Rynek najmu mieszkań, nawet w niepewnych czasach, ciągle kusi inwestorów potencjalnie wysokimi zyskami. Zapotrzebowanie na mieszkania na wynajem nadal jest duże – nie tylko z powodu rzesz imigrantów, którzy w krótkim czasie przyjechali do Polski, ale również ze względu na drożejące kredyty mieszkaniowe, co mocno uderza w zdolność kredytową Polaków i wielu skazuje na wynajem, zamiast kupna mieszkania na własność.
Seria podwyżek stóp procentowych, z którą aktualnie mamy do czynienia, skorelowana jest z podwyżkami czynszów najmu mieszkań. Rynek dziś – z racji dużego popytu – należy do wynajmującego. W II kw. 2022 r. czynsze szły mocno do góry, co jak podkreślają eksperci portalu GetHome.pl, związane jest nie tylko z napływem mas ludności z Ukrainy, ale także z większego zapotrzebowania na wynajem ze strony osób, które rozważały kupno mieszkania, ale wstrzymały się lub zostały zmuszone do odłożenia planów mieszkaniowych z powodu drożejących kredytów.
Oczywiście rosnące czynsze to też pokłosie drożejących kredytów i ogólnie trudnej sytuacji makroekonomicznej- przede wszystkim inflacji. Właściciele mieszkań kupionych na kredyt podwyżkami czynszów reagują na wzrost rat kredytowych.
Eksperci podkreślają, że dobra koniunktura na rynku najmu oraz chęć ucieczki przed inflacją w inwestycje, które mogą zachować wartość kapitału (a za takie uważa się nieruchomości) mogą nieco przyhamować spodziewaną przecenę na rynku mieszkaniowym. Jeśli chodzi o rynek pierwotny – do takich czynników należą rosnące koszty inwestycji – robocizny i materiałów budowlanych, które sprawiają, że deweloperzy mają obiektywnie ograniczone możliwości obniżania marż. Uważa się, że na spadek popytu będą reagować ograniczeniem podaży, co zwiększy szansę zachowania stabilizacji cenowej i uniknięcia głębszych przecen.
Wynajem krótkoterminowy
Spośród różnych modeli zarabiania na wynajmie mieszkań za najbardziej dochodowy uważa się tzw. wynajem krótkoterminowy, czy inaczej – wynajem na doby.
Taki pogląd wynika z prostej kalkulacji. Jeśli czynsze najmu kawalerek w miastach takich jak Wrocław, Kraków, Warszawa, zaczynają się od około 1500 – 1700 zł miesięcznie, a nocleg dla dwóch osób w mieszkaniu na wynajem krótkoterminowy wynosi przeciętnie 200 – 300 zł, w zależności od lokalizacji i standardu, to równowartość przychodu z miesięcznego najmu można uzyskać w mniej niż 10 dni.
Nic dziwnego, że wynajem krótkoterminowy, zwłaszcza po upowszechnieniu platform internetowych takich jak booking.com, czy airbnb.com, pozwalających w łatwy sposób dotrzeć do milionów osób na całym świecie, stał się istotną gałęzią całego rynku najmu.
Możliwość zarobkowania w ten sposób do dziś kusi kupujących mieszkania w celach inwestycyjnych. Przed podjęciem decyzji zakupowej, zwłaszcza gdy transakcję w całości lub częściowo finansujemy kredytem, warto jednak dokładnie przeanalizować koszty.
Przychody
Jeśli chcemy obliczyć zwrot z inwestycji w skali roku ROI (Return on Investment), powinniśmy podzielić roczny przychód z czynszu najmu, przez wszystkie nakłady inwestycyjne, a więc całość kosztów, jakie zostały poczynione na uruchomienie wynajmu, a następnie uzyskany wynik pomnożyć przez 100 proc.
Po stronie naszych przychodów na etapie szacunków mamy więc liczbę dni, w których mieszkanie będzie wynajęte. Jeśli nie chcemy przeszacować zyskowności inwestycji, powinniśmy założyć, że będą zdarzały się okresy, gdy nieruchomość będzie stała pusta i nie będzie zarabiać.
Dla naszego przykładu zakładamy, że mieszkanie uda się wynająć przez 20 dni w zimowo – wiosennej połowie roku, i przez 25 dni w porze letnio – jesiennej, co daje nam 270 dni “wynajętych”.
Koszty
Kosztem inwestycji pod wynajem jest oczywiście cena zakupu i wykończenia mieszkania, ale to nie wszystko. W przypadku mieszkań wynajmowanych na doby lista bieżących kosztów będzie większa. Na bieżąco bowiem trzeba prać i prasować pościele i ręczniki, a także sprzątać. Mieszkanie z dużą rotacją gości szybciej się też zużywa, tak więc należ założyć, że bieżące naprawy oraz większe remonty będą zdarzały się znacznie częściej. Właściciel – z powodu konieczności przekazania kluczy (jeśli nie ma szyfru, czy schowka), sprzątania, doglądania mieszkania itp. – będzie też częściej je odwiedzał, niż przy wynajmie na dłuższy okres. Tak więc paliwo oraz poświęcony czas też będą naszym kosztem.
ROI
Zakładamy, że w celu wynajmu kupiliśmy 30 – metrową kawalerkę w cenie 300 tys. zł. Wykończenie kosztowało 30 tys. Doba w tej nieruchomości kosztuje 200 zł. Profesjonalne sprzątanie raz w tygodniu- 125 zł, daje nam miesięczny wydatek rzędu 500 zł. Pranie pościeli to wydatek 200 zł miesięcznie. Do tego doliczamy koszt mediów i czynszu – 700 zł miesięcznie, oraz drobne naprawy i uzupełnianie wyposażenia – 2000 zł w skali roku.
Tym samym po stronie przychodów mamy 54 tys. zł, a po stronie kosztów 33 tys zł. – jako cena zakupu i wykończenie plus comiesięczne koszty bieżące, czyli 1400 x 12 oraz koszty napraw usterek w skali roku – 2000 zł. W sumie koszty to 348 tys. zł. Nasz zwrot z inwestycji tym samym wyniesie 54000/348000 x 100 %, czyli 15 proc. w skali roku.
Podsumowanie
Powyższe wyliczenie ma jedynie charakter poglądowy. Potwierdza jednak, że wynajem krótkoterminowy może przynosić zyski znacznie większe niż przy zamrożeniu kapitału na lokatach bankowych czy w obligacjach. Im więcej kosztów uwzględnimy i im realniej oszacujemy przychody, tym nasz prognozowany zwrot będzie wiarygodniejszy.
Autor: Marcin Moneta, ekspert portalu GetHome.pl