Niedawna blokada Kanału Sueskiego postawiła pod znakiem zapytania terminowość dostaw kluczowych dla budownictwa surowców. Mogło to oznaczać kolejne – po trwających od roku obostrzeniach w transporcie i wahaniach cen surowców – uderzenie w branżę. To dobry czas, by inwestorzy w większym stopniu otworzyli się na nowe technologie – przekonuje Mirosław Kausa, ekspert w SYSTEM 3E.
W marcu minął rok od ogłoszenia w Polsce pierwszych obostrzeń związanych pandemią koronawirusa. Ci analitycy, którzy wieścili wówczas trwałe załamanie na rynku nieruchomości mieszkaniowych, dość szybko musieli zweryfikować swe założenia. Według danych GUS, podaż nie tylko nie osłabła, ale wręcz istotnie wzrosła – i to pomimo pracy w ścisłym reżimie sanitarnym i niepewności związanej z kolejnymi falami lockdownu. W całym 2020 roku do użytkowania oddano łącznie ponad 220 tys. mieszkań i domów jednorodzinnych, tj. łącznie o 7 proc. więcej niż rok wcześniej. Co ważne, rynek pozostaje silny także od strony popytowej. Czarne scenariusze dotyczące sytuacji na rynku pracy póki co nie sprawdziły się, a otoczenie trwale niskich stóp procentowych dodatkowo zachęca do lokowania kapitału w nieruchomości mieszkaniowe i rekreacyjne.
W ślad za zgodnie rosnącymi liniami popytu i podaży podążają oczywiście ceny
Na koszt inwestycji wpływa m.in. niska dostępność gotowych gruntów pod inwestycje – zarówno w największych metropoliach, jak i na terenach rekreacyjnych, a także coraz bardziej odczuwalny brak rąk do pracy, dodatkowo potęgowany zamkniętymi granicami. Rosną także ceny materiałów budowlanych oraz energii – w tym kluczowej dla sektora budowlanego ropy naftowej. Od historycznie niskich poziomów w połowie kwietnia ubiegłego roku, gdy za baryłkę ropy płacono poniżej 20 dol., notowania tego surowca konsekwentnie pną się do góry, sięgając dziś średnio około 65 dol. za baryłkę. Ma to wpływ nie tylko na koszt transportu i obsługi maszyn, ale też pozyskania szeroko wykorzystywanych w budownictwie materiałów ropopochodnych. Przykładowo, jak wynika z analiz DOM 3E, tylko w marcu ceny styropianu wzrosły o ponad połowę w porównaniu ze styczniem br.
Wahania cen na rynku materiałów budowlanych w coraz większym stopniu idą w parze z niepewnością dostaw, spowodowaną m.in. przedłużającymi się obostrzeniami w transporcie międzynarodowym
O tym, jak wrażliwy to obszar, przekonaliśmy się przy okazji niedawnej blokady Kanału Sueskiego. Każde takie zdarzenie może wpłynąć na możliwość realizacji inwestycji w założonym budżecie i harmonogramie. Problem dotyczy szczególnie inwestorów indywidualnych, realizujących najczęściej domy jednorodzinne lub rekreacyjne na własne potrzeby. W przeciwieństwie do profesjonalnych deweloperów i generalnych wykonawców, mają oni bardzo ograniczone możliwości ochrony przed wzrostem cen materiałów budowlanych. Drobni inwestorzy dysponują mniejszym doświadczeniem i ponoszą znacznie większe ryzyko, tym bardziej że od pierwszych projekcji finansowych do pokrycia ścian ropopochodnym styropianem mijają nierzadko trzy, cztery lata. Wzrost cen kończy się dla nich zwykle albo opóźnieniem wykonania budynku, albo jego niższą jakością, a w skrajnych przypadkach także zatrzymaniem budowy.
Kluczowe staje się poszukiwanie rozwiązań stabilizujących koszty
W tej sytuacji dla inwestorów indywidualnych kluczowe staje się poszukiwanie rozwiązań stabilizujących koszty oraz zabezpieczających przed możliwym wzrostem cen lub brakiem dostaw materiałów budowlanych. Pomagają w tym nowe technologie, zmierzające m.in. do istotnego ograniczenia ilości materiałów niezbędnych do realizacji danej inwestycji, i tym samym pozwalające mitygować ryzyka związane z ich pozyskiwaniem w otoczeniu stale zmieniających się cen. O ile w budownictwie wielorodzinnym coraz śmielej stawia się na nowoczesną prefabrykację, o tyle w przypadku mniejszych obiektów rośnie popularność technologii jednowarstwowych, niewymagających m.in. styropianowego (czyli cenowo zależnego od notowań ropy naftowej) ocieplenia. Przykładem jest opracowany w Polsce SYSTEM 3E, bazujący w pełni na naturalnym perlicie, którego cena nie podlega dodatkowo istotnym fluktuacjom. Zarówno przy użyciu prefabrykacji, jak i perlitowych „klocków” łączonych metodą klik-klik, możliwe jest też istotne ograniczenie czasu realizacji inwestycji i liczby pracowników.
Wybór technologii w sposób fundamentalny determinuje zatem koszt budowy i związane z nią ryzyka. Warto o tym pamiętać, bo – w przeciwieństwie do innych czynników – na optymalizację tego kosztu możemy mieć, jako inwestorzy, realny wpływ.
