Kredyt hipoteczny to jedno z najważniejszych przedsięwzięć finansowych w naszym życiu. Na dodatek należy do zobowiązań na wysoką kwotę i na długi okres – zazwyczaj na 30-35 lat. Nie dziwi więc fakt, że przyszli kredytobiorcy chcieliby wiedzieć co wchodzi w skład kosztów kredytu hipotecznego. Czy da się jakoś je obniżyć? Krótki poradnik powinien rozwiać Wasze wątpliwości. Co zatem wchodzi w skład kredytu?
Polacy zaciągają kredyty na coraz wyższe kwoty
Rekordowo niskie stopy procentowe zachęcają Polaków do rozglądania się za nieruchomościami. BIK Indeks z lutego 2021 pokazuje, że banki wysyłały zapytania do BIK o kredyty mieszkaniowe na kwoty zdecydowanie wyższe (o 17,1%) niż miało to miejsce w analogicznym okresie roku ubiegłego (luty 2020). Średnia wysokość kredytu, o który starali się wnioskodawcy w lutym 2021 roku wynosiła 311 200 złotych. Na tę sytuację wpływ może mieć fakt wciąż rosnących cen mieszkań na rynku pierwotnym.
Najważniejsze koszty kredytu hipotecznego
Na koszty kredytu hipotecznego składają się czynniki takie jak:
- odsetki – czyli cena kredytowanego przez bank pieniądza w czasie – są zasadniczą składową każdego kredytu;
- prowizja za udzielenie kredytu – bazowa jednorazowa opłata, którą każdy bank pobiera od kredytobiorcy. Stanowi procent pożyczanej kwoty (zazwyczaj 1-2%). Istnieje pewna korelacja pomiędzy wartością kredytu a wysokością prowizji – generalnie im wyższa kwota samego kredytu, tym wyższa prowizja;
- marża kredytu mieszkaniowego 2021 – stanowi stały składnik kosztu, wpływający na oprocentowanie zobowiązania. Może wynosić od 1 do 5%;
- opłata przygotowawcza – stanowi koszt związany z przygotowaniem dokumentacji, przeprowadzenie analizy zdolności kredytowej kredytobiorcy oraz sporządzenie umowy zobowiązania;
- ubezpieczenie kredytu – choć ogólnie rzecz biorąc nie należy do elementów obowiązkowych, w rzeczywistości często jest wymagane do pozytywnego rozpatrzenia przez bank decyzji kredytowej. Oczywiście kwestią najważniejszą dla pozytywnej decyzji jest minimalny wkład własny przy kredycie zgodnie z Rekomendacją S);
- ubezpieczenie nieruchomości – spotkasz praktycznie w każdej ofercie kredytu. Dzięki niemu będziesz spokojniejszy, że w razie nieprzewidzianych zdarzeń losowych, na przykład pożaru, nie będziesz musiał spłacać kredytu za dom, który strawił pożar. Składka na ubezpieczenie nieruchomości wynosi około 200 złotych rocznie;
- zakup produktów dodatkowych – stanowi dla kredytobiorcy kolejny wydatek. Może jednak wpłynąć na obniżenie całkowitego kosztu kredytu. Ma to miejsce w sytuacji, gdy rozwiązanie stanowi element niezbędny do uzyskania kredytu w ramach atrakcyjniejszej oferty.
Oferty banków są bardzo różne. Nie warto przepłacać nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych tylko dlatego, że nie sprawdziło się rzetelnie wszystkich dostępnych możliwości. Dlatego przed podjęciem decyzji zajrzyj do rankingu: https://darmopozyczka.pl/kredyt-hipoteczny-ranking/. Sprawdź również inny, alternatywny ranking kredytów hipotecznych dostępny w Internecie i wybierz najkorzystniejszą dla siebie opcję.
Raty równe czy malejące? Które pozwolą obniżyć całkowity koszt kredytu hipotecznego?
Każda rata, którą będziesz wpłacał do banku w ramach zaciągniętego zobowiązania kredytowego, będzie składać się z dwóch elementów:
- kapitału, czyli części oddawanego długu, oraz
- odsetek, czyli wynagrodzenia banku za fakt pożyczenia Ci pieniędzy.
Regularnie spłacany kapitał zmniejsza wysokość zadłużenia. Odsetki są z kolei kosztem, który musisz ponosić. W przypadku raty równej i malejącej spłacasz różną kwotę kapitału i odsetek. W przypadku rat równych bank dzieli wysokość odsetek na tyle części, z ilu rat składa się kredyt, a następnie dolicza tę kwotę do każdej raty. Natomiast w przypadku rat malejących co miesiąc spłacanych jest trochę odsetek, ale też zdecydowanie więcej kapitału niż ma to miejsce w ratach równych.
Wniosek jest więc taki, że wybierając raty równe wpłacasz do banku początkowo mniej pożyczonych pieniędzy, czyli kapitału, zatem w pierwszych latach Twoje zobowiązanie topnieje wolniej. Z kolei w przypadku kredytu z ratami malejącymi w pierwszych latach szybciej spłacasz dług, zmniejsza się jego wartość, a więc zapłacisz też mniejsze odsetki od pożyczonych pieniędzy. Zatem bardziej opłacalne są raty malejące i to one pozwolą obniżyć całkowity koszt kredytu hipotecznego.
Co jeszcze pozwoli Ci obniżyć koszty kredytu hipotecznego?
Pewną opcją na obniżenie kosztów kredytu hipotecznego może być również jego nadpłacanie. Sprawa została szczegółowo omówiona w artykule „Czy opłaca się nadpłacać kredyt hipoteczny? Co ze wcześniejszą spłatą?”, do którego lektury gorąco Cię zachęcamy. Często banki (na przykład PKO BP czy Citi Handlowy) przygotowują ofertę, w ramach której kredytodawcy korzystający z innych usług w danym banku mogą liczyć na korzystniejsze warunki kredytu hipotecznego. Zazwyczaj konieczne do ich uzyskania jest aktywne wykorzystywanie produktu bankowego, jakim jest na przykład karta kredytowa od ręki. Kredytobiorca może zdecydować się też na przeniesienie wynagrodzenia do banku, w którym stara się o kredyt.
Dla tych osób, którym pożyczona kwota kredytu nie wystarczy na prace wykończeniowe wyjściem z sytuacji może być pożyczka hipoteczna. Trzeba jednak pamiętać o tym, że nie będzie można jej zaciągnąć, jeżeli nieruchomość, która ma być zabezpieczeniem ma już wpis do hipoteki.
Podsumowując, kredyt hipoteczny to najważniejsze zobowiązanie finansowe w życiu, zaciągane zwykle na kilkadziesiąt lat. Warto wziąć pod lupę oferty poszczególnych banków i wybrać najlepszą ofertę.