Mieszkania pod wynajem – duży potencjał do dalszego rozwoju tego rynku

Ponad 22 000 lokali – to skala planów inwestycyjnych na rynku mieszkań na wynajem w Polsce. Dziś wielkość tego segmentu to przeszło 4 500 mieszkań*, co ilustruje jego duży potencjał do dalszego rozwoju. Przygotowanie gotowych do zamieszkania, uniwersalnych, przyjemnych, ale i odpornych na długotrwałe użytkowanie przestrzeni, dostosowanych do różnych odbiorców wymaga świetnego planowania, przemyślanego doboru materiałów i sprawdzonych podwykonawców. Na dopiero rozwijającym się rynku warto poszukać kompleksowej wiedzy i doświadczenia w tym zakresie.

W czasach zwiększonej niepewności inwestorzy zainteresowani rynkiem nieruchomości coraz chętniej zwracają się w stronę sektora, który jak do tej pory w niewielkim stopniu odczuł skutki pandemii. Jak wynika z danych JLL, inwestycje w prywatne akademiki i mieszkania na wynajem (zaliczane do tzw. segmentu living) w Polsce wyniosły w ubiegłym roku 260 mln euro.Skąd ten wzrost zainteresowania inwestorów? Na rozwój instytucjonalnego rynku najmu mieszkań w Polsce ma wpływ kilka procesów, które chociaż były widoczne już od dłuższego czasu, ulegają przyśpieszeniu w związku z pandemią COVID-19.

Pierwszy z nich to dostępność globalnego kapitału inwestycyjnego, w coraz większym stopniu alokowanego w bezpieczne inwestycje na rynkach mieszkaniowych. W całym regionie EMEA wartość transakcji na rynku mieszkań na wynajem wyniosła w ubiegłym roku ponad 49 mld euro i wzrosła w stosunku do 2019 r. o 9%. Jednym z powodów dużej atrakcyjności inwestycji w tym sektorze w Polsce jest wyraźnie wyższa niż w Europie stopa zwrotu, która w Warszawie kształtuje się pomiędzy 5,0 a 5,4%, podczas gdy w większości stolic europejskich wynosi między 2,5 a 3,5%.

Paweł Sztejter, Dyrektor Działu Mieszkaniowego JLLZ drugiej strony w Polsce obserwujemy ten sam trend zmiany podejścia do własności mieszkania, który wcześniej pojawił się w Europie Zachodniej. Jeszcze do niedawna mieszkańcom polskich miast zależało przede wszystkim na zakupie własnego M. Dziś młodsze pokolenia chcą być bardziej niezależne, mobilne, elastycznie reagować na zmiany. Do tego dochodzi kwestia dostępności zakupu – dla niektórych barierą jest np. zgromadzenie kapitału własnego potrzebnego przy zaciąganiu kredytu hipotecznego. Inni w ogóle nie biorą pod uwagę takiego wieloletniego zobowiązania. Jednocześnie zmiany demograficzne i społeczne pokazują, że dziś rzadziej niż kiedyś spotykany jest u nas model wielopokoleniowego domu. Młodzi ludzie chcą własnej przestrzeni i swobody.

Widzimy konsekwentnie rosnące zainteresowanie wynajmem mieszkań, zwłaszcza tych należących do funduszy inwestycyjnych. Jednocześnie działający zasób instytucjonalny stanowi mniej niż 4% rynku najmu. Są to wyłącznie nowe budynki, atrakcyjnie wykończone, wyposażone i umeblowane, w dogodnych lokalizacjach miast. Dominują w nich najbardziej poszukiwane typy lokali: studia i małe mieszkania dwupokojowe. Nic dziwnego, że przyciągają uwagę najemców i są alternatywą dla wielu Polaków, zwłaszcza tych na początku swojej drogi zawodowej lub samodzielnego życia w dużym mieście. Popularność i wysokie obłożenie w już działających projektach tego typu w Polsce – nawet w okresie zawirowań związanych z lockdownem – pokazują, że popyt na produkty z tego segmentu jest duży i stabilny.

Paweł Sztejter, Dyrektor Działu Mieszkaniowego JLLChociaż w Polsce liczba projektów pod wynajem długoterminowy rośnie z roku na rok, dla deweloperów jest to wciąż raczkujący segment rynku, który zasadniczo różni się od standardowych inwestycji realizowanych z myślą o klientach indywidualnych. Więcej jest, niż w przypadku tradycyjnej mieszkaniówki, procesów do zaplanowania, większa jest liczba podwykonawców, inna specyfika produktu końcowego – to wymaga wypracowania innych metod zarządzania projektem.

Czego oczekuje polski rynek mieszkaniowy?

Chociaż dotychczasowe inwestycje w instytucjonalny rynek najmu różnią się od siebie lokalizacją, architekturą oraz jakością wykończenia, to możemy mówić o pewnych standardach. Poza segmentem premium, mamy do czynienia przede wszystkim z projektami ze średniej półki. W obu przypadkach często mieszkaniom na wynajem towarzyszą dodatkowe udogodnienia dla lokatorów, jak np. siłownia w budynku czy rozwiązania typu SMART.

Segment mieszkań na wynajem można porównać do hospitality, jeżeli chodzi o potrzebę standaryzacji, oczekiwanego poziomu jakości i trwałości zastosowanych rozwiązań. Jednak w przypadku mieszkań, które mają posłużyć lokatorom w dłuższym okresie, mniej jest miejsca na mocny, intrygujący design, a więcej na stonowane, ale estetyczne rozwiązania. Projektujemy i tworzymy przestrzenie uniwersalne, które indywidualnego charakteru mogą nabrać przez zastosowanie dodatków i pamiątek wniesionych do nich przez mieszkańców.

Hanna Ruszkowska-Świąder, Senior Architect w TétrisMieszkania na wynajem charakteryzują się funkcjonalnością oraz prostym i nowoczesnym designem, który trafi w gusta jak najszerszego grona odbiorców.

W niektórych inwestycjach projektujemy na przykład mieszkania w dwóch stylach: bardziej nowoczesnym, prostym albo klasycznym. To daje najemcom możliwość większego, zgodnego z indywidualnymi preferencjami wyboru, a inwestorom pozwala na poszerzenie grupy potencjalnych odbiorców.

Hanna Ruszkowska-Świąder, Senior Architect w TétrisWraz z rozwojem tego segmentu i ewolucją potrzeb mieszkańców polskich miast, prawdopodobne jest, że coraz częściej będą pojawiać się także budżetowe projekty typu living, co zwiększy gamę dostępnych i przystępnych propozycji.

Im wcześniej, tym lepiej

Patrząc z perspektywy inwestora, najważniejszymi elementami projektu są: optymalne metraże, wytrzymałość materiałów i wyposażenia oraz możliwość ograniczenia kosztów. Ważne, aby patrzeć długoterminowo – zadbać o jakość wykończenia, dzięki której po kilku latach nie będzie trzeba inwestować w poważne remonty lokali.Żeby sprostać oczekiwaniom i inwestorów, i klientów końcowych, projektowanie oraz planowanie fit-outu obiektu na wynajem powinno się zacząć jak najwcześniej – na etapie prac nad shell & core budynku.

Aby mieszkania były jak najbardziej funkcjonalne i wymagały jak najmniejszych nakładów przy osiągnięciu dobrego standardu, zespół projektowy np. stanowiący część firmy wykonawczej może włączyć się do działania już w momencie projektowania budynku. Dzięki temu lokale są od razu dobrze przemyślane pod kątem ostatecznego ich wyglądu i funkcjonalności, co pozwala uniknąć czasochłonnych i kosztownych przeróbek na etapie procesu wykańczania. To przy liczbie np. 50 mieszkań w inwestycji daje spore oszczędności.

Rajmund Węgrzynek, Dyrektor Zarządzający Tétris w Polsce i CEEOd początku trwania projektu warto zatem włączyć do prac zespół składający się z Project Managera, kosztorysanta i projektanta, który zapewni dobre przygotowanie pod ostateczne dostarczenie mieszkań gotowych na wynajem. Po zakończeniu działań generalnego wykonawcy, firma zajmująca się pracami wnętrzarskimi (design x build) dokonuje odbioru budynku przed dalszymi pracami, aby mieć pewność, że utrzymana jest odpowiednia standaryzacja lokali, która pozwoli na ich sprawne wykończenie bez generowania dodatkowych kosztów.

W prowadzeniu projektów fit-out w inwestycjach na wynajem bardzo przydają się nasze doświadczenia z realizacji dużych obiektów hotelowych. Dobrze wiemy, jakie materiały są nie tylko estetyczne, ale przede wszystkim trwałe. Skala tego typu obiektów, przy kilkudziesięciu mieszkaniach wymaga także posiadania sieci zaufanych podwykonawców i producentów, którzy są w stanie zapewnić wymagane ilości materiałów w planowanym terminie.

Rajmund Węgrzynek, Dyrektor Zarządzający Tétris w Polsce i CEEW najczęściej spotykanym modelu współpracy inwestor zleca wykończenie firmie realizującej projekt. Taki proces obejmuje elektrykę, wentylację, biały montaż, wykończenie ścian, sufitów i podłóg, a także zabudowy kuchenne oraz wbudowane szafy. Niektórzy inwestorzy decydują się na powierzenie firmom z szerokimi kompetencjami, jak Tétris, koordynacji pełnego zaaranżowania wnętrz z dostawą mebli włącznie. Jest to dużym odciążeniem dla inwestora i pozwala na sprawną realizację złożonego projektu w zaplanowanym czasie i w ramach ustalonego budżetu.

Nie ma projektów, w których wszystko pójdzie gładko. Dla utrzymania inwestycji w ryzach czasowych i kosztowych liczy się szybkie podejmowanie przemyślanych decyzji m.in. co do przesunięć budżetu bez utraty jakości końcowego produktu, jakim jest tu mieszkanie na wynajem. Dlatego na każdym z prowadzonych projektów ściśle współpracujemy z inwestorem, proponując sprawdzone rozwiązania i stale szukając optymalizacji (kosztów i rozwiązań).