NBP opublikował właśnie najnowsze dane na temat cen transakcyjnych w I kw. 2021 r. Wynika z nich, że nowe mieszkania drożeją niemal wszędzie. Expander zwraca uwagę, że aż w 13 z 17 badanych miast ceny osiągnęły najwyższe poziomu w historii. O prawdziwym szaleństwie można mówić w Gdyni, gdzie średnia cena wystrzeliła aż o 16% w ciągu zaledwie kwartału. Na rynku wtórnym sytuacja jest natomiast mniej oczywista. Jeśli jednak weźmiemy pod uwagę tylko siedem największych miast, to średnia cena spadła o 1,3%. Duża w tym zasługa Warszawy, gdzie po 4 latach nieprzerwanych wzrostów stawki nagle tąpnęły o 4%.
W kontekście cen mieszkań ciekawa jest również najnowsza prognoza demograficzna Eurostatu. Według niej liczba mieszkańców polskich miast do 2050 r. ma spaść aż o 10%.
Nowe mieszkania najdroższe w historii
Deweloperzy, mimo że bardzo dużo budują, to nie mają problemu ze sprzedażą mieszkań. Po raz kolejny udało im się również podwyższyć ceny. Średnie, zarówno dla siedmiu największych miast (9 153 zł za m2) jak i dziecięciu kolejnych dużych miast (6 680 zł za m2), są na najwyższych poziomach w historii. Rekordowe stawki pojawiły się bowiem aż w 13 z 17 miast badanych przez NBP. Średnia cena m2 nowego mieszkania wzrosła o 3% w porównaniu z ostatnim kwartałem ubiegłego roku i o 7% w odniesieniu do stawek przed rokiem. Spadki są natomiast rzadkością. Zaobserwowano je jedynie w Łodzi (-2% k/k), Lublinie (-1% k/k) i Zielonej Górze (-1% k/k).
W Gdyni mieszkanie 50 m2 zdrożało aż o 65 tys. zł
Wśród licznych wzrostów na szczególną uwagę zasługuje Gdynia, gdzie na rynku zapanowało prawdziwe szaleństwo. Średnia cena m2 wyniosła aż 9 440 zł. To aż o 16% więcej niż w poprzednim kwartale. W tak krótkim okresie cena mieszkania o powierzchni 50 m2 wzrosła aż o 65 tys. zł. Po tym wzroście takie mieszkanie kosztuje 471 992 zł. W Gdyni jest więc już drożej niż w Krakowie czy Wrocławiu. Wyższe ceny obowiązują jedynie w Gdańsku i Warszawie
Ceny mieszkań na rynku pierwotnym w I kw. 2021 r.
Mocne spadki używanych mieszkań w Warszawie
Na rynku wtórnym sytuacja jest bardziej skomplikowana. Z jednej strony mamy zauważalne wzrosty. W porównaniu z IV kw. 2020 r. w Lublinie ceny podskoczyły o 4%, w Krakowie o 3%, a Szczecinie o 2%. Pojawiły się jednak podobnej skali spadki – w Warszawie (-4%), Poznaniu (-2%), czy Łodzi (-2%). Szczególnie warto zwrócić uwagę na Warszawę, która jest zdecydowanie największym rynkiem nieruchomości w Polsce. Spadek pojawił się tam po raz pierwszy od 4 lat, a tak mocną korektę po raz ostatni oglądaliśmy aż 8 lat temu.
Trzeba jednak dodać, że te niższe ceny w Warszawie mogą być tylko iluzją. Tak sugeruje obliczany przez NBP tzw. indeks hedoniczny, który pokazuje zmiany cen, ale przy założeniu, że porównujemy podobne do siebie lokale. Wartość tego indeksu wzrosła 1,2% w porównaniu do poprzedniego kwartału. Oznacza to, że choć średnia cena m2 w Warszawie spadła, to średnia cena konkretnego rodzaju mieszkania wzrosła. Nie znamy dokładnej przyczyny tej sytuacji, ale może być nią np. to, że w I kwartale 2021 r. sprzedawanych było więcej mieszkań o dużym metrażu, starszych lub znajdujących się w tańszych dzielnicach, a więc takich, których cena za m2 jest niska.
Ceny mieszkań na rynku wtórnym w I kw. 2021 r.
Co dalej z cenami mieszkań w 2021 r.?
Na spadki cen w najbliższym czasie raczej się nie zanosi. Popyt na kredyty hipoteczne jest ogromny m. in. dlatego, że są one rekordowo tanie i łatwo dostępne. Mamy też bardzo niskie bezrobocie, które powoduje, że Polacy nie boją się zadłużać. Do inwestycji w mieszkania zachęca też bardzo niskie oprocentowanie lokat bankowych (średnio 0,2% w skali roku) i wysoka inflacja, która wg. Eurostatu wynosi w Polsce aż 5,1% i jest najwyższa od 20 lat. Dodatkowo rosną też ceny materiałów budowlanych i płace w budownictwie. W dalszej perspektywie dodatkowy popyt zapewnią też rozwiązania wprowadzane w ramach Polskiego Ładu, czyli kredyt bez wkładu własnego, dopłaty do kredytów i bony mieszkaniowe.
Na horyzoncie pojawiają się już jednak czynniki, które będą spowalniały wzrost, a w przyszłości zapewne zapoczątkują spadki. W najbliższym czasie popyt na mieszkania może hamować oczekiwanie na wprowadzenie wspominanych już dopłat do kredytów czy bonów mieszkaniowych. Wiele osób będzie teraz wstrzymywało się z zakupem licząc, że kupując za 1-2 lata otrzyma dodatkowe korzyści dzięki tym rozwiązaniom.
Kolejny czynnik to wzrost stóp procentowych. Zbliża się moment, gdy stopy zaczną rosnąć. Wtedy podwyższy się oprocentowanie lokat bankowych i obligacji. To sprawi, że mieszkania kupione z myślą o zarabianiu na wynajmie nie będą już tak atrakcyjną lokatą kapitału. Część inwestorów może zdecydować się na ich sprzedaż. Zdrożeją też kredyty hipoteczne i jednocześnie staną się trudniej dostępne. To wpłynie na spadek popytu ze strony osób kupujących lokal dla siebie.
Liczba mieszkańców polskich miast spadnie o 10%
W długim terminie na spadki cen mieszkań będzie wpływała demografia. Eurostat właśnie ogłosił swoją prognozę, z której wynika, że liczba mieszkańców polskich miast zmniejszy się do 2050 r. aż o 10%. Oczywiście w największy stopniu dotknie to mniejszych ośrodków, ale niektóre duże miasta (np. Łódź) też się wyludniają. To oznacza, że część mieszkań będzie stała pusta. Inwestując w nieruchomości warto więc szukać takich, których atrakcyjność nie spadnie w długim okresie.
Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors