Po ponad roku od rozpoczęcia prac legislacyjnych, w dniu 11 lipca 2023 roku ustawa zmieniająca ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym została przekazana Prezydentowi do podpisu.
Jednym z założeń nowelizacji jest walka z chaosem przestrzennym panującym w Polsce. Zapobiegnięcie dalszemu rozlewaniu się zabudowy ma zostać osiągnięte m.in. dzięki zmianom dotyczącym zasad wydawania decyzji o warunkach zabudowy (decyzje WZ).
Najważniejsze zmiany
Jedną z najważniejszych zmian, jest zastąpienie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego planem ogólnym gminy. W opinii ustawodawcy studium nie spełnia swojej roli w zakresie zapewnienia ładu przestrzennego, bowiem decyzje WZ mogą być wydawane niezależnie od przeznaczenia nieruchomości określonego w studium. Zgodnie z nowelizacją, plan ogólny będzie stanowił akt prawa miejscowego, uchwalany dla całej gminy, który będzie wiążący przy wydawaniu decyzji WZ. W konsekwencji decyzje WZ będą musiały być zgodne z planem ogólnym gminy.
Obecnie obowiązujące studia zachowają moc do dnia wejścia w życie planu ogólnego gminy w danej gminie, jednak nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2025 roku. Plany ogólne gmin powinny zostać uchwalone do dnia 1 stycznia 2026 roku. Termin ten był przedmiotem dyskusji zarówno w parlamencie, jak i wśród inwestorów i urbanistów, którzy twierdzili, że jest on zbyt krótki, co może się odbić na jakości uchwalanych planów. Pomimo propozycji Senatu, aby ten termin został wydłużony o 3 lata, Sejm ostatecznie nie zdecydował się na jego wydłużenie. W konsekwencji, jeżeli gmina nie uchwali planu ogólnego do dnia 1 stycznia 2026 roku, to wydanie decyzji WZ na terenie danej gminy nie będzie możliwe.
W planie ogólnym gmina może wskazać obszar uzupełnienia zabudowy, a decyzje WZ będą mogły być wydane tylko dla nieruchomości położonych właśnie na obszarach uzupełnienia zabudowy. Zatem, jeżeli gmina nie wyznaczy obszaru uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym, to decyzja WZ nie będzie mogła zostać wydana. Propozycja Senatu, aby wskazywanie obszarów uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym było obligatoryjne, została odrzucona przez Sejm, co oznacza pozostawienie w rękach gmin dyskrecjonalnej władzy w tym zakresie.
Jakie wyjątki przewiduje nowelizacja?
Nowelizacja przewiduje jednak wyjątki od wymogu położenia terenu objętego wnioskiem o wydanie decyzji WZ na obszarze uzupełniania zabudowy. Wyjątek stanowią:
- inwestycje zmieniające zagospodarowanie terenu w sposób inny niż budowa obiektu budowlanego,
- inwestycje w zakresie budowy obiektu budowlanego polegające na odbudowie, rozbudowie lub nadbudowie, oraz
- inwestycje bezpośrednio wskazane w ustawie, takie jak linie kolejowe, drogi, lotniska, instalacje odnawialnych źródeł energii.
Oprócz ograniczenia samej możliwości wydawania decyzji WZ, obawy inwestorów może budzić sposób ustalania obszaru uzupełnienia zabudowy. Ma być on wyznaczany w oparciu o algorytm, który znajdzie się w odrębnym rozporządzeniu. Zgodnie z projektem rozporządzenia, obszar uzupełnienia zabudowy będzie ustalany w oparciu o istniejące zgrupowania budynków odpowiedniej kategorii i nie będzie uwzględniał konieczności zapewnienia inwestycjom powstającym na podstawie decyzji WZ odpowiedniej infrastruktury np. technicznej, komunikacyjnej, czy społecznej. Może się zatem okazać, że decyzje WZ będą wydawane dla terenów, które są już zabudowane, ale nie mają właściwego dostępu do infrastruktury.
Nowelizacja ogranicza także okres obowiązywania decyzji WZ, które dotychczas były wydawane na czas nieokreślony. Decyzje WZ, które staną się prawomocne przed dniem 1 stycznia 2026 roku w dalszym ciągu będą obowiązywały bezterminowo, natomiast pozostałe decyzje WZ będą wygasały po upływie pięciu lat od dnia w którym stały się prawomocne. Takie ograniczenie czasowe ma na celu wyeliminowanie z obrotu decyzji przestarzałych, a także zniechęcenie inwestorów do uzyskiwania decyzji WZ w celach spekulacyjnych.
Dobry krok w kierunku zachowania ładu przestrzennego
Związanie decyzji WZ postanowieniami planu ogólnego należy ocenić pozytywnie, bowiem pozwoli to na zachowanie ładu przestrzennego na obszarze gminy. Jednak brak obowiązku wskazania obszaru uzupełnienia zabudowy w planach ogólnych może spowodować ograniczenie możliwości wydawania decyzji WZ, co budzi zrozumiałe obawy inwestorów. Dyskusję może też prowokować sam sposób wyznaczania obszarów uzupełnienia zabudowy, który nie uwzględnia dostępu do odpowiedniej infrastruktury. Skutkiem ubocznym nowelizacji może być zmniejszenie liczby wydawanych decyzji WZ przy jednoczesnym braku planów zagospodarowania przestrzennego umożliwiających wydawanie pozwoleń na budowę.
Autorki:
Agata Demuth, radca prawny, partner, Praktyka Nieruchomości, kancelaria Osborne Clarke
Michalina Skarżyńska, aplikant adwokacki, junior associate, Praktyka Nieruchomości, kancelaria Osborne Clarke