Obecna sytuacja mieszkaniowa w Polsce jest wypadkową wielu czynników, które wpływały na nią na przestrzeni wielu dziesiątek lat.
Czas przypadający na pierwsze lata po II Wojnie Światowej charakteryzował się zmaganiem z problemami dotyczącymi ogromu zniszczeń spowodowanych konfliktem zbrojnym oraz migracjami ludności. Działania w sferze budownictwa skoncentrowane były na odbudowie i remontach zasobu mieszkaniowego oraz przydziale mieszkań. Konieczność budowy nowych lokali wynikała także z próby intensyfikacji rozwoju przemysłu w niektórych regionach kraju i konieczności zapewnienia miejsca do życia robotnikom przybywającym do prac na tych terenach. W efekcie w latach 1945-1949 powstało ponad 600 tys. mieszkań.
Pod koniec lat 40. odpowiedzialność za dostarczanie mieszkań leżała głównie po stronie państwa.
Zahamowaniu uległo budownictwo spółdzielcze, którego pierwsze, niewielkie efekty widoczne były jeszcze przed wybuchem wojny. Budownictwo indywidualne w miastach także uległo ograniczeniu. Sektor mieszkaniowy, w tym kształcie, charakteryzowała niedostateczna sprawność i wydolność. Przy rosnącej presji demograficznej, w 1955 roku powstało jedynie 89 tys. mieszkań. Jednak po roku 1956 w budownictwie nastąpił wzrost. Włączono wówczas do finansowania budownictwa mieszkaniowego środki ludności oraz powrócono do budownictwa spółdzielczego, które od połowy lat 60. wysunęło się na pierwszy plan. Udział mieszkań spółdzielczych w całości nowych mieszkań w latach 1965-1970 wyniósł 59% (podczas gdy w roku 1956 odsetek ten wynosił jedynie 1%).
Z kolei w okresie od 1971 do 1978 roku średnio oddawano do użytku ok. 242 tys. mieszkań rocznie.
W rekordowym 1978 roku powstało ich 283 tys. Jednak pomimo rekordowej dynamiki, deficyt mieszkaniowy w dalszym ciągu narastał. Wskaźnik mieszkań na 1 000 mieszkańców wynosił w tym czasie w Polsce 8,1. Dla porównania w Danii w latach 70. Osiągnięto poziom ok. 11 mieszkań na 1 000 mieszkańców, w Finlandii ok. 14, we Francji ok. 10, w Szwecji ok. 14, w Hiszpanii ok. 10, w Republice Federalnej Niemiec ok. 10. Problemy mieszkaniowe zostały spotęgowane przez załamanie gospodarki pod koniec lat 70., które pociągnęło za sobą kryzys w mieszkalnictwie. Jego przejawem był spadek liczby budowanych mieszkań oraz rosnący deficyt mieszkaniowy. Kryzys ten pogłębiał się aż do przełomu ustrojowego lat 1989/1990. Liczba oddawanych mieszkań malała i w1989 roku wyniosła tylko 150,2 tys.
Budownictwo w PRL musiało zmagać się z ogromnym popytem, spowodowanym presją demograficzną oraz migracjami ludności ze wsi do miast.
Liczba ludności w Polsce w latach 1946-1988 zwiększyła się o 14 milionów, a udział ludności miejskiej w całej populacji wzrósł z 32 do 61%. Pomimo rosnącej liczby mieszkań deficyt mieszkaniowy pogłębiał się do końca lat 70. Według spisu powszechnego z 1978 roku, wynosił 1,6 mln mieszkań. W 1988 roku spadł do poziomu 1,3 mln. Stopniowo poprawiały się także warunki mieszkaniowe: rosła przeciętna liczba izb w mieszkaniu, a poprawie ulegało wyposażenie w podstawowe instalacje techniczne.
Celem transformacji ustrojowej, jeśli chodzi o mieszkalnictwo, było ograniczenie interwencji państwa w tym sektorze. Nastąpiła deregulacja (głównie w obszarze cen), prywatyzacja przemysłu budowlanego i usług mieszkaniowych, a także prywatyzacja mieszkań publicznych, wsparcia budownictwa własnościowego i obniżenia publicznych dotacji. Działania te w pierwszych latach nie były ukierunkowane na realizację nowego systemu budownictwa mieszkaniowego. Realizowano głównie budownictwo jednorodzinne oraz kończono wcześniej rozpoczęte inwestycje spółdzielni mieszkaniowych. W II połowie lat 90. w obszarze budownictwa mieszkaniowego nastąpił spadek inwestycji. W 1996 r. oddano do użytku 62 tys. mieszkań, czyli najmniej od lat 50. XX wieku!
W reakcji na załamanie na rynku mieszkaniowym, w połowie lat 90. pojawiły się nowe regulacje (wzorowane na doświadczeniach państw zachodnioeuropejskich). Wprowadzono preferencyjne kredyty dla towarzystw budownictwa społecznego (TBS) oraz spółdzielni mieszkaniowych. Jednocześnie ruszyły wtedy pierwsze inwestycje deweloperskie. Banki komercyjne zaczęły także udzielać kredytów hipotecznych (w tym kredytów walutowych). Liczba budowanych mieszkań zaczęła stopniowo wzrastać – szczytowy pod tym względem był rok 2008, kiedy zbudowano ich 165,2 tys.
Światowy kryzys gospodarczy – którego źródła tkwiły w rynku hipotecznym – oraz wzrost kursów walutowych (szczególnie franka szwajcarskiego) doprowadziły do spadku liczby budowanych mieszkań. W 2011 r. zbudowano ok. 130 tys. lokali. Skłoniły też młodsze pokolenie do ostrożniejszego podchodzenia do kwestii zaciągania długoletnich kredytów hipotecznych. W ostatnich latach rynek mieszkaniowy, w obliczu niskich stóp zwrotu z alternatywnych źródeł lokowania kapitału, stał się natomiast atrakcyjnym miejscem do inwestowania. Współistnienie motywu konsumpcyjnego oraz inwestycyjnego powoduje zwiększenie liczby nowo budowanych mieszkań, ale jednocześnie wzrost ich cen.
