Jakie są najważniejsze przeszkody w prowadzeniu działalności deweloperskiej w Polsce?

Deweloperzy mieszkaniowi czekają na pozwolenia nawet 7 lat! Ale to nie wszystko…

Już nie tylko brak terenów pod zabudowę czy wzrost cen materiałów budowlanych stanowią istotną przeszkodę w prowadzeniu działalności deweloperskiej w Polsce. Gros problemów, z którymi muszą mierzyć się deweloperzy dotyczy procesów administracyjnych, a te mogą trwać nawet 7 lat! To wszystko niestety odbija się na kieszeni nabywców powodując wzrost cen mieszkań. Co jeszcze blokuje możliwość powstawania nowych inwestycji? W jaki sposób radzą sobie z tym firmy deweloperskie? O to, zapytaliśmy przedstawicieli największych deweloperów w Polsce. 

Michał Melaniuk, Dyrektor Zarządzający Inwestycjami Mieszkaniowymi w Cordia Polska i Prezes Zarządu Polnord SA

Największą przeszkodę stanowi niezmiennie brak gruntów. Szczególnie w dużych miastach brakuje miejsc pod budowę nowych inwestycji, które spełniałyby oczekiwania klientów pod względem np. terenów zielonych. Na szczęście w Cordii mamy zabezpieczone atrakcyjne działki pod kolejne projekty – m.in. w Poznaniu, a Polnord ma największy spośród polskich deweloperów bank ziemi. Niemniej problem z podażą gruntów także dla nas jest odczuwalny. To oczywiście nie koniec, bo kiedy działka już się znajdzie, pojawia się kolejna trudność, czyli długotrwałe procesy administracyjne, a ostatnio rosnące w bardzo szybkim tempie ceny materiałów budowlanych. Wszystko to odkłada realizacje w czasie.

Grzegorz Smoliński, Dyrektor Działu Sprzedaży w Dom Development

Dom Development w zeszłym roku osiągnął rekordowe wyniki finansowe, co pokazuje, że doskonale radzimy sobie w dzisiejszej sytuacji rynkowej. Posiadamy bogaty bank ziemi, stabilne źródła finansowania, jesteśmy postrzegani jako stabilna i bezpieczna firma. Dzięki licznym nowym inwestycjom stale odpowiadamy na wysoki popyt. Jednocześnie obserwujemy, że podaż rynkowa jest ograniczona ze względu na coraz trudniejszy dostęp do atrakcyjnych gruntów z możliwością szybkiej zabudowy, opóźnienia w pracy administracji i tym samym przedłużające się procedury wydawania pozwoleń.

Bartosz Kuźniar, prezes zarządu Lokum Deweloper

Największą i zasadniczo jedyną przeszkodą w prowadzeniu działalności deweloperskiej są ograniczenia administracyjne uniemożliwiające start nowych inwestycji. O ile prace, na które mamy wpływ, związane z wykonaniem zaawansowanej koncepcji architektonicznej osiedla mieszkaniowego zajmują około 3 – 6 miesięcy, to elementy od nas niezależne, związane z uzyskaniem kompletu zgód i pozwoleń administracyjnych, to przeciętnie okres od około 3 do 5 lat, a w niektórych przypadkach nawet 7 lat. 

W tym czasie oprócz swoich własnych kosztów ponosimy także koszty kredytowania i utrzymania nieruchomości, na których planujemy osiedla, co znajduje swe konsekwencje w nieubłaganym wzroście cen mieszkań.

Dostosowanie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego do potrzeb zabudowy mieszkaniowej, usprawnienie wydawania pozwoleń na budowę, w tym priorytetowe traktowanie przez gminy wniosków dotyczących wielorodzinnej zabudowy, dałoby szansę na poszerzenie oferty mieszkaniowej na rynku i mogłoby zahamować wzrost cen lokali.    

Zbigniew Juroszek, Prezes ATAL S.A.

Deweloperzy napotykają na wiele przeszkód i to one mają duże przełożenie na rosnące ceny mieszkań. Trudnością, z którą mierzą się wszyscy inwestorzy, jest niska dostępność gruntów pod projekty mieszkaniowe, co ma wpływ na rosnące ceny gruntów, a to one są kluczową składową ceny mieszkania. Istotnym problemem są także przeciągające się postępowania administracyjne. Ułatwienie procedur i ich przyspieszenie oznaczałoby niższe ceny mieszkań, co znacząco poszerzyłoby grono osób, dla których zakup nieruchomości byłby dostępny finansowo. Istotne jest zwiększenie stabilności oraz przewidywalności otoczenia prawnego i polityki gospodarczej. Dużym uproszczeniem byłoby również objęcie większej części miast planami zagospodarowania, dzięki którym jasne się staje, jakie parametry mają mieć budynki i tym samym jest łatwiej uzyskać wymagane pozwolenia w urzędach. Nie bez znaczenia są też rosnące ceny materiałów budowlanych.

Boaz Haim, Prezes RONSON Development

Bardzo silny popyt na rynku, związany z przekonaniem, że nieruchomości są najbezpieczniejszą formą lokaty kapitału w niepewnych czasach, sprawia, że liczba dostępnych mieszkań gwałtownie spada. W konsekwencji, bardzo silny jest także popyt na grunty, których podaż w największych aglomeracjach jest bardzo ograniczona, a ceny wysokie. Pomimo tego, bank ziemi RONSON Development jest zabezpieczony na ponad 4200 lokali i stale go rozbudowujemy. Naszym priorytetem jest sukcesywne uzupełnianie oferty – w tym roku o 807 lokali. Planujemy realizację kolejnych etapów rozpoczętych już inwestycji, a z nowości wprowadzenie m.in. ekologicznych domów w Falentach, projektu na Dolnym Mokotowie w Warszawie oraz przy Grunwaldzkiej 240 w Poznaniu. Nasz dział sprzedaży działa na najwyższych obrotach, bo wiele z mieszkań sprzedaje się już na etapie przedsprzedaży. 

Ze względu na opóźnienia w procesach administracyjnych, nasza branża mierzy się z trudnościami w zakresie płynnego uzyskiwania pozwoleń na budowę. Szczęśliwie nasze projekty planowane do uruchomienia w tym roku, w większości zabezpieczyliśmy stosownymi pozwoleniami na budowę odpowiednio wcześniej.

Marcin Orzechowski, dyrektor Regionu Warszawa Bouygues Immobilier Polska

– Przy planowaniu nowych inwestycji kluczowa jest zawsze lokalizacja. Jednak gruntów pod zabudowę wielorodzinną już od dawna jest zdecydowanie za mało, a w ostatnim czasie stały się jeszcze trudniej dostępne. Te, które zostały, często są bardzo trudne do zagospodarowania lub ich właściciele wykluczają możliwość sprzedaży. Zasób przeznaczonych na sprzedaż gruntów miejskich lub należących do państwa również jest ograniczony. Dodatkowo, pandemia spowodowała, że wydłużyły się procedury administracyjne.

To obiektywne trudności, które nie powstrzymują jednak realizacji naszych planów inwestycyjnych. Np. w Warszawie udało nam się w tym roku podpisać kilka umów na nabycie gruntów. To atrakcyjne, odpowiadające naszemu profilowi lokalizacje m.in. w dzielnicach: Bemowo, Praga Południe i Praga Północ. Kupiliśmy też dość duży teren w zielonej i kameralnej części Mokotowa, gdzie rozpoczęliśmy przygotowanie i sprzedaż inwestycji pod nazwą APARTÉ Mokotów. Do końca roku zamierzamy pozyskać kilka kolejnych lokalizacji.

Iwona Sroka, członek zarządu Murapol SA.

Jak widać po wynikach operacyjnych deweloperów w 2020 roku oraz w pierwszym kwartale tego roku, nasza branża poradziła sobie całkiem przyzwoicie z okresem pandemii i jego skutkami. Popyt na nowe mieszkania nadal utrzymuje się na wysokim poziomie, klienci kupują nie tylko na własne potrzeby, ale także jako lokatę kapitału, zaś rynek najmu powoli się odbudowuje. To pozytywne przesłanki na przyszłość. Niemniej jednak, od strony planowania i realizacji przedsięwzięć deweloperskich, warto zwrócić uwagę także na te niekorzystne czynniki, przekładające się na nasz rynek, spośród których jako główne wymienię: wysokie ceny gruntów i problem z ich dostępnością, inflacja i rosnące ceny materiałów budowlanych oraz nowe obciążenia regulacyjne.

Marcin Żurek, dyrektor działu inwestycji w Nickel Development

Według moich obserwacji z ostatnich kilkunastu miesięcy są dwa główne czynniki wstrzymujące powstawanie nowych inwestycji. Pierwszy z nich to wydłużające się poza horyzont przewidywalności czasy trwania postępowań związanych z wydaniem decyzji administracyjnych, np. decyzji wodnoprawnych, środowiskowych, uzgodnień z gestorami sieci czy zarządami dróg. Jednocześnie – i to jest drugi czynnik, o którym chcę powiedzieć – dynamicznie rosną ceny materiałów budowlanych. Warto zwrócić uwagę, że tylko od początku bieżącego roku cena kabli wzrosła o 130%, stali zbrojeniowej o 100%, a materiałów termoizolacyjnych – średnio o 30%. A zatem projekty budżetowane choćby nawet rok temu (co wydaje się być i tak bardzo krótkim horyzontem czasu w przypadku inwestycji deweloperskich) przy założeniu standardowej marży, przy aktualnych cenach są w najlepszym wypadku na granicy rentowności wymaganej przez instytucje finansujące. Rynek ma swoją bezwładność – ceny sprzedaży rosną znacznie wolniej od kosztów wytworzenia. Z jednej strony są ceny już gotowych mieszkań, a z drugiej tolerancja klientów na podwyżki cen. Te dwa czynniki skutecznie spowalniają wzrost ceny.  To sprawia, że w sytuacji, gdy czas od pozyskania gruntu do jego pełnej komercjalizacji jest zbyt długi, aby dość precyzyjnie i bezpiecznie przewidywać zwrot z inwestycji, część firm może zwyczajnie wstrzymywać się od podejmowania nowych projektów.