Nowa norma przy zakupie mieszkania – minimum 100 tys. zł wkładu własnego

Jeszcze nie tak dawno za kwotę 100 tys. zł można było kupić własne mieszkanie, dziś to suma tak niewielka, że ledwo wystarczy na wkład własny. Jak pokazują statystyki BIK, liczba wniosków o kredyt na zakup wymarzonego mieszkania spadła blisko o połowę. Słabo również jest z ich przyznawalnością, ponieważ banki zaostrzyły kryteria przyznawania pożyczek. W rezultacie, własne cztery kąty stają się trudnym do zrealizowania marzeniem. Co wobec tego mogą zrobić osoby, które chcą zmienić adres?

Katastrofa wisi w powietrzu

Ekonomiści ostrzegają, że skutki COVID-19 będą dramatyczne. Ucierpi zarówno rozpędzona Azja, która nie osiągnie wzrostu gospodarczego po raz pierwszy od 60 lat oraz gospodarki USA i Europy, które odnotują spadek o 6% do 8%. Nie pozostanie to bez wpływu na zatrudnienie, eksperci z International Labour Organisation szacują, że globalna utrata miejsc pracy wyniesie ponad 200 mln. To wszystko oznacza tylko jedno, katastrofa ekonomiczna wisi w powietrzu.

– Zablokowanie i częściowe zamknięcie gospodarki miało kluczowe znaczenie dla powstrzymania pandemii i co za tym idzie, ratowania życia. Jednak to, co jest dobre dla zdrowia człowieka, działa morderczo na gospodarkę. Specjaliści z Międzynarodowego Funduszu Walutowego oczekują, że światowa gospodarka skurczy się w tym roku o 3%. Istnieje realne zagrożenie, że przed nami kolejny wielki kryzys finansowy – zauważa Marta Telenda z firmy Colivia, poznańskiego startup z branży nieruchomości, który specjalizuje się w colivingu.

Nieufny jak bank

Każdy wielki kryzys ekonomiczny ma swoje przyczyny i nie bierze się z przypadku. Nie inaczej jest tym razem. Na skutek globalnego lockdownu, stabilność krajowej i globalnej gospodarki zostały zagrożone. Ryzyko to coś, czego banki wystrzegają się, jak ognia, dlatego instytucje finansowe szybko zareagowały, zaostrzając politykę kredytową. – Ostatnia kwartalna ankieta NBP pokazała, że banki zaczynają się obawiać o wypłacalność swoich klientów, stąd ograniczają możliwość otrzymania kredytu mieszkaniowego – zauważa Bartosz Kuczewski, członek komisji stałej w Związku Przedsiębiorstw Finansowych w Polsce oraz Dyrektor Strategii i Rozwoju Biznesu w firmie ePortfel24.pl. Ekspert zwraca uwagę na to, że:

– Obserwujemy bardzo niekorzystną sytuację na rynku kredytów hipotecznych. Po pierwsze od lat ceny nieruchomości rosną. Według GUS pomiędzy 2005 a 2020 średnia cena za metr kwadratowy podskoczyła o ponad 80%. Po drugie zmieniły się kryteria dotyczące wkładu własnego, który od trzech lat wynosi 20% z możliwością obniżenia tej wartości o połowę, jeżeli klient wykupi ubezpieczenie niskiego wkładu. Jednak na skutek pandemii, banki tak zmieniły swoją ofertę, że dopiero od 30% możemy mówić o atrakcyjnej cenowo ofercie. Ponadto na skutek zmian ustawodawczych wprowadzonych w wyniku pandemii oraz drastycznego obniżenia stóp procentowych coraz ciężej można w ogóle uzyskać kredyt mieszkaniowy, ponieważ banki zostały zmuszone do zaostrzenia polityki związanej z ryzykiem kredytowym.

Rok rozczarowań

Jak wynika z danych udostępnionych przez Biuro Informacji Kredytowej, średnia kwota wnioskowanego kredytu mieszkaniowego w lipcu br. wyniosła 286,2 tys. PLN. Oznacza to, że wkład własny, jaki muszą wnieść osoby zainteresowane zakupem własnej nieruchomości, powinien być nie mniejszy niż około 100 tys. PLN. – Dla wielu ludzi to wręcz absurdalna kwota. Połowa, a może nawet więcej wniosków jest odrzucana z powodu jak to bank nazywa, braku oferty. Następnie przychodzi frustracja, rozczarowanie i nerwy. Dla nas to już niemal codzienność dlatego zaczęliśmy ostrzegać klientów przed złożeniem wniosku, że może być ciężko – przyznaje doradca hipoteczny jednego z najbardziej rozpoznawalnych banków, który funkcjonuje na polskim rynku.

Ze zgromadzonych przez BIK statystyk jasno wynika, że w lipcu 2020 o kredyt mieszkaniowy wnioskowało łącznie 38,75 tys. klientów, co w porównaniu z zeszłorocznym wynikiem na poziomie 41,39 tys. oznacza spadek o 6,4%. To i tak o wiele lepiej niż w kwietniu 2020, który był najgorszym miesiącem pod tym względem. Wówczas liczba złożonych wniosków spadła niemal o połowę.

Jak wynika z danych Biura Informacji Kredytowej, z miesiąca na miesiąc popyt na pożyczkę hipoteczną rośnie, systematycznie zwiększa się liczbę złożonych wniosków, co nie oznacza, że jednocześnie wzrosła liczba udzielonych kredytów.

– Dane zebrane przez BIK pozornie mogą wydawać się krzepiące. Jednak pamiętajmy o tym, że statystyki dotyczące wyłącznie wniosków są mylące. Na razie mamy pewność, że zwiększył się popyt, ale czy wzrosła również sprzedaż? O tym dowiemy się najszybciej za 2-3 miesiące, ponieważ mniej więcej tyle trwa procedura wnioskowania o pożyczkę hipoteczną i jej uruchomienie. Zaostrzone kryteria kredytowe i surowa ocena wypłacalności, oznaczają tylko jedno – niższą przyznawalność. W 2020 r. kredyt mieszkaniowy i własne 4 kąty mogą okazać się luksusem. – twierdzi ekspert, Bartosz Kuczewski z ePortfel24.pl, porównywarki kredytów z rynku bankowego i pozabankowego.

Kultura wynajmu

Skoro więc nie zakup, to może wynajem? Jak wynika z raportu opracowanego przez firmę Expander, średnia cena wynajmu za metr kwadratowy wynosi w Warszawie blisko 60 PLN, co przy 50-metrowym mieszkaniu oznacza cenę wyjściową na poziomie 3000 tys. PLN. – I to bez uwzględnienia mediów/opłat licznikowych. Myli się również ten, kto sądzi, że dzięki COVID-owi ceny drastycznie spadną. Jak podają twórcy raportu, w porównaniu z marcem 2019, obecne koszty dzierżawy mieszkania wzrosły o około 8%.

– Utrudnienia w uzyskaniu kredytowania na zakup mieszkania oraz ogólny brak zainteresowania inwestycjami prowadzą do spadku liczby mieszkań do zakupu. A im mniejsza liczba mieszkań znajduje się obrocie, tym mamy bardziej ograniczony wybór tych, które aktualnie są wystawione do najmu, a to z kolei blokuje jakikolwiek spadek cen za metr kwadratowy – mówi Marta Telenda z Colivii.

Jeszcze do niedawna nie było alternatywy, osoba poszukująca własnego lokum musiała ograniczyć się do dwóch form własności: zakupu i posiadania, albo wynajmu i dzierżawienia. Jednak w ostatnim czasie pojawiło się kolejne wyjście – coliving.

– Dziś życie w miastach nabrało o wiele większego tempa. Jest coraz mniej czasu na spędzanie go ze znajomymi, przez co ciężko jest po prostu poznać nowych ludzi. Coliving daje możliwość poznania wielu osób, a także skupienia się na codziennych obowiązkach – mówi Natalia Kędzia, mieszkająca w colivingowym projekcie firmy Colivia w Poznaniu.

Przyszły lokator zyskuje więc nie tylko dach nad głową, ale również w jego portfelu zachodzą pozytywne zmiany. Miesięczne oszczędności mogą być niemałe, Pani Natalia płaci teraz mniej niż XX PLN miesięcznie za mieszkanie w centrum Poznania, a dodatkowo nie czuje się samotna, ponieważ we wspólnocie przebywa razem z innymi lokatorami. Ta nowa filozofia życia łączy grupę obcych sobie ludzi w ramach wspólnej przestrzeni, takiej jak salon czy kuchnia. Sypialnie są prywatne, zaś łazienki współdzielone pomiędzy kilka osób, więc zgoda na coliving nie oznacza braku prywatności.

– Zamiast kupować muzykę, dzierżawimy ją od zewnętrznych firm, nasze ulubione kawałki nigdy już nie będą naszą własnością. Filmy, zamiast przechowywać na płytach DVD, wolimy streamować z sieci. Niedługo nawet gry wideo będą przesyłane z serwerów Google czy Microsoft, a żeby z nich skorzystać, będziemy potrzebowali jedynie pada. Czemu więc ta sama zasada własności miałaby nie sprawdzić się w przypadku przestrzeni życiowej, jaką jest mieszkanie? – pyta retorycznie CEO poznańskiej Colivii.

Jedną z największych zmian, jakie pojawiły się u zarania nowego stulecia, jest odejście od posiadania rzeczy na własność i zwrot w kierunku nowoczesnych modeli dzierżawy, a biorąc pod uwagę potrzebę zachowania niezależności, mobilności i optymalizacji kosztów życia, coliving wydaje się ciekawą alternatywą dla konwencjonalnych form zamieszkania – nie tylko dla młodych pokoleń. Zalety tego rozwiązania doceni każdy, kto chociaż raz poczuł się samotny, wracając do pustego mieszkania, bądź ten, kto ze względu na własne wybory czy też obowiązki zawodowe, nie może pozwolić sobie na posiadanie stałego lokum.