Do końca 2020 r. banki będą musiały oferować kredyty mieszkaniowe z co najmniej okresowo stałym oprocentowaniem. Na razie wybór takich produktów jest niewielki i nie zapewniają one niezmiennej raty w dłuższej perspektywie, wynika z analizy Bankier.pl.
Kredyt ze stałą ratą zaproponowały tylko 3 instytucje – ING Bank Śląski, PKO Bank Polski (i PKO Bank Hipoteczny) oraz Santander Bank Polska. Chociaż nowa wersja rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego przewiduje, że banki do końca 2020 r. powinny mieć w swojej ofercie takie produkty, to na razie bankowcy nie śpieszą się z wprowadzaniem nowości. Grono kredytodawców proponujących stałe oprocentowanie jest dokładnie takie samo jak przed rokiem.
Co ciekawe, z badań Związku Banków Polskich wynika, że bankowcy są mocno podzieleni w opiniach dotyczących tego rodzaju kredytów – tylko 42 proc. uznaje, że proponowanie klientom produktów ze stałą stopą to dobry pomysł. Ponad połowa ankietowanych przez ZBP twierdzi, że nie należy promować obecnie takiego rozwiązania. Niepewność dotycząca kształtowania się stóp procentowych w najbliższej przyszłości daje się we znaki zatem nie tylko klientom.
Oprocentowanie – stałe tylko z nazwy
Główną zaletą kredytów ze stałym oprocentowaniem, przynajmniej teoretycznie, jest pewność co do wysokości comiesięcznych obciążeń. Rata kredytowa, która w przypadku zobowiązania ze zmienną stopą może wahać się wraz ze zmianami wskaźnika WIBOR, w „stałym” kredycie pozostaje niezmienna. Warto pamiętać, że to może oznaczać z punktu widzenia kredytobiorcy dodatkową korzyść (gdy stopy rosną, nasza rata zostaje taka sama), ale także może postawić go w gorszej sytuacji niż zwolenników oprocentowania zmiennego (stopy maleją, nasza rata niestety nie).
Kredyty hipoteczne ze „stałym” oprocentowaniem dostępne obecnie na rynku mają specyficzną konstrukcję – umożliwiają zablokowanie wysokości raty tylko na okres 5 lat. Nie pozwalają zatem uniknąć ryzyka wzrostu raty przez cały okres spłaty zobowiązania.
Kredyty ze stałym oprocentowaniem – oferty banków (dla profilowych kredytobiorców – rodzina „2 plus 2”, dochód 10,5 tys. zł, zobowiązanie na 30 lat, cena nieruchomości 640 tys. zł)
| Bank | Okres obowiązywania stałej stopy procentowej | Czy po tym okresie można ponownie skorzystać ze stałej stopy? | Wysokość oprocentowania po przejściu na zmienną stopę oprocentowania (dla LTV 80 proc.) |
| ING Bank Śląski | 5 lat | tak | WIBOR 6M + 1,89 pp. |
| PKO BP / PKO Bank Hipoteczny – klient stały (min. 6 miesięcy) | 5 lat | tak | WIBOR 6M + 1,80 pp. (1) |
| Santander Bank Polska | 5 lat | nie | WIBOR 3M + 2,09 pp. |
| Źródło: Bankier.pl na podstawie informacji od banków, 13-20.01.2020 r. |
W ING Banku Śląskim i PKO BP klient po pierwszym 5-letnim okresie obowiązywania stałej stawki może zdecydować się na skorzystanie z opcji ponownego wykorzystania stałego oprocentowania. Stopa będzie jednak ustalana na nowo zgodnie z warunkami proponowanymi w danym momencie przez bank.
Takiej możliwości nie będą mieć klienci w Santander Banku. Po 5 latach obowiązywania stałej stawki następuje przejście na konstrukcję „WIBOR 3M plus marża”. Klient będzie zatem korzystał z oprocentowania zmiennego.
Stała stawka kontra zmienne oprocentowanie – sprawdzamy
Na porównanie kredytów z okresowo stałym oprocentowaniem i ze zmiennym oprocentowaniem można patrzeć następująco – ile płacimy dodatkowo za pewność, że przez 5 lat rata nie pójdzie w górę? Każdy z banków nieco inaczej wycenił ten „zakład”.
W Santander Banku różnica raty wynosi 44 zł, a oprocentowanie kredytu ze stałą stawką i ze stawką zmienną zrówna się, gdy WIBOR 3M wzrośnie o 0,14 pp. – do 1,86 proc. Podobne różnice zauważymy w ofercie PKO Banku Polskiego. Raty różnią się o 55 zł, a zrównanie obciążeń nastąpi, jeśli WIBOR 6M wzrośnie do 1,98 proc. (czyli o 0,19 pp.).
Porównanie kredytów ze stałym i zmiennym oprocentowaniem (LTV 80 proc., symulacja dla tego samego profilu kredytobiorców)
| Bank | Oprocentowanie kredytu ze STAŁYM oprocentowaniem | Rata równa (1) | Oprocentowanie kredytu ze ZMIENNYM oprocentowaniem | Rata równa (1) | Przy jakiej wartości WIBOR stawki oprocentowania się zrównają? |
| ING Bank Śląski (2) | 4,03% | 2 450 zł | 3,68% (WIBOR 6M 1,79 pp. + marża 1,89 pp.) | 2 348 zł | WIBOR 6M 2,14% |
| PKO BP / PKO Bank Hipoteczny (3) | 3,78% | 2 379 zł | 3,59% (WIBOR 6M 1,79 pp. + marża 1,80 pp.) | 2 324 zł | WIBOR 6M 1,98% |
| Santander Bank | 3,85% | 2 401 zł | 3,71% (WIBOR 3M 1,72 pp. + marża 1,99 pp.) | 2 357 zł | WIBOR 3M 1,86% |
(1) Miesięczna rata po opłaceniu ubezpieczenia pomostowego.(2) Oferta „Noworoczna wyprzedaż – łatwy start”, stawka oprocentowania stałego dla dnia 19.1.(3) W pierwszych 12 miesiącach bank stosuje obniżone oprocentowanie, podano stawki po 12. miesiącu.Źródło: Bankier.pl na podstawie informacji od banków, 13-20.01.2020 r.
Największy dystans oba scenariusze dzieli w ING Banku Śląskim. Różnica w wysokości raty wynosi 102 zł na niekorzyść opcji z oprocentowaniem stałym. Obciążenia kredytobiorcy wybierającego zmienną stawkę zrównałyby się z ratą zwolennika stałego oprocentowania, gdyby WIBOR 6M wzrósł do 2,14 proc. (czyli o 0,35 pp.).
O ruchach stóp już zapomnieliśmy
Długi okres stabilnych stóp procentowych sprawił, że zapominamy o tym, jak zmienne może okazać się zmienne oprocentowanie. Wybór zmienne kontra stałe to w rzeczywistości rodzaj zakładu o kierunek ruchu wskaźników w najbliższych 5 latach. Nawet najlepsi analitycy nie są w stanie obecnie zgodzić się co do perspektyw zmian ceny pieniądza. Tym trudniej jest taką decyzję podjąć laikom zaciągającym dziś kredyt hipoteczny.
Można jednak uznać, że wyższa rata zobowiązania ze stałą stopą to rodzaj opłaty, za którą otrzymujemy coś w zamian – możliwość planowania domowego budżetu bez ryzyka skokowego wzrostu wydatków na obsługę kredytu, ale i bez szansy na spadek obciążenia. W najgorszym wypadku po 5 latach pojawi się „okienko”, w którym można będzie ponownie rozważyć dostępne opcje. Jeśli cenimy sobie taką, chociażby krótką stabilizację, warto zwrócić uwagę na kredyty ze stałą stopą.
Michał Kisiel
Czytaj cały artykuł na Bankier.pl: https://www.bankier.pl/wiadomosc/Dokad-po-kredyt-hipoteczny-ze-stalym-oprocentowaniem-7814626.html