W ciągu kilku miesięcy raty kredytów mieszkaniowych poszły w górę o ponad 50 procent, a to może być jeszcze nie koniec. Sytuacja kredytobiorców zmieniła się drastycznie, bowiem jeszcze do jesieni zeszłego roku korzystali oni z rekordowo nisko oprocentowanych kredytów. Ci, którzy obecnie zamierzają się zadłużyć by kupić mieszkanie, najczęściej zdają sobie sprawę z ryzyka, dlatego szukają alternatyw. Jedną z nich są kredyty ze stałym oprocentowaniem, niezależnym od stóp procentowych NBP. Czy to dobre wyjście?
By odpowiedzieć na to pytanie, należy wytłumaczyć, z czego składa się oprocentowanie “zwykłego” kredytu bankowego – ze zmienną stopą procentową. Typowy kredyt jest powiązany ze stopami procentowymi NBP – od ich wysokości zależy wskaźnik WIBOR – Warsaw Interbank Offered Rate – (w przypadku kredytów złotowych), określający z jaką stopą procentową banki pożyczają sobie pieniądze. Każdego dnia roboczego o godzinie 11 publikowana jest nowa wartość WIBOR. Jest ona nieco wyższa od aktualnego poziomu stopy referencyjnej NBP. Wskaźniki WIBOR funkcjonują w różnych wariantach, w zależności od okresu na jaki banki pożyczają sobie pieniądze. WIBOR 3M to trzymiesięczne oprocentowanie kredytu międzybankowego, a wskaźnik 6M – sześciomiesięczne. Te dwa warianty WIBOR-u najczęściej spotyka się w umowach kredytowych.
WIBOR jest więc oprocentowaniem naszego kredytu. Do tego dochodzi – stała w całym okresie kredytowania – marża banku, a więc nasza “zapłata” bankowi za pożyczone pieniądze. WIBOR plus marża dają oprocentowanie kredytu. Jeśli kredyt nie ma w umowie określonego stałego oprocentowania, to będzie ono się zmieniać w zależności od wysokości stóp procentowych i wynikającego z nich WIBOR-u. Klient zaciągając kredyt powinien być powiadomiony o tzw. ryzyku stopy procentowej, czyli sytuacji w której raty jego kredytu z powodu rosnącego oprocentowania zaczną mocno rosnąć. Ostatnie pół roku jest wyjątkowo drastycznym przykładem takiej sytuacji. Chyba nigdy, od powstania nowoczesnego sektora bankowego w Polsce, stopy procentowe NBP nie szły tak szybko i drastycznie do góry.
Raty rosną jak na drożdżach
Możemy to zaprezentować na poglądowym wyliczeniu. Jeszcze we wrześniu 2021 podstawowa stopa procentowa (referencyjna) NBP wynosiła 0,10 proc. Przeciętne oprocentowanie kredytów wraz z marżą wynosiło wówczas 2,46 proc. (dane Amron – Sarfin za 3 kw. 2021). Zakładając, że klient pożyczył 300 tys. zł. na 30 lat, jego równa rata kredytu wynosiła około 1200 zł.
Dziś, gdy stopa procentowa NBP są na poziomie 4,5 proc., a WIBOR 3M na poziomie ponad 5 proc. (banki w ten sposób “wyprzedzają” kolejne, zakładane podwyżki stóp). Oprocentowanie modelowego kredytu wraz z marżą wynosi już ponad 7 proc. Ten sam kredytobiorca zapłaci obecnie już ponad 2000 zł raty równej. Nic dziwnego, że gwałtowna seria podwyżek stóp procentowych może być prawdziwie bolesną terapią szokową. Dlatego też, ci którzy chcą się zadłużać, szukają alternatyw.
Kredyt ze stałym oprocentowaniem
Bankowcy przyznają, że w ostatnim okresie liczba zapytań o warunki zaciągnięcia kredytu ze stałym oprocentowaniem znacznie wzrosła.
Na czym polega taka forma kredytowania? Tak jak mówi nazwa – w tym przypadku kredytobiorcy nie interesuje już WIBOR ani stopy procentowe NBP. Przez czas określony w umowie spłaca raty w tej samej wysokości, z niezmiennym oprocentowaniem.
Taka sytuacja daje z pewnością poczucie bezpieczeństwa i pomaga zarządzać domowymi finansami, jednak nie znaczy automatycznie, że jest korzystna dla kredytobiorcy. Przede wszystkim banki muszą sobie w jakiś sposób odbić ryzyko – dlatego oprocentowanie takich kredytów może być nieco wyższe od aktualnego oprocentowania zwykłych kredytów hipotecznych uzależnionych od WIBOR. Po drugie stopy procentowe NBP mogą przecież którego dnia znów zacząć spadać i może się okazać, że spłacający kredyt ze stałą stopą procentową będzie płacił więcej niż kredytobiorcy, którzy zaciągnęli “zwykły” kredyt mieszkaniowy.
Druga kolejna – finansowy spokój nie trwa wiecznie. Kredyty ze stałym oprocentowaniem w polskich bankach nie są przyznawane na cały okres kredytowania, a na pewien czas – najczęściej 5 lat (zdarzają się też oferty na 7 i 10 lat). Po ich upłynięciu klient może przejść na zmienną stopę procentową, lub podpisać aneks do umowy i znów mieć stałe oprocentowanie, ale wyliczone jeszcze raz przez bank.
Klienci, którzy dziś spłacają kredyty ze zmiennym oprocentowaniem mają możliwość przejścia na stałą stopę procentową. W tym przypadku składają wniosek w banku, w którym są zadłużeni, a ten przedstawia im ofertę i wysokość stałego oprocentowania. Akceptacja skutkuje przyjęciem aneksu do umowy kredytowej.
Stałe oprocentowanie, ale kiedy?
Jak na dziś wygląda oferta polskich banków w tym zakresie? Przykładowo: bank ING oferuje kredyty ze stałą stopą procentową na 5 lat, w ofercie standardowej (bez dodatkowych warunków) na poziomie 8,29 proc. (stan na 11.04.22) Jest to oprocentowanie nieco wyższe od przeciętnego aktualnie poziomu spotykanego przy zwykłych kredytach ze zmiennym oprocentowaniem – to wynosi obecnie przeciętnie nieco ponad 7 proc. W ofercie specjalnej (uzależnionej m.in. od założenia konta i regularnych wpływów) ING oferuje kredyty ze stałym oprocentowaniem 7,5 proc.
W banku PKO BP aktualne oprocentowanie kredytów ze stałą stopą wynosi 7,16 proc. Z kalkulatora kredytowego, który upublicznia na swojej stronie bank wynika, że rata kredytu na 300 tys. na 30 lat przy oprocentowaniu zmiennym wyniesie niecałe 2200 zł (przy dodatkowych produktach). Jeśli oprocentowanie będzie stałe, rata wzrośnie tylko o kilkadziesiąt złotych.
Jeszcze atrakcyjniej brzmi oferta banku Santander. Kredyty ze stałym oprocentowaniem są tam dostępne już od niecałych 7 proc. w skali roku. W Alior Banku stałe oprocentowanie możemy uzyskać na 7 lat. Wynosi ono od 8,68 proc. (stan na 11.04.22) W Credit Agricole stała stopa procentowa przez 7 lat wynosi 7,98 proc. (RRSO).
Jak więc widzimy na przykładach – oferta ze stałym oprocentowaniem nie musi mocno odbiegać od oprocentowania zwykłych kredytów. Gdzie więc jest haczyk?
Otóż – jak już wspomnieliśmy wcześniej – kredytobiorca musi pamiętać o tym, że aktualny poziom stóp procentowych nie będzie wieczny, a on podpisuje umowę na 5 lat, albo dłużej. Obecnie stopa referencyjna NBP jest na bardzo wysokim poziomie i wg ekspertów może jeszcze wzrosnąć, ale potencjał wzrostu mimo wszystko się wyczerpuje. Jeśli NBP zrealizuje cel, jakim będzie zduszenie inflacji, stopy procentowe znów zaczną spadać. W takiej sytuacji kredytobiorca pozostanie z wysokimi ratami do spłacenia, mimo że gdyby miał zwykły kredyt, jego rata byłaby już znacznie niższa.
Dlatego też należy się zastanowić, czy to właśnie okres wysokich stóp procentowych jest dobry na zaciąganie kredytów ze stałym oprocentowaniem? Otóż niekoniecznie – jeśli chcemy płacić względnie mało i cieszyć się ze spokoju w postaci niezmiennych i względnie niskich rat kredytowych przez określony czas, lepiej zaciągnąć taki kredyt, gdy stopy procentowe NBP i WIBOR są na niskim poziomie, a nie wysokim.
Kredyt ze stałym czy zmiennym oprocentowaniem? Porównanie
Na koniec krótkie wyjaśnienie: czasem klienci banków ze względu na podobne nazwy mogą mylić kredyty ze stałą stopą procentową, z kredytami z ratą równą, a zamiennie używa się czasem określenia – z ratą stałą, co właśnie może mylić.
Kredyty z ratą równą (stałą) nie są to kredyty ze stałym oprocentowaniem. W tym przypadku klient spłaca raty równe co miesiąc (w odróżnieniu od malejących), jednak ich wysokość nadal uzależniona jest od poziomu stóp procentowych NBP i wskaźnika WIBOR. Jeśli rośnie stopa referencyjna NBP, a następnie WIBOR, rosną też równe raty kredytu, natomiast przy kredycie ze stałą stopą procentową te wartości na okres przewidziany w umowie nie mają żadnego znaczenia dla wysokości rat kredytowych.
Autor: Marcin Moneta, ekspert portalu GetHome.pl