Wraz z wejściem w życie nowej ustawy planistycznej, uchwalonej 24 września 2023 roku, polski rynek nieruchomości staje przed znaczącymi zmianami, które mogą wpłynąć na sposób, w jaki deweloperzy, inwestorzy i samorządy będą podchodzić do zagospodarowania przestrzennego. Nowe regulacje, mające na celu uporządkowanie i ujednolicenie procesów planistycznych, będą miały bezpośredni wpływ na sektor nieruchomości, a szczególnie na inwestycje w projekty magazynowe i przemysłowe. Nowa ustawa stawia na większą przejrzystość, skrócenie procedur oraz lepsze dostosowanie planów przestrzennych do realnych potrzeb rozwojowych, ale jednocześnie wprowadza nowe wyzwania i ograniczenia. Co zatem czeka rynek nieruchomości od 2026 r. omawia Jacek Szkuta, Dyrektor Działu Gruntów Inwestycyjnych, AXI IMMO.
Obecny stan prawny i dotychczasowe problemy
Dotychczasowy system planowania przestrzennego opierał się na trzech kluczowych dokumentach: wojewódzkich planach zagospodarowania przestrzennego, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin oraz miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego. Studium uwarunkowań nie miało statusu aktu prawnego, co oznaczało, że decyzje o warunkach zabudowy (tzw. „wuzetki”) mogły być wydawane nawet wbrew założeniom studium. Urzędnicy często mieli dużą swobodę w ich wydawaniu, co prowadziło do sytuacji, gdzie decyzje urbanistyczne były podejmowane niekoniecznie w oparciu o długoterminową strategię, lecz doraźne potrzeby. Skutkowało to niejednokrotnie chaosem przestrzennym, co w dłuższej perspektywie negatywnie odbijało się na ładzie przestrzennym w gminach.
Z jednej strony budowa magazynów poza obszarem miejskim umożliwiała uruchomienie inwestycji w nieprzemysłowej lokalizacji, która dawała możliwość otwarcia nowych miejsc pracy, z drugiej zaś dochodziło do sytuacji, gdzie obiekt odbiegał od struktury architektonicznej okolicznych zabudowań, co utrudniało harmonijny rozwój przestrzenny okolicy.
Nowe zasady – Miejscowe Plany Ogólne
Nowa ustawa zmienia ten stan rzeczy, wprowadzając obligatoryjne miejscowe plany ogólne zastępujące studia uwarunkowań. MPO mają być bardziej zwięzłe i łatwiejsze w uzyskaniu kompleksowej informacji. Gminy, które do tej pory nie miały miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego lub miały je tylko częściowo (np. w zakresie 30-40% swojego terytorium), będą musiały do 1 stycznia 2026 roku uchwalić miejscowe plany ogólne obejmujące całość terytorium gminy. Postanowienia planu ogólnego, będą wiążące dla ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Dotychczasowe miejscowe plany zagospodarowania zachowają swoją moc, do czasu wygaśnięcia z mocy ustawy.
Jacek Szkuta, Dyrektor Działu Gruntów Inwestycyjnych, AXI IMMO, wskazuje: „Miejscowe plany ogólne będą obejmowały maksymalnie 13 rodzajów stref planistycznych oraz jasno określone wskaźniki, takie jak maksymalna nadziemna intensywność zabudowy, wysokość budynków czy powierzchnia biologicznie czynna. Wprowadzenie takich parametrów ma na celu ograniczenie możliwości dowolnego interpretowania przepisów przez urzędników i zminimalizowanie ryzyka wydawania decyzji, które nie są zgodne z długofalowymi planami rozwojowymi gminy. Co więcej, nowe przepisy wprowadzają pięcioletni okres ważności decyzji o warunkach zabudowy, co ma na celu ograniczenie spekulacji gruntami i wymusić na inwestorach szybsze realizowanie inwestycji”.
Strefy uzupełnień zabudowy i ich znaczenie
Jednym z kluczowych elementów nowej ustawy jest wprowadzenie stref uzupełnień zabudowy, które mają na celu bardziej precyzyjne zagospodarowanie przestrzeni poprzez zapełnienie luk na terenach już ukształtowanych. Każda gmina będzie zobowiązana do wyznaczenia takich stref na podstawie analiz urbanistycznych. Strefy te mogą mieć różnorodne funkcje, od mieszkaniowych, przez usługowe, po przemysłowe i magazynowe. Dla sektora inwestycji magazynowych szczególnie istotne jest, że na terenach nieobjętych tymi strefami nie będzie można uzyskać decyzji o warunkach zabudowy, co oznacza ograniczenie możliwości stawiania nowych inwestycji w miejscach, które nie zostały z góry przewidziane jako tereny rozwojowe.
Od tej zasady będzie kilka wyjątków, ale dotyczyć one będą odbudowy, nadbudowy i rozbudowy istniejących obiektów. Kolejną zmianą jest terminowość WZ, zgodnie z nowelizacją WZ będą z mocy prawa wygasać po 5 latach od daty, w której stały się prawomocne. Natomiast ich ważność przed wejściem w życie nowelizacji nie jest ograniczona tym 5 letnim terminem.
Jacek Szkuta, wyjaśnia: ”Wyznaczenie stref uzupełnień zabudowy wymaga spełnienia kilku warunków. Na przykład, aby strefa mogła zostać uznana za uzupełniającą zabudowę, musi obejmować co najmniej zgrupowanie pięć budynków, w których odległość między sąsiadującymi ze sobą budynkami nie przekracza 100 metrów. Obszar ten wyznacza się krzywą poprowadzoną w odległości 50 m od obrysu budynków. To oznacza, że tworzenie nowych inwestycji magazynowych będzie ściślej kontrolowane i uzależnione od istniejącej zabudowy”.
Zintegrowany Plan Inwestycyjny – Nowe narzędzie dla inwestorów
Chociaż wprowadzenie miejscowych planów ogólnych oraz stref uzupełnień zabudowy wiąże się z pewnym ograniczeniem elastyczności w planowaniu przestrzennym, nowa ustawa oferuje inwestorom także narzędzia, które mogą ułatwić realizację ich projektów. Jednym z takich narzędzi jest zintegrowany plan inwestycyjny, który zastąpi dotychczasowe specustawy, takie jak np. Lex Deweloper, poprzez poszerzenie katalogu inwestycji, ponieważ mogą to być już wszelkie rodzaje inwestycji nie tylko mieszkaniowe jak poprzednio.
Zintegrowany plan inwestycyjny musi obejmować inwestycję główną oraz uzupełniającą, pozwala inwestorowi na negocjowanie z gminą warunków realizacji inwestycji, musi on być jednak zgodny z planem ogólnym, a w okresie przejściowym ze studium. Inwestor, zobowiązany jest podpisać tzw. umowę urbanistyczną z władzami gminy, zobowiązuje się do sfinansowania pewnych inwestycji na rzecz gminy (np. budowa drogi, przedszkola, infrastruktury publicznej) w zamian za przekształcenie terenu pod swoje potrzeby. W przypadku, gdy ZPI spełnia warunki postępowania uproszczonego wójt, burmistrz czy prezydenta miasta wykonuje czynności bez wyrażania przez radę gminy zgody na przystąpienie do sporządzenia ZPI. Takie podejście daje większą elastyczność w realizacji inwestycji, ale jednocześnie wiąże się z dodatkowymi kosztami po stronie inwestora.
Jacek Szkuta, komentuje: ”Nowe narzędzie daje inwestorom szansę na realizację projektów w przyspieszonym trybie, pod warunkiem współpracy z gminą i pokrycia kosztów infrastrukturalnych. Długoterminowo, ustawa ma na celu lepsze zarządzanie przestrzenią i dostosowanie terenów do rzeczywistych potrzeb gospodarczych i społecznych, co może sprzyjać stabilizacji rynku nieruchomości, ale także wprowadzić większą selektywność w wyborze terenów pod inwestycje. W praktyce ustawa wymusi bardziej strategiczne podejście do planowania inwestycji i może przyczynić się do profesjonalizacji rynku, jednak wymagać będzie od inwestorów elastyczności, a od gmin efektywnego zarządzania planami przestrzennymi”.
Wpływ ustawy na rynek inwestycji magazynowych
Dla rynku inwestycji magazynowych nowa ustawa może przynieść zarówno korzyści, jak i wyzwania. Z jednej strony, większa przejrzystość i przewidywalność systemu planistycznego oznacza, że inwestorzy będą mieli jaśniejsze wytyczne dotyczące tego, gdzie i na jakich warunkach mogą realizować swoje projekty. Dzięki temu czas oczekiwania na decyzje administracyjne może ulec skróceniu, a proces uzyskiwania pozwoleń na budowę stanie się bardziej przejrzysty.
Z drugiej strony, nowe regulacje mogą prowadzić do zmniejszenia dostępności działek pod inwestycje magazynowe. Ograniczenie wydawania decyzji o warunkach zabudowy poza wyznaczonymi strefami uzupełnień zabudowy oznacza, że tylko wybrane tereny będą mogły być przeznaczone pod nowe projekty. To może spowodować wzrost cen gruntów w strategicznych lokalizacjach oraz większą konkurencję o atrakcyjne działki.
Jednakże, dla inwestorów, którzy zdecydują się na wykorzystanie zintegrowanego planu inwestycyjnego, nowe regulacje mogą być szansą na realizację bardziej złożonych projektów w miejscach, które wcześniej nie były przeznaczone pod inwestycje magazynowe. O ile inwestorzy będą w stanie pokryć koszty związane z infrastrukturą dla gminy, mogą negocjować warunki, które umożliwią im realizację inwestycji na wybranych terenach.
„Nowa ustawa planistyczna z 2023 roku wprowadza istotne zmiany, które mają na celu uporządkowanie procesów planowania przestrzennego i zwiększenie przewidywalności inwestycji. Dla rynku nieruchomości, zwłaszcza w sektorze magazynowym i przemysłowym, zmiany te przyniosą zarówno korzyści, jak i wyzwania. Z jednej strony, większa przejrzystość wynikająca z wprowadzenia miejscowych planów ogólnych ułatwi planowanie i skróci procesy administracyjne. Z drugiej strony, ograniczenie możliwości uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy poza strefami uzupełnień zabudowy oraz bardziej restrykcyjne regulacje mogą prowadzić do zmniejszenia dostępności gruntów pod inwestycje, co wpłynie na ceny działek,” podsumowuje Jacek Szkuta.
Komentarz ekspercki: Jacek Szkuta, Dyrektor Działu Gruntów Inwestycyjnych, AXI IMMO
