Polska jest jednym z krajów, w którym ceny nieruchomości w ostatnich latach rosły bardzo dynamicznie. Tymczasem raport Eurostatu pokazuje, że są państwa, które znacznie wyprzedziły Polskę pod tym kątem, a niektórzy oceniają optymistycznie przyszłość rynku w naszym kraju. Czy ceny mieszkań spadną w najbliższych miesiącach? Ocenia ekspert serwisu Extradom.pl.
Od początku 2010 roku do trzeciego kwartału 2024 roku ceny mieszkań w Unii Europejskiej wzrosły o 54,1%, a czynsze aż o 26%. Nieruchomości drożały konsekwentnie w całej Europie, ale niewykluczone, że najbliższy rok przyniesie pewną stabilizację. Ekspert serwisu Extradom.pl podsumowuje najważniejsze trendy i prognozuje, co czeka nas na rynku mieszkaniowym w 2025 roku.
Mieszkania najdroższe w Estonii i na Węgrzech
Raport Eurostatu wskazuje na olbrzymie różnice między poszczególnymi krajami Unii Europejskiej. Od 2010 roku do trzeciego kwartału 2024 roku ceny mieszkań wzrosły średnio o 54,1%, a czynsze o 26%. Jednak w krajach takich jak Estonia i Węgry, ceny mieszkań wzrosły ponad trzykrotnie – o 230%. W Polsce ceny wzrosły o 98%, co stawia Polskę wśród krajów z wysokimi wzrostami, ale wciąż poniżej rekordzistów.
Podobnie w przypadku najmu, ceny mieszkań wzrosły bardziej niż czynsze w 20 krajach Unii, a największe wzrosty odnotowano w Estonii i na Węgrzech (+230%) oraz na Litwie (181%) i Łotwie (+154%). Poza Unią Europejską, rekordowe wzrosty odnotowano na Islandii – niemal 255%. Natomiast jedynym krajem, w którym ceny spadły były Włochy (-4%).
Rekordowa inflacja w Polsce i skutki rządowych programów
Mówiąc o tych wzrostach, nie można pominąć wpływu inflacji, która w październiku 2022 roku odnotowano odnotowała swoje rekordy, osiągając poziom 17,9%. Powyższa sytuacja przełożyła się na decyzję NBP dotyczącą podniesienia stóp procentowych, a ta z kolei sprawiła, że kredyty hipoteczne stały się niedostępne dla większości potencjalnych inwestorów. Pewien udział miała w tym też rekomendacja Komisji Nadzoru Finansowego, która zalecała dużą ostrożność przy udzielaniu kredytów hipotecznych w warunkach szalejącej inflacji.
– Odpowiedzią na tę sytuację był program rządu PiS Bezpieczny Kredyt 2%, który stanowił nieudaną próbę przywrócenia równowagi na rynku mieszkaniowym. Co ciekawe, niemal natychmiast po publikacji jego założeń większość ekspertów wskazywało, że “Bezpieczny Kredyt 2%” wspiera tylko jego popytową stronę, bez zwiększenia podaży mieszkań. To w konsekwencji musiało doprowadzić do destabilizacji i wzrostów cen – ocenia Wojciech Rynkowski, ekspert serwisu Extradom.pl.
Przewidywania ekspertów okazały się słuszne, a Bezpieczny Kredyt 2% co prawda umożliwił kilkudziesięciu tysiącom polskich rodzin zakup wymarzonego lokum, ale przy niskiej podaży, wywołanej wcześniejszą stagnacją w sektorze budowlanym, spowodował również gwałtowny wzrost cen nieruchomości. Skutki odczuwamy wszyscy i wciąż będziemy odczuwać przez kilka najbliższych lat.
– Społeczny odbiór Bezpiecznego Kredytu 2% był tak zły, że wielu komentatorów złośliwie nazwało go “deweloper plus”. Przełożyło się to również na negatywne opinie o planowanym przez kolejny rząd programie Mieszkanie na Start, który należy uznać za zamrożony na dłużej, o ile nie porzucony na dobre – podsumowuje Wojciech Rynkowski.
Mieszkania w dużych miastach kontra ceny w mniejszych ośrodkach
Różnice w cenach mieszkań w różnych miastach Polski są ogromne. Warszawa i Kraków mogą pochwalić się cenami przekraczającymi 16 000 zł/m², podczas gdy w miastach takich jak Bytom czy Wałbrzych ceny wahają się w przedziale 4 000–5 500 zł/m².
– Naszą percepcję rynku zaburzają ogólne społeczne nastroje – choć rzeczywiście, o sensację na rynku mieszkaniowym w ostatnich kilkunastu miesiącach nie było trudno – mówi Wojciech Rynkowski z Extradom.pl.
Ceny metra kwadratowego mieszkania we wszystkich dużych miastach zbliżyły się do 10 000 zł/m2. A według najnowszych danych nawet tę wartość przekroczyły, osiągając w Krakowie i Warszawie odpowiednio 16 400 zł/m2 i 17 500 zł/m2.
– Analizując powyższe kwoty łatwo można zapomnieć, że w mniejszych miastach wciąż można kupić mieszkania w dużo bardziej przystępnych cenach. One również, mimo mniejszego wolumenu sprzedaży, wliczają się do statystyk podawanych przez Eurostat – komentuje Wojciech Rynkowski.
W grudniu 2024 roku najtańsze mieszkania wśród polskich miast wojewódzkich można było zakupić w Gorzowie Wielkopolskim, gdzie średnia cena za metr kwadratowy wynosiła około 8 400 zł. W Wałbrzychu czy Bytomiu ceny mieszkań wahają się w przedziale od 4 000 do 5 500 zł/m2.
Jakie zmiany na rynku mieszkaniowym przyniesie 2025 rok?
Prognozy wskazują, że po kilku kwartałach gwałtownych wzrostach, rynek mieszkaniowy w Polsce przejdzie w okres spowolnienia. Eksperci przewidują korekty cen, a być może także spadki w niektórych miastach. Alternatywą dla kupna mieszkania mogą stać się natomiast domy prefabrykowane, które zyskują coraz większą popularność w Polsce i na zachodzie Europy.
Rynek mieszkaniowy w Polsce, podobnie jak w innych krajach Unii Europejskiej, przeszedł szereg dynamicznych zmian w latach 2010–2024. Choć ceny nieruchomości rosły, to zmiany te były wynikiem wielu czynników, w tym inflacji i decyzji politycznych. Przyszłość rynku pozostaje niepewna, ale eksperci sugerują, że po okresie wzrostów ceny mogą zacząć spadać, co może przynieść ulgę dla wielu polskich rodzin, które wciąż marzą o własnym domu.
