Od lat 60. XX w. w polskim systemie prawnym funkcjonuje prawo użytkowania wieczystego. Ci, którzy z niego korzystają, nie mają swojego gruntu na własność – w związku z czym nie mogą np. samodzielnie scalać czy dzielić działek – i muszą płacić opłatę za użytkowanie wieczyste. Trzeba ją ponosić przez 99 (wyjątkowo 40) lat, bo na tyle ustanawia się użytkowanie wieczyste, a nie jest powiedziane, że po tym okresie dostanie się nieruchomość na własność. W dodatku jej właściciel, czyli Skarb Państwa, gmina, powiat lub województwo, może co trzy lata podnosić opłatę, jeśli przez ten czas wzrosła wartość gruntu. 1 stycznia 2019 r. nastąpi jednak ważna zmiana – użytkowanie wieczyste gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe zostanie zlikwidowane.
„Pomysł przekształcenia użytkowania wieczystego we własność nie jest niczym nowym w Polsce, ponieważ mieliśmy już ustawę z 1997 r., ustawę z 2005 r. Jest to kolejny sposób na ograniczenie użytkowania wieczystego i odejście przez państwo od tego rozwiązania prawnego. Ustawa z 2005 r. nadal obowiązuje i jest możliwość skorzystania z jej przepisów. Trzeba jednak pamiętać, że termin na wybór między ustawą z 2005 r. a bieżącą ustawą, tą, która została uchwalona w 2018 r., jest jedynie do końca marca 2019 r.” – zauważa w wywiadzie dla agencji informacyjnej infoWire.pl specjalista ds. nieruchomości Ewa Błażejowska, radca prawny z kancelarii Błażejowska Nowakowski Radcowie Prawni.
Najnowsza ustawa dotyczy gruntów pod blokami mieszkalnymi i domami jednorodzinnymi. W przypadku tych gruntów użytkowanie wieczyste z mocy prawa zostanie przekształcone we własność. Wymagane są jednak do tego dwa warunki. Po pierwsze liczba mieszkań w budynku musi być większa niż liczba znajdujących się w nim lokali użytkowych. Po drugie na gruncie nie może stać budynek o innym przeznaczeniu (np. pawilon usługowy czy biurowiec spółdzielni mieszkaniowej).
Zamiast opłaty za użytkowanie wieczyste zostanie wprowadzona stała opłata przekształceniowa
Zamiast opłaty za użytkowanie wieczyste zostanie wprowadzona stała opłata przekształceniowa (w wysokości dotychczasowej opłaty, według stanu na 1 stycznia 2019 r.), którą będzie trzeba uiszczać przez 20 lat, chyba że zapłaci się należność wcześniej. Wówczas może przysługiwać bonifikata. Nad tym, czy z niej skorzystać, powinny zastanowić się osoby prawne. W ich przypadku byłoby to traktowane jako otrzymanie pomocy de minimis, dlatego muszą one zwrócić uwagę, czy skorzystanie z bonifikaty nie doprowadzi do przekroczenia limitu tej pomocy (dla większości przedsiębiorstw jest to 200 tys. euro na przestrzeni trzech lat). Jeśli tak by się stało, konieczny byłby zwrot nadwyżki wartości rynkowej nieruchomości nad sumą rocznych opłat przekształceniowych.
„Nowa ustawa niestety rodzi szereg wątpliwości i niewiadomych. Do dziś oczywiście nie wiemy, jak urzędy sprostają obowiązkowi związanemu z wydawaniem zaświadczeń. Zaświadczenia te będą niezbędne do dokonania wpisów w księgach wieczystych. W związku z tym nie wiadomo też, jak szybko sądy wieczystoksięgowe uporają się z wprowadzaniem zmian w tych wpisach. Wątpliwości budzi także sytuacja tych gruntów, które obecnie są na etapie scaleń bądź podziałów. Trudno jest odpowiedzieć na pytanie, kiedy te procesy się zakończą i w jaki sposób do tych gruntów będzie można zastosować nową ustawę […]. Wiele jest również pytań dotyczących bonifikat” – stwierdza ekspertka.