Chciałoby się odpowiedzieć na wstępie – „hurtowi” nabywcy mieszkań, gdyż podatek od czynności cywilnoprawnych [PCC] zwykle płaci kupujący. Rzeczywistość będzie jednak prawdopodobnie odmienna.
11 lipca 2023 r. została przekazana do podpisu Prezydenta ustawa o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw zostały odrzucone przez Sejm. Obejmuje ona między innymi wprowadzenie nowej stawki podatkowej w PCC w wysokości 6%. Będzie ona miała zastosowanie do tzw. hurtowych zakupów lokali mieszkalnych.
Fundusze kontra konsumenci?
Od dłuższego czasu debata publiczna dotycząca aktualnych problemów mieszkaniowych w Polsce, obejmowała wątki związane z rynkiem PRS (Private Rental Sector). Niejednokrotnie jako winnych aktualnej sytuacji wskazywano mityczne fundusze, które miały konkurować z konsumentami co do mieszkań dostępnych na rynku pierwotnym. Od opcji atomowych polegających na całkowitym zakazie nabywania lokali mieszkalnych przez „fundusze”, poprzez ograniczenia ilościowe nabywanych w danym roku mieszkań, po wachlarz rozwiązań podatkowych – tego typu pomysły rzucane były przez decydentów jako potencjalne remedia. Po drugiej zaś stronie, z zaniepokojeniem obserwowali sytuację inwestorzy, deweloperzy i pozostali uczestnicy nieruchomościowego ekosystemu. Stwierdzenie, że nie tak powinny być komunikowane plany legislacyjne, nie wydaje się kontrowersyjne – szczególnie jeżeli chodzi o rozwiązania mogące w teorii całkowicie zdziesiątkować dopiero raczkujący w Polsce (z perspektywy aktualnych portfeli, jak i pipeline’u) segment PRS.
Niejako w odpowiedzi podkreślano fakty – rozmiar rynku PRS w Polsce, skalę luki mieszkaniowej, wpływ wojny na Ukrainie na segment mieszkaniowy. W obliczu wysokich stóp procentowych i mniejszej dostępności kredytów hipotecznych, najem instytucjonalny nie powinien być traktowany jako zagrożenie. Wręcz przeciwnie – wsparcie tego sektora (w tym regulacyjne) może stanowić jeden z elementów walki z coraz mniejszą dostępnością mieszkań. W ostatnim czasie właśnie z takim uzasadnieniem Europejski Bank Odbudowy i Rozwoju udzielał finansowania podmiotom działającym na rynku PRS w Polsce.
Czy udało się więc nie wylać dziecka z kąpielą?
Nowe przepisy PCC wprowadzają zasadę, że nabycie szóstego i kolejnego lokalu mieszkalnego (nabywanych w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej) lub udziałów w tych lokalach, będzie opodatkowane PCC w stawce 6%. Podatnikiem z tego tytułu będzie nabywca lokalu. Zwykle, przy transakcjach nieruchomościowych „detalicznych”, PCC kojarzy się z rynkiem wtórnym. Istotną nowością, w związku z 6% stawką PCC, jest obowiązek zapłaty dodatkowego podatku w sytuacji, gdy dana transakcja jest już opodatkowana VAT. A zatem, PCC będzie należy przede wszystkim w związku z transakcjami na rynku pierwotnym. Fakt, że dana transakcja nieruchomościowa podlega VAT, generalnie wyłączał obowiązek zapłaty PCC. W momencie wejścia w życie tych regulacji, zasada ta ulegnie modyfikacji – zastosowana konstrukcja sprawi, że transakcje zwolnione z VAT (niezależnie od tego czy z opcją rezygnacji ze zwolnienia, czy też w ramach tzw. zwolnień obligatoryjnych), nie będę generowały dodatkowego PCC.
Kiedy zapłacimy nowy podatek?
Ze względu na to, że nowy podatek będzie płatny jedynie w przypadku transakcji dotyczących lokali mieszkalnych, lokale użytkowe nie będą podlegały dodatkowemu PCC. Co więcej, typowo realizowane transakcje w formule BTR, gdzie inwestor nabywa od dewelopera gotowy budynek – niezależnie od tego czy mieszkalny, czy niemieszkalny („komercyjny”/usługowy) – również nie spowodują konieczności zapłaty tego podatku.
Nowe przepisy dotyczą lokali mieszkalnych, stanowiących „odrębne nieruchomości”. A zatem, stawka 6% PCC będzie miała zastosowanie jedynie w tych przypadkach, gdy dany lokal został prawnie wyodrębniony i posiada własną księgę wieczystą. Trzeba podkreślić, że nie jest to formuła, w której standardowo działają inwestorzy PRS.
Po podpisaniu ustawy przez Prezydenta i publikacji w Dzienniku Ustaw, przepisy o dodatkowej stawce PCC w wysokości 6% wejdą w życie od 1 stycznia 2024 roku. Biorąc pod uwagę przyjętą konstrukcję nowych regulacji, wydaje się, że w praktyce przypadki, gdy podatek ten wystąpi, będą dosyć rzadkie. I jest to dobra wiadomość dla sektora PRS (a także dla całej „mieszkaniówki”), ponieważ przy aktualnej sytuacji makroekonomicznej oraz w związku z wojną na Ukrainie, państwo nie powinno generować uczestnikom rynku dodatkowych problemów.
Autor: Piotr Paśko
Partner, Doradca podatkowy | Tax Adviser
Zespół Nieruchomości | Real Estate Practice