajmy sobie kilka kluczowych pytań: jak z czasem rozwinie się okolica, gdzie znajdują się miejsca konkurencyjne w stosunku do naszej nieruchomości, jaki jest dostęp do komunikacji – radzi Komorowski – Jeśli tu wybierzemy dobrze i upewnimy się, że stan techniczny nieruchomości jest adekwatny do ceny, inwestycja najprawdopodobniej sprawdzi się dobrze. Jeśli ktoś nie wie, na co zwracać uwagę, niech obejrzy przykładowy projekt na naszej platformie i spróbuje opisać swoją inwestycję w taki sposób, jak robimy to my. Kluczowe kwestie będzie miał w takiej sytuacji za sobą.