Jakie prawa przysługują właścicielom lokali we wspólnocie mieszkaniowej

Według szacunków w Polsce funkcjonuje około 5 milionów wspólnot mieszkaniowych, składających się z ogółu właścicieli lokali w danej nieruchomości. Przynależność do wspólnoty mieszkaniowej jest automatyczna, tzn. powstaje w momencie wykupu lokalu na własność, i nie można się jej zrzec. Właściciel lokalu, a zarazem członek wspólnoty, nie tylko ma realny wpływ na jej funkcjonowanie i podejmowanie ważnych decyzji dotyczących budynku i nieruchomości wspólnej, lecz także ciąży na nim szereg obowiązków.

Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa z chwilą wyodrębnienia i przeniesienia własności pierwszego lokalu w budynku, czyli na przykład w momencie podpisania pierwszego notarialnego aktu sprzedaży przez dewelopera i właściciela. Celem zawiązania wspólnoty jest wspólne działanie na rzecz zachowania we właściwym stanie gruntu, budynku wraz z urządzeniami oraz jego części wspólnych. Kupując zaś lokal, nabywca automatycznie staje się współwłaścicielem nieruchomości wspólnej i ma prawo, ale także obowiązek, uczestniczyć w zarządzaniu nią.

Jakie prawa mają właściciele mieszkań?

Każdy właściciel ma prawo korzystania z lokalu mieszkalnego bądź niemieszkalnego i nieruchomości wspólnej zgodnie z ich przeznaczeniem. Nieruchomość wspólna obejmuje wszystkie części budynku i działki, z których właściciele lokali mogą korzystać w jednakowym zakresie. Są to między innymi dojścia i dojazdy do bloków i miejsc parkingowych, klatki schodowe, windy, instalacje domofonowe czy centralnego ogrzewania, strych, suszarnie, a także piwnica. Prawo to nie może jednak ograniczać praw własności innych właścicieli i zakłócać korzystania z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

O ile w przypadku własnego mieszkania sprawa jest względnie prosta – właścicielowi przysługuje pełnia praw związanych z korzystaniem i rozporządzania lokalem, ograniczonych jedynie prawem własności innego właściciela – o tyle w przypadku części wspólnych nieruchomości, wielkość udziałów, a co za tym idzie, „waga” głosu we wspólnocie mieszkaniowej, zależy od wielkości zajmowanych lokali.

Wybór zarządu

Jedną z istotnych decyzji należących do ogółu właścicieli nieruchomości jest określenie sposobu zarządzania nieruchomością wspólną. Duże wspólnoty mieszkaniowe, obejmujące ponad siedem lokali (po zapowiadanej zmianie przepisów ponad trzy), do wyznaczenia zarządu zobowiązane są przepisami prawa.

W skład zarządu mogą wchodzić przedstawiciele właścicieli lokali, najczęściej jednak wspólnoty decydują się na powierzenie zarządu wyspecjalizowanym firmom, posiadającym odpowiednie kompetencje oraz znajomość przepisów, co pozwala w pełni zadbać o nieruchomość, jej otoczenie i interesy wspólnoty. Co istotne, nie oznacza to utraty kontroli nad nieruchomością, bo każdy członek ma prawo współuczestniczyć w zebraniach i czynnościach zarządczych, a także mieć dostęp do dokumentów wspólnoty i kontrolę nad nimi.

Podejmowanie istotnych decyzji

Właściciele mają prawo decydowania o wszystkich czynnościach przekraczających zakres zwykłego zarządu w formie uchwały. Dotyczy to w szczególności kwestii związanych z:

• ustaleniem wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu oraz wynagrodzenia zarządu;
• przyjęciem rocznego planu gospodarczego,
• zmianą przeznaczenia nieruchomości wspólnej;
• udzieleniem zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej;
• określeniem zakresu i sposobu prowadzenia przez zarządcę ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, a także zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów.

Uchwały właścicieli są podejmowane na zebraniu wspólnoty, które musi odbyć się co najmniej raz w roku, bądź też w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. W wielu wspólnotach mieszkańcy mogą korzystać z licznych udogodnień związanych z głosowaniem i dostępem do informacji na temat wspólnoty. Obserwujemy coraz wyższą świadomość właścicieli, jeśli chodzi o możliwości praktycznego uczestnictwa w działalności wspólnoty. Bieżące angażowanie się w sprawy wspólnotowe umożliwia szybkie procesy decyzyjne, a co za tym idzie, lepsze zabezpieczenie prawidłowego funkcjonowania nieruchomości. We wspólnotach, którymi zarządzamy, mieszkańcy mają dostęp do internetowej Strefy Klienta przez 24 godziny na dobę, w której nie tylko mogą sprawdzić stan swoich płatności, zgłosić stan licznika czy usterkę, ale także oddawać głosy nad uchwałami online, co znacznie usprawnia bieżącą obsługę – mówi Maciej Szymański, Dyrektor Regionalny największego w Polsce podmiotu zajmującego się kompleksowym zarządzaniem nieruchomościami mieszkaniowymi, firmy TuMieszkamy.

Członkowie wspólnoty mogą także wykazać się własną inicjatywą i zwołać zebranie na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej, aby omówić ważne bieżące kwestie. Każdy właściciel dysponuje także prawem do zaskarżenia uchwały wspólnoty do sądu, jeśli uzna ją za niezgodną z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali lub też uzna, że narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną czy jego własne interesy.

Korzyści z przychodów

Jeśli nieruchomość przynosi pożytki lub przychody, na przykład z umieszczenia banneru reklamowego na ścianie budynku bądź zamieszczenia paneli fotowoltaicznych na jego dachu, właściciele mogą przeznaczyć je na pokrycie wydatków związanych z jej funkcjonowaniem i utrzymaniem. W przypadku nadwyżki, zgromadzone środki przysługują właścicielom, stosownie do ich udziałów w nieruchomości. Mieszkańcy mogą też podjąć decyzję o przeznaczeniu środków na fundusz remontowy lub inwestycję, która przysłuży się wszystkim lokatorom, na przykład budowę placu zabaw czy wiaty rowerowej.

Jakie obowiązki ma członek wspólnoty mieszkaniowej?

Podstawowym obowiązkiem właścicieli lokali jest ponoszenie wydatków związanych z utrzymaniem własnego lokalu w należytym stanie. Dotyczy to opłat za media, czyli wodę, gaz, energię elektryczną i cieplną, za odprowadzanie ścieków czy wywóz odpadów, a także przeprowadzanie niezbędnych remontów i zachowanie porządku. Będąc członkiem wspólnoty mieszkaniowej i współwłaścicielem nieruchomości wspólnej, właściciel lokalu zobowiązany jest także do uczestniczenia w kosztach związanych z jej utrzymaniem.

Opłaty te kształtują się odpowiednio do udziału w nieruchomości i obejmują koszty zarządu, na które składają się w szczególności:

• wydatki na remonty i bieżącą konserwację;
• opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody oraz opłaty za antenę zbiorczą i windy;
• ubezpieczenie i podatki od nieruchomości;
• sprzątanie części wspólnych;
• wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Członkowie wspólnoty mieszkaniowej dokonują wpłat zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną w formie bieżących, comiesięcznych opłat. Co ważne, nie można domagać się zwolnienia od kosztów albo ograniczenia ich wysokości, jeśli z niektórych części budynków nie korzystamy, np. strychu czy wózkowni. Natomiast, korzystając z usług profesjonalnych zarządców, wydatki na utrzymanie nieruchomości można obniżyć – ich zakres działania pozwala na negocjowanie najbardziej korzystnych stawek u dostawców mediów, podwykonawców czy firm ubezpieczeniowych – dodaje Maciej Szymański.

Właściciel mieszkania zobowiązany jest także do zezwolenia upoważnionym osobom na wstęp do swojego lokalu na żądanie zarządu czy administratora nieruchomości. Dotyczy to takich sytuacji jak przeprowadzenie naprawy, konserwacji czy remontu bądź usunięcie awarii w nieruchomości wspólnej, a także wyposażenie budynku w dodatkowe instalacje.

Przestrzeganie zasad i dbanie o wspólne dobro

Organizowanie życia mieszkańców w budynku w formie wspólnoty ma za zadanie ułatwienie życia pod jednym dachem, pogodzenie często sprzecznych oczekiwań i rozwiązywanie konfliktów, a także dbanie o dobro wspólne, jakim jest nieruchomość mieszkalna. W tym celu, lokatorzy powinni nie zakłócać porządku domowego i przestrzegać go nie tylko w swoich mieszkaniach, ale także w częściach wspólnych, należących do wszystkich właścicieli. 

Jeśli któryś z mieszkańców rażąco wykracza poza zasady przyjętego regulaminu, korzysta z nieruchomości wspólnej i własnego mieszkania w sposób uciążliwy dla innych mieszkańców lub długotrwale zalega z wnoszeniem należnych opłat, narażając innych mieszkańców na większe wydatki, wspólnota mieszkaniowa ma prawo, w trybie procesowym, żądać sprzedaży lokalu kłopotliwego lokatora w drodze licytacji.