Kapitalizm na rynku nieruchomości

redakcja

3 lata ago

Robbie Nelson postawił na blogu „Jacobin” odważną tezę: „kapitalizm nigdy nie zaspokoi społecznego zapotrzebowania na wysokiej jakości, przystępne cenowo mieszkania”. Powód? Odpowiedź zawiera się w jednym słowie: zysk.

Jedną z podstaw neoliberalnego kapitalizmu jest zdaniem Nelsona prywatyzacja i utowarowienie reprodukcji społecznej. Najbardziej dramatycznym w skutkach przykładem zjawiska traktowania mieszkań jak spekulacyjnego dobra jest być może hiperfinansjalizacja rynku kredytów hipotecznych w USA z połowy pierwszej dekady XXI wieku. Posiadanie dachu nad głową przestało być traktowane jako podstawowa ludzka potrzeba.

Dla kogo mieszkanie?

Czy państwo powinno w ogóle zapewniać każdemu tani dach nad głową, a jeśli tak, to w jaki sposób?

– Moim zdaniem państwo powinno ingerować w rynek przede wszystkim pośrednio. Właściwie jedynym segmentem, w którym istnieje potrzeba budowy mieszkań przez państwo jest budownictwo komunalne – mówi dr Adam Czerniak z SGH. Zwraca uwagę na potrzebę zreformowania prawa regulującego działanie tej części rynku. – Zarządzanie mieszkaniami komunalnymi w Polsce jest bardzo nieefektywne. Problem polega na tym, że osobom, które uzyskały prawo do zajmowania lokalu komunalnego trudno je odebrać nawet wtedy, gdy przestają spełniać kryteria upoważniające do jego zajmowania – mówi ekspert.

Zdaniem eksperta portalu GetHome.pl Marka Wielgi zapewnienie dachu nad głową najbiedniejszym rodzinom to zadanie gmin. Zupełnie się z niego nie wywiązują. – W 2020 r. gminy oddały do użytkowania zaledwie 1009 mieszkań komunalnych, co jest wynikiem najgorszym w historii III RP. Katastrofalne są także statystyki dotyczące rozpoczynanych budów. W 93 proc. powiatów nie rozpoczęła się w 2020 r. budowa ani jednego mieszkania komunalnego – mówi ekspert.

Wróćmy do wywodów Nelsona. Przekonuje on dalej w swoim tekście, że każdy towar na wolnym rynku podlega znacznym wahaniom cen i w kapitalizmie to się nie zmieni. Dotyczy to także mieszkań. Jakie są tego skutki? Gdy ceny mieszkań spadają, to wynajmujący mieszkania nie mają motywacji do dbania o nie, a wielu właścicieli nieruchomości z klasy robotniczej zaczyna „topić się”, ponieważ wysokość hipotek zaczyna przewyższać wartość nieruchomości. Gdy ceny rosną (tak jak obecnie) ˗ w dużych miastach krajów takich jak USA obserwujemy narastanie rynkowej bańki, to najubożsi są poddawani dużej finansowej presji lub wysiedlani z mieszkań. Prywaciarzom nie opłaca się z kolei budować lub wynajmować im mieszkań.

Pensje kontra ceny mieszkań

Czy dostęp do mieszkań w dużych polskich miastach stał się problemem? Jeżeli przyjmiemy długą perspektywę (2005-2020; dane Eurostatu), to okaże się, że to w Polsce przeciętna cena mieszkania wzrosła najmocniej spośród wszystkich krajów UE, dla których dostępne są takie dane (aż o 142 proc.). To znacznie więcej niż chociażby w Czechach (121 proc.), Niemczech (67 proc.), Danii (49 proc.) czy Holandii (34 proc.). Okazuje się jednak, że wynagrodzenia w Polsce rosły w analizowanym długim odstępie czasu jeszcze szybciej niż ceny mieszkań. W przypadku pary uzyskującej po przeciętnym wynagrodzeniu i która ma dwójkę dzieci, dochody netto wzrosły w 15 lat o 143 proc. W przypadku wspomnianych powyżej krajów wzrosty te wyniosły kolejno 104 proc. (Czechy), 42 proc. (Niemcy), 44 proc. (Dania) oraz 50 proc. (Holandia).

Spadek oprocentowania kredytów sprawił, że choć cena przeciętnej nieruchomości wzrosła aż o 142 proc., to rata kredytu na 30 lat zwiększyła się jedynie o 63 proc. (wyliczenia Expandera). Widzimy więc, że raty pochłaniały w 2020 r. mniejszą część wynagrodzeń netto rodzin o przeciętnych wynagrodzeniach. Nie możemy więc stwierdzić, że mieszkania w Polsce stały się mniej dostępne.

W Polsce jest za mało mieszkań. Na koniec 2019 r. deficyt wyniósł 641 tys. mieszkań.

Od kryzysu na rynku w 2007 r. przez około dekady obserwowaliśmy w Warszawie wzrost wskaźnika średnich zarobków brutto do średniej ceny mieszkań. O ile w 2007 r. za przeciętne wynagrodzenie brutto można było kupić w stolicy 0,44 mkw., o tyle w 2017 r. już 0,78 mkw. Po 2017 r. trend odwrócił się. Podobną sytuację obserwowaliśmy w innych dużych polskich miastach. Do 2017-18 r. wskaźnik rósł, ale po tym czasie ceny nieruchomości zaczęły prześcigać pensje. Dostępność mieszkań znacznie pogorszyła się w 2021 r.

Gdzie te mieszkania?

Kolejny problem polega na tym, że w Polsce jest po prostu za mało mieszkań. Ministerstwo Rozwoju oszacowało, że na koniec 2019 r. deficyt wyniósł 641 tys. mieszkań. Rośnie też przez ostatnią dekadę liczba osób ubiegających się o mieszkanie komunalne. Ostatnie dane GUS wskazują, że w 2018 r. po mieszkania od gmin czekało w kolejce 150,6 tys. gospodarstw domowych. Jednak potrzeby z pewnością są dużo większe. Po prostu wiele rodzin nie stara się o mieszkanie komunalne ze względu na bardzo surowe kryteria. – Szacuje się, że nawet 40 proc. gospodarstw domowych marzących o samodzielnym lokum ma zbyt wysokie zarobki, żeby starać się o mieszkanie od gminy, a równocześnie zbyt niskie, żeby kupić je za kredyt – mówi Marek Wielgo.

Dlaczego samorządy nie budują mieszkań dla najuboższych?

Przede wszystkim dlatego, że mają notoryczne problemy z budżetami. Teraz mogą liczyć jednak na silną pomoc państwa. Rząd zmodyfikował zarówno program wsparcia budownictwa komunalnego, jak i społecznego czynszowego. Od marca 2021 r. gminy mogą uzyskać dofinansowanie w wysokości nawet 80 proc. kosztów inwestycji, a nie jak wcześniej 35-45 proc. – Dofinansowanie z Funduszu Dopłat przy Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK) dotyczy zarówno budowy mieszkań komunalnych, jak też remontów pustostanów. Co ważne, są zarezerwowane na ten cel pieniądze w budżecie państwa. Problem jedynie w tym, by gminy chciały po nie sięgać – mówi Wielgo.

Finansjalizacja i spekulacja

Na polskim rynku nieruchomości mamy do czynienia z postępującą finansjalizacją – wynika z artykułu „Istota i skala finansjalizacji rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w latach 2000-2015” (opublikowany w „Studia i Prace”, Kolegium Zarządzania i Finansów SGH, Zeszyt Naukowy 165). Głównymi jej miarami są relacje wartości kredytów hipotecznych do PKB i produktu krajowego per capita. Oba te wskaźniki rosły we wskazanym okresie i to szybciej niż w całej UE. Autorka artykułu Dominika Godowska-dos Santos przytacza wyniki naukowych opracowań na temat dostępności mieszkań dla różnych grup społecznych. Okazuje się, że gospodarstwa domowe w Polsce są pod tym względem średnio w lepszej sytuacji niż unijne. Finansjalizacja prowadzi jednak w Polsce do pogorszenia sytuacji gospodarstw domowych o najniższych dochodach w porównaniu do lepiej uposażonych. Najmocniej dotyka osoby wynajmujące nieruchomości po rynkowych cenach.

Głównymi miarami finansjalizacji są relacje wartości kredytów hipotecznych do PKB i produktu krajowego per capita. Oba te wskaźniki rosły we wskazanym okresie i to szybciej niż w całej UE.

Czy mamy już jednak do czynienia ze spekulacją? Zdaniem wiceprezesa zarządu JLL Kazimierza Kirejczyka obserwujemy w Polsce to zjawisko. Wykazał on podczas prezentacji przedstawionej na XVII Kongresie Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych, że w większości miast mieszkania stają się coraz mniej dostępne (w dużej mierze na skutek spekulacji). Sytuacja rynkowa jest jego zdaniem zbliżona do tej z lat 2012-13, ale wciąż wyraźnie lepsza niż podczas kryzysu z 2007 r. Zdaniem Kirejczyka w pierwszym kwartale 2021 r. można było już zaobserwować na rynku klasyczną spekulację.

Wiele wskazuje na to, że zjawisko to ma jednak niewielką skalę. Z badania przeprowadzonego przez NBP wynika, że tylko jedna na 15-20 osób kupuje mieszkanie w celu jego szybkiej odsprzedaży. Zjawisku flippingu przyjrzeli się kierownik Zakładu Ekonomii Instytucjonalnej i Politycznej w Szkole Głównej Handlowej Adam Czerniak, partner zarządzający ThinkCo Tomasz Bojęć oraz specjalistka ds. mieszkalnictwa w Instytucie Rozwoju Miast i Regionów Hanna Milewska-Wilk. W raporcie „Zjawisko flippingu na polskim rynku mieszkaniowym” ocenili, że niemal 6 proc. wszystkich transakcji sprzedaży na rynku mieszkaniowym to transakcje flippingowe, przy czym w niektórych lokalizacjach (np. Katowice, Bydgoszcz) osiągnęły nawet wartości dwucyfrowe.

– „Flipperzy” uaktywnili się w Polsce w 2017 i 2018 r. Na niektórych rynkach nawet co siódme mieszkanie było kupowane przez tę grupę. Od mniej więcej połowy tego roku aktywność spekulantów zaczyna stopniowo spadać, co ma związek z rosnącymi stopami procentowymi oraz obawami o to, że ceny mieszkań przestaną szybko rosnąć – mówi Czerniak. Eksperci zwracają uwagę, że tak duży udział transakcji flippingowych byłby uznany w USA za zagrażający stabilności rynku mieszkaniowego.

O tym, że spekulanci i duże fundusze inwestycyjne „psują” rynek, świadczy to, że Ministerstwo Rozwoju i Technologii rozważa wprowadzenie specjalnych limitów na zakup mieszkań. – Resort informuje, że takie rozwiązania, zawarte w przygotowywanym przez rząd „Pakiecie antyinflacyjnym”, objęłyby również tzw. pustostany, czyli mieszkania kupowane wyłącznie w celach inwestycyjnych – mówi Wielgo.

W stolicy Niemiec aż 80 proc. wszystkich mieszkań jest wynajmowanych, a 15 proc. znajduje się w rękach zaledwie czterech funduszy, które dyktują ceny.

Z danych portalu prawo.pl wynika, że fundusze mieszkaniowe z kapitałem zagranicznym wykupiły już 7 tys. mieszkań w Polsce. Wyliczenia serwisu wskazują, że do 2028 r. już 90-100 tys. mieszkań będzie własnością takich funduszy. Dominującym modelem ich działania jest kontraktowanie budowy całych budynków pod najem. Adam Czerniak uważa jednak, że to wciąż niewielki udział całego rynku, a wzrost aktywności funduszy nie wymaga regulacji. – Polska nie ma jednak problemów Berlina z funduszami i przez najbliższych kilka dekad nie będzie ich mieć. W stolicy Niemiec aż 80 proc. wszystkich mieszkań jest wynajmowanych, a 15 proc. znajduje się w rękach zaledwie czterech funduszy, które dyktują ceny – mówi ekspert. Podkreśla też, że to między innymi dzięki aktywności funduszy rynek najmu w Niemczech jest tak popularny i stabilny, a ponad połowa Niemców żyje w wynajmowanym lokum.