Nie tylko ceny materiałów budowlanych i koszty tzw. robocizny wpływają na ceny nieruchomości. Ogromne znaczenie mają także regulacje prawne, do stosowania których są zobligowani deweloperzy. Jak proponowane przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii zmiany warunków technicznych mogą wpłynąć na koszt budowy nowych „M”, a w konsekwencji na ich cenę? O to portal RynekPierwotny.pl zapytał przedstawicieli firm deweloperskich.
W połowie listopada 2021 Ministerstwo Rozwoju i Technologii udostępniło do konsultacji publicznych kolejny projekt nowelizacji rozporządzenia w sprawie warunków technicznych. Zmiany mają dotyczyć między innymi nasłonecznienia mieszkań 1-pokojowych czy też wymagań co do dojazdu do miejsc postojowych rodzinnych. Co nowe przepisy oznaczają dla deweloperów i osób, które planują zakup mieszkania?
Czy ceny mieszkań pójdą w górę?
Projekt rozporządzenia jest obecnie na etapie opiniowania. Nie wiemy, jaki będzie miał finalny kształt. Jednak już teraz deweloperzy przewidują, że zapisy utrudnią im pracę. Co więcej, mogą jeszcze mocniej wpłynąć na dysproporcję popytu i podaży, która napędza wzrost cen.
Jak mówi Tomasz Łapiński, Dyrektor Zarządzający w Cordia Polska i Prezes Zarządu Polnord – Do tej pory przepisy określające, przez ile godzin dziennie do mieszkania musi wpadać światło słoneczne, nie dotyczyły kawalerek. Teraz ma się to zmienić. W teorii ma to uniemożliwić sprzedaż „ciemnych” mieszkań, w praktyce – będzie miało też inne, daleko idące konsekwencje.
Podaż lokali w centrach miast najpewniej się zmniejszy, bo deweloperzy będą zmuszeni do budowania mieszkań na tzw. przestrzał, a więc o dużo większym metrażu. W konsekwencji ceny kawalerek mogą pójść w górę, zwłaszcza w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach.
Podobnego zdania jest Angelika Kliś, członek zarządu Atal S.A. –Proponowana zmiana przepisów dotycząca wymaganego nasłonecznienia lokali 1-pokojowych spowoduje zmniejszenie liczby małych mieszkań w budowie lub przebudowie, zwłaszcza w zabudowie śródmiejskiej, co przełoży się na ograniczoną dostępność mniejszych mieszkań, np. typu studio, czy 2-pokojowych. Zmiana ta zapewne wpłynie na przegrupowanie klientów. Po wykluczeniu małych lokali będą powstawać tylko mieszkania o dużych powierzchniach, co oczywiście przełoży się na cenę.
Zdaniem Bartosza Kuźniara, Prezesa Zarządu Lokum Deweloper S.A., zaproponowane przepisy zmniejszą dostępność mieszkań oraz efektywność wykorzystania terenów. W miastach i tak mamy już problem z deficytem gruntów. Niestety taka sytuacja bezpośrednio przełoży się na ceny mieszkań i zawęzi grono osób, które będą mogły pozwolić sobie na zakup wymarzonego „M”.
Co z miejscami rodzinnymi w garażach?
Zmiana w przepisach ma dotyczyć także miejsc postojowych. Niektórzy deweloperzy starają się minimalizować koszty budowy inwestycji, oferując tzw. miejsca rodzinne dla dwóch aut – jedno za drugim lub specjalne platformy, które umożliwiają parkowanie samochodu bezpośrednio nad innym autem. Poprawka w projekcie nowelizacji warunków technicznych wprowadzi wymóg budowy stanowisk postojowych w garażu z zapewnionym bezpośrednim dostępem do drogi manewrowej (dojazdu).
Angelika Kliś przypomina, że cena zakupu miejsca postojowego nie odzwierciedla rzeczywistych kosztów jego wykonania. W pewnym stopniu koszt zakupu lokalu uwzględnia część kosztów związanych z powstaniem miejsc postojowych.Zdaniem przedstawicielki dewelopera ograniczenie możliwości projektowania niektórych miejsc postojowych jako tzw. „rodzinne” przy jednoczesnym zachowaniu dotychczasowych współczynników zawartych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego lub decyzjio warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, spowoduje spadek liczby miejsc postojowych.
To z kolei może wpłynąć na liczbę mieszkań w danej inwestycji. Zmniejszenie podaży lokali niewątpliwie przełoży się na wzrost cen nieruchomości.
Zmiany trudne dla klimatu i portfela
Zdaniem deweloperów zmiana warunków technicznych nie przyniesie raczej pozytywnych rezultatów. Nie tylko może podnieść ceny mieszkań, ale także może negatywnie wpłynąć na środowisko naturalne. Jak mówi Bartosz Kuźniar – W dobie ocieplenia klimatu bardzo ważne wydaje się takie kształtowanie zabudowy miast, aby optymalnie wykorzystywać przestrzeń i ograniczać prywatny ruch samochodowy. Oznacza to przede wszystkim zagęszczanie zabudowy w centrach miast, aby przeciwdziałać rozlewaniu się jej na peryferia oraz codziennej migracji ludności. Tymczasem zaproponowane przez ministerstwo zmiany istotnie ograniczą możliwość realizacji zabudowy śródmiejskiej, co przełoży się na konieczność budowy na peryferiach.
Zdaniem prezesa zarządu Lokum Deweloper S.A., taki kierunek zmian jest ekologicznie nieodpowiedzialny. Ma być także ekonomicznie nieuzasadniony. Według dewelopera proponowane zmiany spowodują nieoptymalne wykorzystanie terenów śródmiejskich i konieczność budowy nowej infrastruktury towarzyszącej zabudowie mieszkaniowej w terenach dziś niezurbanizowanych. To rzecz jasna będzie wymagało dodatkowych nakładów finansowych.
Proponowane zmiany warunków technicznych mogą okazać się nienajlepsze zarówno dla klimatu, jak i portfeli osób zainteresowanych zakupem wymarzonego „M”. O tym, jakie ostateczne będzie brzmienie przepisów, dowiemy się jesienią 2022 roku.