19 czerwca 2023 r. Komisja Nadzoru Finansowego przyjęła nowelizację Rekomendacji S. Wprowadzone zmiany są istotne nie tylko dla osób planujących skorzystać z Bezpiecznego Kredytu 2%, ale również dla klientów zamierzających ubiegać się o kredyt hipoteczny bez dopłaty do oprocentowania. Jak zmieniły się zasady udzielania kredytów hipotecznych?
Czego dotyczą zmiany wprowadzone w nowelizacji Rekomendacji S?
Impulsem do opracowania nowelizacji Rekomendacji S, którą banki mają wdrożyć do 1 lipca 2024 r., były zmiany w prawie. Nowe brzmienie zbioru zasad dotyczących dobrych praktyk w zakresie ekspozycji zabezpieczonych hipotecznie jest istotne nie tylko dla osób planujących skorzystać z dopłat do rat kredytu hipotecznego, które są oferowane w ramach programu Bezpieczny Kredyt 2%. Zmiany odnoszą się też do kredytów udzielanych bez dopłat.
Nowelizacja Rekomendacji S – zakres zmian:
- modyfikacja bufora uwzględnianego podczas ustalania zdolności kredytowej potencjalnego klienta – zarówno w przypadku kredytów ze stałym, jak i zmiennym oprocentowaniem;
- wprowadzenie oczekiwań w zakresie uwzględniania modeli, które szacują ryzyko przedterminowych spłat kredytów hipotecznych;
- wdrożenie oczekiwań co do informacji o ryzykach, które wiążą się z zaciągnięciem kredytu hipotecznego i które powinny być przekazywane klientom zaciągającym takie zobowiązanie.
Jakie zmiany wprowadza nowelizacja Rekomendacji S?
Z perspektywy klientów zainteresowanych zakupem nieruchomości kluczowy jest wspomniany bufor, który banki uwzględniają podczas wyliczania zdolności kredytowej. Jak banki ustalały zdolność kredytową przed wprowadzeniem zmian w Rekomendacji S? Zamiast uwzględniać aktualny poziom wskaźnika WIBOR czy oprocentowania kredytu, stosowały one właśnie bufor w postaci dodatkowych 5 punktów procentowych. Nowe zapisy, które pojawiły się w Rekomendacji S, wprowadzają w tym obszarze spore zmiany.
Po zmianie zapisów Rekomendacji S bank nadal będzie mógł stosować bufor. Jednak różnica dotyczy jego wysokości – zgodnie z nowymi wytycznymi bufor będzie:
- niższy niż 2,5 p.p. w przypadku kredytów o stałym oprocentowaniu, które będą udzielane na okres dłuższy niż 5 lat – bufor dodatkowo spadnie, gdy okres kredytowania będzie niższy niż standardowy;
- na poziomie 2,5 p.p. w przypadku kredytów o zmiennym oprocentowaniu – jednak bufor może wzrosnąć np. do 4 p.p. w razie niskich stóp procentowych czy podwyżek kosztu pieniądza.
Z punktu widzenia klientów zaproponowane zmiany są korzystne. Nowe zasady obliczania zdolności kredytowej mogą doprowadzić do tego, że o kredyt zaczną ubiegać się osoby, które nie miały szans na finansowanie, gdy bufor funkcjonował na poprzednich zasadach.
Z drugiej strony rozróżnienie między buforem stosowanym dla kredytów o okresowo stałym oprocentowaniu a buforem stosowanym dla kredytów o zmiennym oprocentowaniu może doprowadzić do zwiększonego zainteresowania produktami tej pierwszej kategorii. Ich promowania nie można uznać za przypadkowe – kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem wiążą się z mniejszym ryzykiem.
Jak treść nowej Rekomendacji S wpłynie na rynek kredytów hipotecznych?
Nowelizacja Rekomendacji S może doprowadzić do wzmożonego zainteresowania kredytami hipotecznymi. Przyjęcie przez banki niższego buforu stopy procentowej przełoży się wprost na wyższą zdolność kredytową potencjalnych kredytobiorców. Inaczej mówiąc, zmiany wprowadzone w Rekomendacji S mogą być szczególnie korzystne dla osób, które dotychczas nie miały szansy na sfinansowanie zakupu mieszkania z kredytu w takim stopniu, jaki je interesował.
Możliwość otrzymania kredytu hipotecznego może też przełożyć się na wzrost popytu na mieszkania dostępne w ofertach firm deweloperskich. To z kolei może stanowić asumpt dla deweloperów do rozpoczęcia nowych inwestycji deweloperskich, aby zaspokoić rosnące zainteresowanie. Nie należy tego jednak uznawać za pewnik – w ramach programu Bezpieczny Kredyt 2% klienci mogą otrzymać dofinansowanie również na mieszkanie z rynku wtórnego.
Autor: Paweł Ptak, redaktor portalu GetHome.pl