Wielokrotnie zgłaszają się do mnie zdezorientowani właściciele lokali we wspólnotach, którzy pytają czy da się zmienić zarządcę i jeśli tak to jak to zrobić, gdyż przepisy ustawy o własności lokali mogą wprowadzać błędne przeświadczenie w tym zakresie (pojawiają się w niej zarówno pojęcia zarząd jak i zarządca).
Odpowiedź jednak jest pozytywna i można zmienić zarządcę we wspólnocie, który został ustanowiony przez dewelopera przy wyodrębnianiu kolejnych lokali.
Obowiązkowe ustanowieniu zarządcy dla każdej nowej inwestycji lokalowej (piszę lokalowej bo dotyczy to zarówno inwestycji stricte mieszkaniowych, ale także tych gdzie wyodrębniane są samodzielne lokale użytkowe, jak również inwestycji mieszanych z lokalami zarówno mieszkaniowymi jak i użytkowymi. ) to bardzo dobre i praktyczne rozwiązanie, gdyż gwarantuje iż od początku nieruchomość jest pod opieką profesjonalnego podmiotu, który będzie o nią dbał, niezależnie czy jest zamieszkała czy też nie.
Jeśli jednak właściciele lokali z różnych powodów chcą zmienić tak ustanowionego zarządcę to powinni w 1-ej kolejności zwołać zebranie wspólnoty. Tryb i warunki zwoływania zebrań określa ustawa. Odbywa się to przy udziale zarządcy, który gdy dostanie prawidłowo sformułowany wniosek ma obowiązek zwołania takiego zebrania, nawet jeśli dotyczy on zmiany zarządcy.
Gdy już zostanie prawidłowo zwołane zebranie właścicieli lokali, osoby zainteresowane zmianą zarządcy powinny zadbać by stawiła się na takim zebraniu ponad połowa właścicieli, gdyż ustawa wymaga by taka uchwała została podjęta głosami większości właścicieli. Przy czym głosować można osobiście lub przez pełnomocnika (którym może być np. sąsiad). Ustawa wymaga także by uchwała została zaprotokołowana przez notariusza, co wyklucza późniejsze indywidualne zbieranie głosów i dlatego tak ważna jest obecność na zebraniu jak największej liczby właścicieli zainteresowanych wprowadzeniem zmian we wspólnocie.
Z mojego doświadczenia wynika, ze przed podjęciem decyzji o ewentualnej zmianie zarządcy warto w 1-ej kolejności zwołać zebranie właścicieli i zaprosić na nie zarządcę. W trakcie spotkania można wyjaśnić wszystkie wątpliwości i zgłosić uwagi oraz zastrzeżenia. Dopiero jeśli takie spotkanie nie spowoduje poprawy jakości usług zarządcy to wówczas nie pozostanie nic innego jak przeprowadzić cała procedurę zmiany, zgodnie z powyższym opisem.
r.pr. Marek Foryś
Autor jest członkiem zarządu wspólnoty mieszkaniowej, a zawodowo radcą prawnym prowadzącym własną kancelarię zajmującą się tematyką nieruchomości oraz innych powiązanych z nim dziedzin prawa.