Rynek mieszkaniowy puchnie w oczach – co prawda eksperci raczej zgodnie twierdzą, że do bańki jeszcze nam brakuje, ale ceny za metr, podkręcane inwestycjami i spekulacjami, są rekordowo wysokie. Tymczasem dla inwestorów zainteresowanych nieruchomościami dostępne są obiekty dużo bardziej opłacalne.
W styczniu 2020 roku, pierwszy raz od ponad pół roku, zanotowaliśmy jakiekolwiek spadki cen mieszkań na rynku pierwotnym. Rynek wtórny nie przejmuje się tym i dalej rośnie na wartości. Tymczasem najemcy zbliżają się do granicy bólu – już wkrótce wzrost cen nieruchomości przestanie się przekładać na wzrost zysków z najmu.
Alternatywą dla Inwestorów, którzy nie chcą rezygnować z bezpieczeństwa posiadania nieruchomości oraz stałego dochodu z najmu, jest segment lokali od początku – w przeciwieństwie do mieszkań – przeznaczony do zarabiania pieniędzy. Mowa o nieruchomościach komercyjnych.
Zaprojektowane z myślą o zarabianiu
W przeciwieństwie do mieszkań, lokale komercyjne – czasami zwane też dochodowymi – zawsze służyły celom inwestycyjnym. Dzięki temu są stabilniejsze i bardziej odporne na koniunkturę na rynku.
– Nieruchomości komercyjne pozwalają zarabiać stabilnie, ich wycena nie zmienia się też sezonowo i zwykle rośnie rocznie w przewidywalny sposób – mówi Adam Komorowski, prezes Grupy Cirrus Capital, oferującej inwestorom nieruchomości komercyjne – Sekret tkwi w sposobie wyceny nieruchomości. Mieszkania wyceniamy zwykle metodą porównawczą, natomiast lokale komercyjne wyceniane są profesjonalną metodą wyceny dochodowej.
Jak wynika z raportu BNP Paribas Real Estate Poland, w pierwszych III kwartałach 2019 roku segmenty tego rynku zanotowały inwestycje na poziomie około 4,5 mld. euro. Najszybciej rósł segment biurowy – aż 60% inwestycji, czyli 2,75 mld euro, inwestorzy włożyli w ten segment, a zwracał się on średnio 5,25% w skali roku. Zaowocowało to wzrostem powierzchni biurowej o ponad 1 mln. m.kw. Drugi co do wielkości jest segment handlowy – 900 mln. euro w wielkości inwestycji ze zwrotem średnio 4,6%. Następnie segment magazynowy – 620 mln. euro; oraz segment hotelowy – 50 mln. euro.
Nieruchomości komercyjne nie tylko dla dużych deweloperów
Liczby robią wrażenie, ale co z dostępnością dla indywidualnych inwestorów – czy mogą oni skorzystać z tej formy inwestycji bez znacznych środków finansowych?
Okazuje się, że jak najbardziej. Najbardziej oczywistą alternatywą dla mieszkania jest lokal usługowy. Już stosunkowo niewielki lokal można wynająć na np. sklep bądź salon urody. Dużym atutem tej formy inwestycji jest przede wszystkim długość umowy. Dzięki temu, możemy cieszyć się comiesięcznym dopływem gotówki od najemcy, ale nie musimy się obawiać, że np. co roku będziemy musieli szukać kogoś na jego miejsce. Okazuje się też, że lokal usługowy w takiej samej cenie jak mieszkanie przynosi co miesiąc o około 30% więcej czynszu.
Kolejny krok – inwestycje z operatorem
Idąc krok dalej, można wybrać ofertę, w której w ogóle niewymagany będzie kontakt z najemcą. Segment condohoteli, nieruchomości handlowych czy biur coworkingowych kusi wysokimi zyskami i brakiem konieczności zaangażowania w codzienne funkcjonowanie biznesu. Oczywiście, to atrakcyjna możliwość, jednak warto zwracać uwagę na detale.
– Poza funkcją nieruchomości, jaką nada jej deweloper i oceną założeń jej działania, zwracajmy uwagę zwłaszcza na dwie dodatkowe kwestie. Po pierwsze, jaki scenariusz zakłada operator, jeśli zdarzy się kilka gorszych lat funkcjonowania obiektu? Po drugie, czy przygotowano alternatywny scenariusz działalności dla naszej nieruchomości, gdy model zarabiania może przestać przynosić spodziewane korzyści? – komentuje Adam Komorowski – Hotel postawiony na środku pustyni jeszcze przez wiele lat będzie musiał pozostać hotelem, inaczej niż w wypadku biurowca w centrum miasta, który może przekształcić się w prywatną klinikę, apartamenty wakacyjne, czy obiekt handlowy.
Nie musisz być milionerem, żeby należeć do milionerów
Rynek nieruchomości komercyjnych ma jeszcze jedną, istotną przewagę nad rynkiem mieszkaniowym. Oferuje on inwestorom opcje inwestycji bez konieczności angażowania środków na całą nieruchomość.
Przykładowo, Grupa Cirrus Capital oferuje asygnaty zabezpieczone własnym wpisem hipoteki do księgi wieczystej i oprocentowane nawet 7% w skali roku. Następnie, możemy wybrać dwie ścieżki – odebrać pieniądze i cieszyć się odsetkami albo zainwestować je w nieruchomość, która została oddana do użytkowania dzięki wcześniejszej inwestycji. Inwestorzy udzielający finansowania uzyskują prawo pierwszeństwa, więc decyzja zawsze należy do nich.