W nadchodzących kwartałach deweloperzy mieszkaniowi będą się mierzyć z wyzwaniami zmian po stronie podaży jak i popytu na rynku mieszkaniowy
Branża wchodzi w trudny okres ograniczeń podażowych i osłabienia popytu, sprzyja jej mocna kondycja finansowa wypracowana w poprzednich latach
Drogie działki budowlane
Po stronie podaży pogłębiać się będzie bariera ograniczonej dostępności działek budowlanych w dobrych lokalizacjach. Kolejną barierą jest ponowny, silny wzrost kosztów materiałów budowlanych, którego podłożem są zaburzenia na światowych rynkach surowcowych i przerwane łańcuchy dostaw w konsekwencji wojny w Ukrainie. To geopolityczne podłoże utrudnia przewidywalność długości okresu rosnących cen. W dalszym ciągu utrzymywać się będzie duża presja płacowa z uwagi na deficyt wykwalifikowanych pracowników budowlanych oraz wyjazdy części ukraińskich pracowników do Ukrainy (ta przyczyna nie spowodowała jednak tak silnych negatywnych skutków, jakie rysowały się w momencie wybuchu wojny). Te czynniki kosztu budowy będą obiektywnymi przesłankami wzrostu kosztów w 2022, które mogą przekładać się na ograniczanie podaży mieszkań (mniej rozpoczynanych mieszkań) w dalszej perspektywie. Będą też utrzymywać wysokie ceny mieszkań w budowie i ograniczać marże deweloperskie.
Wysokie stopy procentowe
Po stronie popytu obserwowany w 2022 słabszy popyt kredytowy na skutek wysokich stóp procentowych i regulacji ostrożnościowych zmniejszających zdolność kredytową gospodarstw domowych ograniczy liczbę potencjalnych klientów deweloperów. Gwarantowany kredyt mieszkaniowy (GKM; startuje od maja 2022) raczej w niewielkim zakresie uzupełni ubytek klientów – kryterium maksymalnej ceny metra mieszkania, które może być sfinansowane GKM, silnie ogranicza pulę mieszkań dostępnych w poszczególnych miastach: wg szacunków JLL na początku kwietnia mieszkania spełniające kryteria gwarancji stanowiły 33% oferty na rynku pierwotnym w Poznaniu, 27% w Gdańsku, 23% we Wrocławiu, 20% w Warszawie, 11% w Krakowie i 3% w Łodzi.
Szansą i niewiadomą jest popyt inwestycyjny na mieszkania
Przejściowo na osłabianie także tego popytu może wpływać mała płynność nieruchomości, niekorzystna w sytuacji niepewności. Niemniej obserwowany ostatnio (już przed wybuchem wojny) wzrost stawek wynajmu – efekt wzrostu popytu przy sztywnej podaży mieszkań na wynajem, może podtrzymywać zakupy inwestycyjne mieszkań w dużych miastach, finansowane zwyczajowo w znacznym stopniu za gotówkę. Do indywidualnych zakupów inwestycyjnych zachęcać też będzie utrzymująca się wysoka inflacja, która skłania do ochrony oszczędności przed utratą wartości. W korzystny dla deweloperów scenariusz kontynuacji popytu inwestycyjnego wpisuje się też duży potencjał rynku PRS. Część deweloperów planuje dwutorowo – w planach, obok klientów indywidualnych, uwzględnia sprzedaż pakietów mieszkań funduszom inwestycyjnym. Sprzedaż taka, przy obniżeniu marży, gwarantuje deweloperom utrzymanie zdolności produkcyjnych.
Uchodźcy z Ukrainy
Dużym wyzwaniem, ale i szansą dla rynku nieruchomości w średniej perspektywie, jest popyt na mieszkania dla uchodźców wojennych z Ukrainy (blisko 3 mln osób po dwóch miesiącach wojny; szacunkowo w Polsce zatrzyma się na dłużej co najmniej 750 tys. osób, co kreuje popyt na ok. 230 tys. mieszkań). Zaspokojenie ich potrzeb mieszkaniowych wygeneruje, obok popytu na modernizację i budowy obiektów zbiorowego zakwaterowania, także popyt na budowę mieszkań na wynajem w popularnym standardzie.
Jakie ceny mieszkań?
W warunkach dużej niepewności, w kontekście sygnalizowanych ograniczeń podażowych i słabszego popytu część deweloperów nie będzie wchodziła w nowe wieloletnie projekty. Jednocześnie mniejsza podaż mieszkań przy kontynuacji popytu inwestycyjnego (osłabienie głównie popytu konsumpcyjnego) i obiektywnie wysokich kosztach budowy będzie podtrzymywała wysokie ceny mieszkań; pewna korekta in minus zakładanych zysków jest jednak wysoce prawdopodobna.