Na rynku mieszkaniowym statystyki dotyczące sprzedaży i liczby nowo rozpoczynanych inwestycji wyglądają gorzej niż w rekordowo słabym, pandemicznym okresie.
Słaba dostępność kredytów i załamanie popytu
Słaba dostępność kredytów i załamanie popytu przy rosnących kosztach sprawiły, że deweloperzy przykładają dużą wagę do rachunku ekonomicznego i ograniczają liczbę nowo rozpoczynanych projektów, odsuwają je w czasie albo dzielą inwestycje na mniejsze etapy. To zaś będzie się wiązało ze spadkiem liczby ofert mieszkań dostępnych w sprzedaży w 2023 roku. Zdaniem ekspertów ta zapaść na rynku deweloperskim będzie mieć przełożenie na całą gospodarkę, a sytuacja poprawi się dopiero, kiedy na rynek wrócą klienci posiłkujący się kredytami hipotecznymi.
– Jesień 2022 na rynku nieruchomości trudno porównać do poprzednich lat. Zmieniło się bardzo wiele, a szczególnie mam tu na uwadze wysokie stopy procentowe i rekomendację Komisji Nadzoru Finansowego, które spowodowały, że wielu naszych klientów po prostu nie dostaje kredytów. W związku z tym na rynku bronią się ci deweloperzy, którzy mają ofertę dostosowaną do obecnej sytuacji, a więc mniejszej liczby udzielanych kredytów, mniejszych mieszkań, które są chętniej kupowane przez klientów, ale również ci, którzy mają doświadczenie i bardziej stabilną sytuację finansową – mówi agencji Newseria Biznes Iwona Sroka, członek zarządu Grupy Murapol SA, członek rady Pracodawców RP.
Niewielka liczba sprzedanych mieszkań
Według analizy portalu RynekPierwotny.pl w III kwartale tego roku 14 największych deweloperów mieszkaniowych, notowanych na warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych, znalazło nabywców na zaledwie 3524 lokale. To o 47 proc. mniej, licząc rok do roku, i 17 proc. mniej w relacji kwartał do kwartału. Regres pokazują też dane JLL za III kwartał br., z których wynika, że w tym okresie liczba mieszkań sprzedanych łącznie na rynku pierwotnym w sześciu największych miastach (w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi) wyniosła 6,6 tys. To oznacza 30-proc. spadek w porównaniu z poprzednim kwartałem, a ostatnio tak niski wolumen został odnotowany wiosną 2020 roku, kiedy z powodu pierwszej fali pandemii COVID-19 zamknięte zostały biura sprzedaży. Według JLL w III kwartale br. na rynku mieszkaniowym obecni byli głównie nabywcy gotówkowi.
– Jest taka grupa klientów, która inwestuje niekoniecznie w celach zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, ale w celach inwestycyjnych. Inflacja powoduje, że szukamy bezpiecznej przystani dla kapitału, a nieruchomości dobrze przechowują wartość. Osoby, które mają jakieś środki zaoszczędzone, obawiając się inflacji, będą podążały na ten rynek, żeby spróbować ochronić własny kapitał – podkreśla Iwona Sroka.
Deweloperzy ograniczają liczbę nowo rozpoczynanych projektów
Do spowalniającego rynku mieszkaniowego starają się dostosować deweloperzy, którzy przywiązują większą wagę do rachunku ekonomicznego i ograniczają liczbę nowo rozpoczynanych projektów, odsuwają je w czasie albo dzielą inwestycje na mniejsze etapy. Widać to w nowych danych GUS na temat budownictwa mieszkaniowego. Wynika z nich, że przez 11 miesięcy tego roku deweloperzy zaczęli budować 108,3 tys. mieszkań – to o blisko 30 proc. mniej niż w analogicznym okresie 2021 roku. Tylko w listopadzie spadek wyniósł 43 proc. Polski Związek Firm Deweloperskich ocenia, że w całym 2022 roku będzie to 32–33 proc. To zaś będzie się wiązało ze spadkiem liczby ofert mieszkań dostępnych w sprzedaży w 2023 i 2024 roku, co oznacza wolniejszą walkę z deficytem mieszkaniowym i dalsze ograniczenia w dostępności mieszkań. W przyszłym roku sytuacja może być jeszcze gorsza. Według szacunków firmy JLL w całym 2023 roku deweloperzy rozpoczną budowę maksymalnie 70 tys. mieszkań.
– Z danych JLL wynika, że za każdym mieszkaniem, które się buduje, stoi człowiek, który ma dzięki temu pracę. Szacuje się, że w tym roku i w nadchodzących miesiącach pobudujemy o ok. 100 tys. mniej mieszkań, czyli można myśleć o tym, że 100 tys. osób nie będzie miało pracy – mówi Iwona Sroka.
Jak wskazuje ekspertka, to spowolnienie na rynku deweloperskim będzie mieć przełożenie na całą gospodarkę i rynek pracy. Z problemami będą musieli się liczyć także podwykonawcy i szereg firm z branż powiązanych, np. prac wykończeniowych.
– Rynek deweloperski jest bardzo ważnym segmentem gospodarki. To jest nie tylko kwestia budowania mieszkań, z tym rynkiem jest powiązanych mnóstwo innych branż – ci, którzy produkują surowce i materiały budowlane, oraz ci, którzy je wykańczają, cały sektor usługowy, finansowy etc. – mówi przedstawicielka Pracodawców RP. – Tak więc to jest naprawdę silny sektor, będący kołem zamachowym gospodarki, szczególnie istotny w kontekście rynku pracy i tworzenia PKB.
Deweloperzy odczuwają w tej chwili także presję kosztową
Oprócz załamania popytu deweloperzy odczuwają w tej chwili także presję kosztową spowodowaną m.in. dużym wzrostem cen surowców, materiałów budowlanych i gruntów. W efekcie pilnują cen, aby nie tracić marży przy rosnących kosztach. Na spadki cen mieszkań w najbliższym czasie raczej nie ma więc co liczyć, zwłaszcza że w przyszłym roku na rynek trafi ich bardzo ograniczona liczba. Eksperci prognozują, że taka sytuacja utrzyma się najpewniej do czasu, kiedy poprawi się zdolność kredytowa, a na rynek wrócą klienci posiłkujący się takim finansowaniem.
PZFD podkreśla, że nadzieję na poprawę sytuacji rodzi niedawna zapowiedź KNF dotycząca zmiany rekomendacji S, która – obok podwyżek stóp procentowych – miała największy wpływ na ograniczenie zdolności kredytowej Polaków. Deweloperzy za dobrą monetę przyjmują również ogłoszone niedawno programy rządowe dotyczące dopłat do kredytów oraz systemowego oszczędzania na własne M.
– Dobra i stabilna sytuacja na rynku mieszkaniowym to również stabilna sytuacja dla wszystkich, którzy wokół tego pracują. Mowa tu o ogromnej liczbie podwykonawców, bo pamiętajmy, że osiedla mieszkaniowego zazwyczaj nie buduje jedna firma, która wykonuje to wszystko własnymi rękoma, własnymi pracownikami. To są też setki mniejszych prywatnych firm, które kładą dachy, robią tynki czy elementy wykończeniowe, jak również branże, które produkują glazurę czy osprzęt elektryczny, wykończenia dla tych mieszkań. Dlatego też to jest taka gałąź, dzięki której również inne firmy mają szansę egzystować – mówi Iwona Sroka.