Kondycja rynku nieruchomości w Polsce

redakcja

6 lat ago

Popyt na rynku nieruchomości

Pod względem typu nieruchomości, popyt na rynku rozkłada się następująco:

mieszkania: 51,26%,
domy: 35,85%,
działki: 8,64%,
budowle komercyjne: 4,25%.

Źródło: Morizon.pl

Zasoby mieszkaniowe, powierzchnia i stan mieszkań

Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia 14 listopada 2017 r. minimalna wymagana prawem powierzchnia użytkowa w mieszkaniu to 25 m2.

Sytuacja mieszkaniowa w Polsce (stan na 2016 rok):

liczba mieszkań w Polsce: 14,3 mln,
łączna powierzchnia użytkowa mieszkań w Polsce: 1 053,3 mln m²,
łączna liczba pomieszczeń w mieszkaniach w Polsce: 54,6 mln izb,
średnia wielkość mieszkania w Polsce: 73,8 m²,
przeciętna powierzchnia użytkowa przypadająca na 1 osobę: 27,4 m²,
przeciętna liczba osób na 1 izbę: 0,70,
odsetek mieszkań wyposażonych w wodociągi: 96,8%,
odsetek mieszkań wyposażonych w ustęp: 93,7%,
odsetek mieszkań wyposażonych w łazienkę: 91,3%,
odsetek mieszkań podłączonych do Instalacji gazowej: 50%.

Źródło: Gospodarka Mieszkaniowa w 2016 r., Główny Urząd Statystyczny

Jak wynika z raportów GUS, w ciągu 8 lat (2008-2016) średnia wielkość mieszkania w Polsce wzrosła o 3,6 m².

Wartość rynku nieruchomości

Wskaźnik ceny za 1 m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego oddanego do użytkowania wynosi 4132 zł (stan na I kwartał 2018 r.).

Źródło: Główny Urząd Statystyczny

Szacowana wartość nieruchomości mieszkaniowych w Polsce: 3,17 bilionów złotych.
Szacowany majątek nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce stanowi ok. 182% PKB oraz ok. 54% majątku trwałego w gospodarce.
Przeciętna powierzchnia domu jednorodzinnego: 134,6 m².
Wartość usług mieszkaniowych w Polsce wynosi ok 12% PKB.
Liczba podatników wykazujących wyłącznie ryczałt należny: 505 000.
Kwota ryczałtu należnego: 807 mln zł.
Kwota przeciętnego rocznego ryczałtu: 1,6 tys. zł.
Samorządy terytorialne z tytułu podatku od nieruchomości otrzymały 20,7 mld zł.
Wartość kredytów mieszkaniowych: 394,3 mld zł.

Źródło: Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2016 r., Narodowy Bank Polski

Transakcje kupna-sprzedaży

Popyt na zakup mieszkań stanowi 78,24% całego popytu na rynku mieszkaniowym.

Popyt na rynku sprzedaży mieszkań rozkłada się następująco:

mieszkania 2-pokojowe: 42,44%,
mieszkania 3-pokojowe: 33,59%,
mieszkania 1-pokojowe: 16,15%,
mieszkania 4-pokojowe: 7,61%,
mieszkania 5-pokojowe 0,2%.

Źródło: Morizon.pl

Odsetek transakcji gotówkowych w 2016 r.: ponad 60%.
Odsetek kredytów w 2016 r.: poniżej 40%.

Źródło: E-Valuer Index 2017, Emmerson Evaluation

Transakcje odnotowane w Rejestrach Cen i Wartości Nieruchomości stanowią prawie 84% liczby aktów notarialnych dotyczących sprzedaży nieruchomości odnotowanych przez Ministerstwo Sprawiedliwości.

Odsetek transakcji dotyczących lokali: 47,5%.
Odsetek transakcji dotyczących nieruchomości gruntowych: 35,7%.
Odsetek transakcji dotyczących nieruchomości zabudowanych: 16,7%.
Odsetek transakcji dotyczących budynków: 0,1%.
Udział wartości transakcji odnotowanych w segmencie lokali w całkowitej wartości obrotu nieruchomościami: 41,7%
Udział wartości transakcji sprzedaży odnotowanych w segmencie nieruchomości zabudowanych w całkowitej wartości obrotu nieruchomościami: 37,3%
Udział wartości transakcji w segmencie nieruchomości gruntowych w całkowitej wartości obrotu nieruchomościami: 20,08%
Udział wartości transakcji odnotowanych w segmencie budynków w całkowitej wartości obrotu nieruchomościami: 0,2%

Stan na 2016 rok. Źródło: Obrót Nieruchomościami w 2016 r., Główny Urząd Statystyczny

Akty notarialne

Jak wynika z ewidencji prowadzonej przez Ministerstwo Sprawiedliwości na formularzu MS-Not24, liczba aktów notarialnych dotyczących sprzedaży nieruchomości w 2016 r. wyniosła 483 tys.

Odsetek aktów notarialnych dotyczących sprzedaży lokali: 36,9%.
Odsetek aktów notarialnych dotyczących sprzedaży prawa użytkowania wieczystego: 1,4%.
Odsetek aktów notarialnych dotyczących sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu: 9,4%.
Odsetek aktów notarialnych dotyczących sprzedaży nieruchomości na rzecz skarbu państwa lub jednostki samorządu terytorialnego: 1%.
Odsetek aktów notarialnych dotyczących oddania przez Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego w użytkowanie wieczyste: 0,2%.
Odsetek aktów notarialnych dotyczących sprzedaży nieruchomości rolnych: 14,4%.
Odsetek aktów notarialnych dotyczących sprzedaży działek niezabudowanych: 18,7%.
Odsetek aktów notarialnych dotyczących sprzedaży działek zabudowanych budynkiem mieszkalnym: 9,2%.
Odsetek aktów notarialnych dotyczących sprzedaży nieruchomości innych: 5,6%.
Odsetek aktów notarialnych dotyczących sprzedaży działek zabudowanych budynkiem o innym przeznaczeniu: 3,2%.

Dane dla roku 2016. Źródło: Obrót Nieruchomościami w 2016 r., Główny Urząd Statystyczny

Kredyt hipoteczny

Wartość kredytów mieszkaniowych w Polsce wynosi 44,6 mld złotych (wynik na 2017 r., na podstawie WirtualneMedia).

Wymagany wkład własny przy kredycie hipotecznym to 20%.
Wysokość wkładu własnego można zmniejszyć do 10% przy wykupieniu dodatkowego ubezpieczenia.

Zdolność kredytowa

Mediana zdolności kredytowej trzyosobowej rodziny z dochodem dwóch pensji w wysokości średnich krajowych wynosi 513.1 tys. zł. (stan na 1.10.2017 r.).
Popyt na kredyt w ciągu roku wzrósł o 13,4% (stan na styczeń 2018 r.).

Źródło: Bartosz Turek, Open Finance

Więcej informacji w szczegółowym raporcie o kredytach hipotecznych.

Średnia wysokość raty kredytu względem liczby pokoi

Średnia wysokość raty kredytu przy zakupie kawalerki w jednym z dziesięciu największych miast w Polsce wynosi 590 zł miesięcznie.
Średnia wysokość raty kredytu przy zakupie mieszkania dwupokojowego w jednym z dziesięciu największych miast w Polsce wynosi 983 zł miesięcznie.
Średnia wysokość raty kredytu przy zakupie mieszkania trzypokojowego w jednym z dziesięciu największych miast w Polsce wynosi 1475 zł miesięcznie.

Dane dla zadłużenia na 30 lat z 20-proc. wkładem własnym; stan na 2016 rok); źródło: Morizon.pl, Już od półtora roku drożeje zakup mieszkań

Rynek wynajmu

Popyt na wynajem mieszkań stanowi 21,76% całego popytu na rynku mieszkaniowym. Popyt ten rozkłada się następująco:

mieszkania 2-pokojowe: 44,3%
mieszkania 1-pokojowe: 28,85%
mieszkania 3-pokojowe: 22,35%
mieszkania 4-pokojowe: 3,97%
mieszkania 5-pokojowe: 0,53%

Źródło: Morizon.pl

Średnie stopy zwrotu, jakie można uzyskać w 2018 roku z wynajmu mieszkania, wynoszą nieco powyżej 4%, a dla najlepszych lokalizacji mogą przekraczać 5%
Rynek mieszkań na wynajem jest bardzo rozdrobniony w porównaniu z Europą Zachodnią. Dominują inwestorzy indywidualni. Stopa zwrotu z wynajmu jest średnio wyższa w miastach regionalnych niż w największych ośrodkach takich jak Warszawa, Kraków, Wrocław czy Poznań.Źródło: raport E-Valuer Index 2018, Emmerson Evaluation
Średnia rentowność wynajmu mieszkań w 2016 roku mogła być nawet trzykrotnie wyższa w stosunku do oprocentowania na lokatach bankowych.Źródło: raport E-Valuer Index 2017, Emmerson Evaluation

Program Mieszkanie dla Młodych oraz Mieszkanie Plus

W 2018 w ciągu 2 dni został rozdysponowany cały budżet przeznaczony na projekt, a już 3 stycznia BGK ogłosił zakończenie naboru wniosków. Dla porównania w 2017 roku nabór trwał dwa tygodnie.

W ramach programu MdM od 2014 roku do maja 2017 Bank Gospodarstwa krajowego zrealizował 77 294 dopłaty.
Łączna suma wsparcia w ramach programu wynosi 1,9 mld złotych
Wszystkich wniosków, licząc razem z oczekującymi na realizację, jest 96 927, których łączna suma wynosi 2,5 mld zł.
Dopłatę w wysokości 10% przyznano 54909 osobom na kwotę 1 mld złotych.
15%, które przysługiwało rodzinom z jednym dzieckiem, przyznano 16117 osobom, a końcowa suma wyniosła 481 milionów złotych.
Dofinansowań w wysokości 20%, o które mogli starać się rodzice dwójki dzieci, wypłacono w wysokości 122 mln zł dla 3114 wnioskodawców.
30% dopłaty otrzymało 3154 beneficjentów, a łączna suma wypłat wynosiła 246 mln.
Średnia wielkość mieszkania zakupionego w programie MdM wyniosła 53,9 m², a przeciętny koszt 218 tys zł.
Łącznie zakupiono 89 420 mieszkań.
Średnią powierzchnię domu zakupionego w programie MdM oszacowano na 86,93 m², a przeciętna cena wyniosła 292 tys zł. Łącznie podpisano 4292 umowy dotyczące zakupu domu.

Źródło: Mieszkanie dla Młodych 2017/2018 w statystykach, MieszkanieDM.pl

W ramach programu Mieszkanie Plus w przygotowaniu jest ponad 25 tys. mieszkań, z czego ponad 2 tys. w budowie. Pierwsi lokatorzy powinni wprowadzić się jeszcze w II kwartale 2018 roku.

Źródło: E-VALUER INDEX 2018, Emmerson Evaluation

Jak wynika z informacji o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce opublikowanej przez Narodowy Bank Polski w IV kwartale 2017 r., udział złotowych kredytów zagrożonych utrzymywał się na koniec IV kwartału 2017 r. na poziomie ok. 2,5%, zagrożonych nieznacznie – 3,4%.